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一、单项选择题（共 6 道试题，共 30 分。）
1.
在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可，比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2．如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（ ）元/m2。
A. -100
B. -50
C. 50
D. 100
满分：5 分
2. 下列不属于房地产区位因素的是（ ）。
A 交通 B 用途 C 环境 D 楼层
A 交通 B 用途 C 环境 D 楼层
A. 交通
B. 用途
C. 环境
D. 楼层
满分：5 分
3. 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。
A. 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
B. 运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C. 假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D. 假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
满分：5 分
4. 在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ ）。
A. 甲乙丙丁
B. 乙丁甲丙
C. 乙丙甲丁
D. 丙乙丁甲
满分：5 分
5. 某房地产在2006年3月的价格为2009元/ m2，现在调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（ ）元/ m2。
A. 2700.8
B. 2800.1
C. 2800.8
D. 2817.7
满分：5 分
6. 某房地产的报酬率为8％，受益期限为30年的价格为4000元/m2。若报酬率为6％，受益期限为50年，则该房地产价格为（ ）元/m2。
A. 3000
B. 4500
C. 5200
D. 5600
满分：5 分
二、简答题（共 4 道试题，共 40 分。）
1. 什么是房地产估价时点？是先确定房地产价值还是先确定估价时点？
2. 商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日计起。该商场1~4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为240元/m2，且每年不变；5~6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为210元/m2，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，说明原因。
3. 房地产价格的形成条件是什么？土地价格有什么特征？
4. 房地产价格的特征有哪些？
三、计算题（共 1 道试题，共 30 分。）
1.
1、为评估某写字楼2005 年10 月1 日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见可比实例情况表。
可比实例情况表
| 可比实例A | 可比实例B | 可比实例C | |
| 成交价 | RMB5000元/平米 | 650美元/平米 | RMB 5500元/平米 |
| 成交日期 | 2005年1月1日 | 2005年3月１日 | 2005年7月1日 |
| 交易情况 | +2% | +5% | -3% |
| 房地产情况 | -8% | -4% | +6% |
上表的交易情况中，正(负)值表示可比实例的成交价格高(低)于其正常价格的幅度；房地产状况中，正(值)表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2005 年3 月1 日为1：8.4，2005 年10 月1 日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2005 年1 月1 日至2005 年2 月1 日基本保持不变，2005 年2 月1 日至2005 年5 月1 日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试利用上述资料测算该写字楼2005 年10 月1 日的正常市场价格。
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