一、单项选择题（共 6 道试题，共 30 分。）
1. 某宗地的面积为1000 m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/ m2，2190元/ m2和2220元/ m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权平均法得到的比准价格为（ ）元/ m2。
A. 2160
B. 2175
C. 2181
D. 2205
满分：5 分
2.
在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可，比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2．如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（ ）元/m2。
A. -100
B. -50
C. 50
D. 100
满分：5 分
3. 下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。
A. 路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格
B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格
B. 路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C. 运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D. 路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格
满分：5 分
4. 下列不属于房地产区位因素的是（ ）。
A 交通 B 用途 C 环境 D 楼层
A 交通 B 用途 C 环境 D 楼层
A. 交通
B. 用途
C. 环境
D. 楼层
满分：5 分
5. 某房地产现房价格为4000元/ m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/ m2（年末收到），出租运营费用为每年50元/ m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/ m2，则该房地产的期房价格为（ ）元/ m2。
A. 3300
B. 3324
C. 3335
D. 3573
满分：5 分
6. 住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（ ）。
A. 区位因素
B. 社会因素
C. 实物因素
D. 权益因素
满分：5 分
二、简答题（共 4 道试题，共 40 分。）
1. 建筑物折旧的原因有哪些，什么折旧是由于建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损？
2. 商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日计起。该商场1~4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为240元/m2，且每年不变；5~6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为210元/m2，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，说明原因。
3. 什么是房地产的无形收益？当无形收益难以货币化时，应如何考虑无形收益对总收益的影响？
4. 什么是房地产状况调整？房地产状况调整包括哪些内容？
三、计算题（共 1 道试题，共 30 分。）
1. 某宗房地产的土地总面积为1000 ㎡，是10 年前通过征收农地取得的，当时取得的费用为18 万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620 元/㎡；地上建筑物总建筑面积2000 ㎡，是8 年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600 元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1200 元，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。
