试卷代号：2224 座位号匚口
国家开放大学2019年春季学期期末统一考试
物业管理法规试题（开卷）
2019年7月
题号 一 二 三 四 五 总分
分数
得分评卷人
一、选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然
后将其序号填写在题后的括号内。少选、多选、错选均不得分。 每小题4分，共20分）
1.依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则（ ）。
A.公平合理 B.方便生活
C.团结互助 D.有利生产
2-物业服务企业在业主迟交物业管理费时，可以采取下面的哪些措施（ ）。
A.断水、断电 B.罚款
C.按合同约定收取滞纳金 D.限制业主出入小区
3.下列哪些情况不属于物业管理法律关系（ ）。
A.某市物业服务公司因长期亏损而破产
B.业主陈某因车祸而死亡
C.某物业服务公司向市房地产行政主管部门提出颁发《物业管理资质证书》的申请
D.某物业服务公司对辖区内人行道路边一棵已枯死倾向路面的大树不釆取伐移措施 的消极不作为行为
4.物业管理纠纷的诉讼外调解包括（
A.人民调解 ）。
B.行政调解
C.立法调解 D.法院调解
5.物业服务合同属于（）。
A.有名合同 B.无名合同
C.典型合同 D.非典型合同
得分评卷人
二、判断题（内容正确的请在括号中写“对”；内容不正确的请在括号
中写“错”，无需改正。每小题3分，共15分）
6.物业管理法律关系的成立和变更可以采用口头形式。（ ）
7.一个物业管理区域内可以成立二个或以上的业主大会。（ ）
8.在我国，物业服务企业的资质认定不是强制性的。（ ）
9.开除是物业管理行政处罚中的一种。（ ）
10.物业服务合同是物业企业与相对人签订的一种服务协议。（ ）
得分评卷人
三、简答题（每小题10分，共30分）
11.简述我国房屋所有权的取得方法。
12.简述业主委员会的职责。
13.简述物业服务合同终止的原因。
得分评卷人
四、论述题（本题共20分）
14.试述物业管理民事责任的免责条件。
得分评卷人 五、案例分析题（本题15分）
15.2010年年初，李先生买了一套幸福花园的商品房，约定一年后交房。该楼盘的开发 商A公司、B物业公司与李先生签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由甲方（即A公 司）选聘B公司对楼盘提供物业服务。
协议中写着：前期物业管理费自甲方通知乙方（即李先生）入伙之日起计算，如乙方未入伙 或未人住期间的物业费由乙方全额承担（本条所称人伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知 并办理完结相应手续，业主或使用人收到入伙通知后在限定期限内办理相应手续的，视为入 伙），乙方入伙之日，物业服务公司先预收一年的物业管理费，以后物业管理费每半年收一次。 入伙后，属于业主空置房的由业主全额交纳物业管理服务费。
2011年7月8日李先生到幸福花园办理交房手续，A公司确认李先生已按合同约定付清 了相关费用，并委托B物业公司办理物业登记及交付手续，但B公司要求李先生必须先预交 物业费才能给钥匙。因双方就先交物业费还是先交钥匙的问题产生分歧，故李先生未能取得 房屋钥匙。
这样一拖就是5年,2016年李先生实在等不及了，就到B公司打算预交一年的物业管理 费，然后收取房屋钥匙，但B公司一定要李先生交2011年7月至今的物业费才能给他房屋钥 匙。李先生认为自己一直没有入伙，不同意交2011年7月至2016年房屋空置期间的物业管 理费。
问题：
（1） 李先生要解决与B公司的纠纷有哪些途径？
（2） 物业服务协议中“前期物业管理费自通知被告入伙之日起算，业主收到入伙通知后在 限定期限内办理相应手续的视为入伙，乙方入伙之日，物业服务公司先预收一年的物业管理 费”的条款效力如何？
（3） 本案应如何处理？
试卷代号：2224
国家开放大学2019年春季学期期末统一考试
物业管理法规试题答案及评分标准（开卷）
（供参考）
2019年7月
一、 选择题（在所给岀的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的 括号内。少选、多选、错选均不得分。每小题4分，共20分）
I.ABCD 2. C 3. ABCD 4. AB 5. BD
二、 判断题（内容正确的请在括号中写”对”；内容不正确的请在括号中写“错”，无需改正。每小 题3分，共15分）
6.错 7.错 8.错 9.错 10.对
三、 简答题（每小题1。分，共30分）
II.简述我国房屋所有权的取得方法。
答：（1）依取得时效制度取得；（2分）
（2） 因投资兴建房屋取得；（2分）
（3） 因接受赠与取得；（2分）
（4） 因购置取得；（2分）
（5） 因继承、分家析产、分割共有房地产和其他法律规定而取得。（2分）
12.简述业主委员会的职责。
答：（1）召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况；（2分）
（2） 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（2分）
（3） 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合 同；（2分）
（4） 监督业主公约的实施；（2分）
（5） 业主大会赋予的其他职责。（2分）
13.简述物业服务合同终止的原因。
答：物业服务合同终止的原因主要包括以下几个方面：
（1） 基于法律规定的事实发生而终止。（3分）
（2） 基于当事人的意思而终止。（3分）
（3） 因合同目的的实现而终止。（2分）
（4） 基于合同的更新而终止。（2分）
四、 论述题（本题共20分）
14.试述物业管理民事责任的免责条件。
答：（1）不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免也不能克服的客观情况。一般指地 震、台风、洪水、战争等。如暴雨在极短时间内致使地下车库内的车辆被淹，造成损失，地下车 库的排水系统没有问题的话，物业管理公司是不需要承担责任的。
（2） 正当防卫。正当防卫是指当公共利益、他人或本人的权利遭受正在进行的不法侵害 时，行为人对侵害人所采取的合法的防卫措施。如物业管理公司的保安人员在捉拿小偷的过 程中，将小偷刺伤，此行为属于正当防卫，物业管理公司不需承担责任。
（3） 紧急避险。紧急避险是指为避免较大利益受损，而不得已釆取的损害另一较小利益的 行为。
（4） 受害人自己的过错致使损害发生的。按照民法的基本原理，行为人因自己的行为受到 损害，应当由自己来承担责任。如业主因自行装修房屋，致使房间的电路受到损害，应由自己 承担责任。
（5） 第三人过错致使损害发生的。第三人过错致使损害发生有区别不同的情况。如果第 三人的过错单独导致损害的发生的话，被告可以免责，由第三人承担全部责任。如果损失的发 生是第三人、原告、被告中的两者或多者的过错导致，则在分清责任的基础上，各自承担自己的 过错所造成的损失。
以上内容应当结合实际展开一定的阐述，每要点4分，共20分。
五、 案例分析题（本题15分）
15.（1）可以通过协商、（1分）调解、（1分）仲裁，需要李先生与物业公司达成同意仲裁的协 议、（2分）诉讼（1分）等途径维护自己的合法权益。
（2） 该条款无效。（1分）物业服务协议中有“前期物业管理费自通知被告入伙之日起算, 业主收到入伙通知后在限定期限内办理相应手续的视为入伙，乙方入伙之日，物业公司先预收 一年的物业管理费”的约定，该约定属于格式条款，按照该约定，不论因为何种原因，只要甲方 通知乙方入伙，则乙方就要缴纳物业管理费.该条款免除了己方责任、加重了对方责任，且与 《物业管理条例》的相关规定相悖，故该条款应属无效。（3分）
（3） B公司应当将房屋钥匙交给李先生，（3分）并且不能收取李先生2011年到2016年李 先生收到房屋钥匙前的物业管理费。（3分）
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