试卷代号：2224
国家开放大学（中央广播电视大学）2018年春季学期“开放专科”期末考试
物业管理法规 试题（半开卷）
得分 评卷人
2018年7月
题号 一 二 三 四 五 总分
分数
一、选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然 后将其序号填写在题后的括号内。少选、多选、错选均不得分。
业主的建筑物区分所有权由下列哪些部分组成（ A.专有所有权 B.共有所有权
C.特有权 D.成员权
F列属于物业管理法律责任的归责类型的有（ ）。
A.过错责任 B.无过错责任
C.公平责任 D.违法责任
得分评卷人
二、判断题（内容正确的请在括号中写“对”；内容不正确的请在括号 中写“错”，无需改正。每小题3分，共15分）
6.宪法是我国的根本大法，也是制定各层级物业管理法律规范的基本依据。（ ）
7.业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。（ ）
8-物业服务企业管理物业的基础是委托授权和合同约定。（ ）
9.物业管理服务必须遵循权利与义务相适应的原则。（ ）
10.业主手册是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使
用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。（ ）
得分评卷人
三、简答题（每小题10分，共30分）
11.简述承担物业管理法律责任的一般构成。
12.简述物业服务企业的职责范围。
13.简述物业服务合同的法律特征。
得分评卷人
四、论述题（本题共20分）
14.试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现。
得分评卷人
五、案例分析题（本题15分）
15.2011年赵先生在天环花园购买了一套三房二厅的住宅，但一直没有入住。2014年物 业公司多次发岀通知，催他补交物业服务费，赵先生以未居住为由拒交。赵先生是通过银行贷 款购买的住宅，因生意失败，从2015年3月开始停止向银行供款。银行随即向法院起诉，法院 判决将房产拍卖来还贷款，张女士通过拍卖取得了该房产。2016年赵先生下落不明，物业公 司要求新入住的张女士补交赵先生欠下的物业费。
问题（1）赵先生以未居住为由拒交物业服务费是否成立，为什么？
（2） 物业公司向张女士追索以前业主欠下的物业服务费的做法是否成立，为什么？
（3） 你认为物业公司在此情况下如何维护自己的权益？
试卷代号：2224
国家开放大学（中央广播电视大学）2018年春季学期“开放专科”期末考试
物业管理法规试题（半开卷）答案及评分标准
（供参考）
2018年7月
一、 选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的 括号内。少选、多选、错选均不得分。每小题4分，共20分）
I.ABCD 2. ABCD 3. B 4. ABD 5. ABC
二、 判断题（内容正确的请在括号中写’‘对”；内容不正确的请在括号中写’‘错”，无需改正。每小 题3分，共15分）
6.错 7.对 8.对 9.对 10.错
三、 简答题（每小题10分，共30分）
II.简述承担物业管理法律责任的一般构成。
答：（1）行为本身具有可非难性；（3分）
（2） 损害结果；（2分）
（3） 因果关系；（2分）
（4） 行为人心理主观过错状态。（3分）
12.简述物业服务企业的职责范围。
答：（1）物业的验受接管义务；（2分）
（2） 对共用物业的维护、管理义务；（2分）
（3） 建筑物及其设施的保养、维修义务；（2分）
（4） 环境清洁、美化义务；（1分）
（5） 安全保障义务；（1分）
（6） 合同约定的其他义务，比如提供小区的交通便利等。（2分）
13.简述物业服务合同的法律特征。
答：（1）物业服务合同属于无名合同；（2分）
（2） 物业服务合同是一种以物业管理关系为标的的合同；（2分）
（3） 物业服务合同实现了所有权与管理权的分离；（3分）
（4） 物业服务合同既是诺成、双务、有偿合同。（3分）
四、 论述题（本题共20分）
14.试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现。
答：（1）房地产发展商未按销售合同规定的期限和质量交付物业设施；
（2） 物业管理公司未按物业管理合同约定的范围和标准为住户提供服务；
（3） 物业管理公司未按管理合同约定使用物业管理费和物业维修基金：
（4） 业主或非业主的合法住户无正当理由拒交有关物业管理费用，如低层住户拒交电梯费 和高压水泵费，业主因小孩无法入读附近重点中小学校而拒交管理费，这是住户最常见的违约 行为；
（5） 业主委员会不按照《物业管理委托合同》的约定，协助物业管理企业进行物业管理 工作。
侵权的表现：
（1） 物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任；
（2） 因物业维修施工而产生的侵权责任；
（3） 建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理 人也应承担责任，但能够证明自己没有过错的人除外；
（4） 因妨碍行为而产生的侵权责任；
（5） 破坏、污染环境的侵权责任；
（6） 无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任；
（7） 因妨害行为而产生的侵权责任。
每个小点2分，只要能够答出10个小点即可给满分。
五、 案例分析题（本题15分）
15.答：（1）赵先生的理由不成立。（2分）因为日常所说的物业服务费严格意义上大多属 于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的 服务.赵先生的房产会得到相应保值和增值。（2分）所以赵先生在收楼和拿到钥匙以后，非因 房屋质量问题，就应当缴纳物业服务费；（2分）
（2） 物业公司不应当向张女士追索物业服务费。（2分）首先物业公司没有积极采取措施 维护自己的权益，本身有过错；（1分）其次张女士通过拍卖取得了房产，自然无须对前手的欠 费负责；（2分）
（3） 物业公司先应当直接要求赵先生履行其义务，而不是去消极等待；（2分）其次，物业公 司可以根据其与赵先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合 法权益。（2分）
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