试卷代号：2224
国家开放大学（中央广播电视大学）2015年秋季学期“开放专科”期末考试
物业管理法规 试题（半开卷）
得分 评卷人
2016年1月
题号 一 二 三 四 五 总分
分数
一、选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然
后将其序号填写在题后的括号内。少选、多选、错选均不得分。
每小题4分，共20分）
A. 一级资质
C.三级资质
得分评卷人
二、判断题（内容正确的请在括号中写“J”；内容不正确的请在括号 中写“X”，无需改正。每小题3分，共15分）
6.业主不能自行管理建筑物及其附属设施，必须委托物业服务企业或者其他管理人管
理。（ ）
7.业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会的所有行为都必须征得业主大会的同
意。（ ）
8.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有
部分享有共有和共同管理的权利。（ ）
9.管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。（ ）
10.物业管理民事纠纷中法院调解是我国民事诉讼程序的必经阶段。（ ）
得分评卷人
三、简答题（每小题10分，共30分）
11.简述物业管理法律关系的特征。
12.简述业主自治自律原则。
13.简述物业管理民事责任的免责条件。
得分评卷人 四、论述题（本题共20分）
14.结合实际谈谈物业管理活动中行政违法行为的主要表现。
得分评卷人 五、案例分析题（本题15分）
15.河北石家庄市某小区刚入住，部分业主就认为小区存在着墙体渗漏、供暖不足和停车 收费过高等问题，小区业主们多次找到管理小区的蓝天物业公司及小区的开发商反映和协商 未果。于是部分业主以串联协商、互相选举的方式组建了临时业主委员会。经临时业主委员 会开会通过,决定号召全体业主拒缴物业服务费、解除与现物业公司的服务合同。之后新物业 服务公司也由临时业主委员会以协议方式确定。业主通过新闻媒体，使事件引起社会的关注 和强烈反响，部分业主还围堵了开发商的售楼处和物业管理处办公室。与此同时蓝天物业公 司以不交物业费为理由，停掉了临时业主委员会几位委员家中的天然气。
问题：(1)本案中业主的行为有哪些违法违规之处？
(2)蓝天物业公司停掉业主家煤气的行为有无问题，为什么？
(3)业主和物业公司之间的纠纷有哪些处理方式？
试卷代号:2224
国家开放大学（中央广播电视大学）2015年秋季学期“开放专科”期末考试
物业管理法规试题答案及评分标准（半开卷）
（供参考）
2016年1月
一、 选择题（在所给的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的括 号内。少选、多选、错选均不得分。每小题4分，共20分）
1. ACD 2. ABD 3. ABCD 4. BCD 5. A
二、 判断题（内容正确的请在括号中写“J”；内容不正确的请在括号中写“X”，无需改正。每小 题3分，共15分）
6. X 7. X 8. V 9. V 10. X
三、 简答题（每小题1。分，共30分）
H.简述物业管理法律关系的特征。
答：物业管理法律关系性质的多重性（2分）物业管理法律关系基本主体的特定性（2分）物 业管理法律关系中业主居于主导地位（1分）物业管理法律关系的客体有特殊性（1分）物业管 理法律关系的国家干预程度比较大（2分）物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序 性和要式性。（2分）
12.简述业主自治自律原则。
这些原则可以概括为；
（1） 依法自治原则。（2分）
（2） 积极自治原则。（2分）
（3） 规范自治原则。（2分）
（4） 民主管理原则。（1分）
（5） 接受监督原则。（1分）
（6） 尊重私权，公益优先原则。（2分）
13.简述物业管理民事责任的免责条件。
（1） 不可抗力。（2分）
（2） 正当防卫。（2分）
（3） 紧急避险。（2分）
（4） 受害人自己的过错致使损害发生的。（2分）
（5） 第三人过错致使损害发生的。（2分）
四、论述题（本题共20分）
14.结合实际谈谈物业管理活动中行政违法行为的主要表现。
（1） 非法处置属于业主的物业共有部分及其设施。（3分）
（2） 非法经营行为，主要表现为：无证经营、超范围经营、聘用无资质人员从事物业管理活 动。（4分）
（3） 挪用专项维修资金的行为。（3分）
（4） 违法的转委托行为。（3分）
（5） 妨碍管理行为。（3分）
（6） 物业管理主管机关及其工作人员违法行使职权行为。（4分）
以上要点要展开一定的分析和阐述，如无分析和阐述，则酌情扣2分。
王、案例分析题（本题15分）
15.（1）①部分业主通过串联协商、互相选举等方式，自己组建成立的“临时业主委员会”不 合法,不符合《业主大会和业主委员会指导规则》有关业主大会、业主委员会成立程序的规定。 （2分）
②业主在享受物业服务企业提供的服务的同时，必须按合同约定按时交纳物业服务费，不 得无故拖延和拒交。“临时业主委员会”做出集体拒交物业费的决定不具有法律效力。（2分）
③“临时业主委员会”以协议方式选聘了新的物业服务企业，在程序上也不合法。（2分）
（2） 物业公司的做法是不妥当的。（1分）①业主不交物业服务费的行为与业主使用燃气 的行为分别属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。（2分）②是否停天然气属于燃气 公司的权利，物业公司的行为是侵害业主权利的行为。（2分）
（3） 业主与物业服务企业之间的纠纷，应通过协商（1分）、调解（1分）、仲裁（1分）、诉讼 （1分）等法定程序予以解决，而不能采取“围堵售楼处、物业管理处办公室”等过激行为。
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