试卷代号：2224
国家开放大学（中央广播电视大学）2015年春季学期“开放专科”期末考试
物业管理法规 试题（半开卷）
2015年7月
题号 —- 二 三 四 五 总分
分数
得分评卷人
一、选择题（在所给岀的四个选择项中选岀一个以上的正确答案，然
后将其序号填写在题后的括号内。少选、多选、错选均不得分。
毎小题4分，共20分）
1.下列哪几项反映了“物业”具有的独特的属性？（ ）
2.下列哪几项体现了物业管理应遵循的基本法律原则？（
3.下列属于仲裁协议法定内容的有（
A.仲裁事项
得分评卷人
二、判断题（内容正确的请在括号中写“对”；内容不正确的请在括号 中写“错”，无需改正。每小题3分，共15分）
6.物权法是我国的根本大法，也是制定各层级物业管理法律规范的基本依据。（ ）
7.业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。（ ）
8.物业服务企业管理物业的基础是委托授权和合同约定。（）
9.物业管理服务必须遵循权利与义务相适应的原则。（ ）
10.业主手册是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使
用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。（ ）
曾竺 评卷人 三、简答题（每小题10分，共30分）
11.简述承担物业管理法律责任的一般构成。
12.简述物业服务企业的职责范围。
13.简述物业服务合同的法律特征。
得 分 牛卷△ 四、论述题（本题共20分）
14.试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现。
得分评卷人 五、案例分析题（本题15分）
15.陈先生去年搬进了新买的商品房,私家车一直就随意停放在小区里。从上个月开始， 情况出现了变化，物业公司贴出告示说小区内停车要么购买车位，要么得交车位费。如果不购 买车位，每月应交500元停车费，物业就给一张门禁卡，业主开车进小区直接打卡进门。如果 不交钱，从明年3月1日起就不让开车进小区了 •陈先生对物业的做法非常生气，他认为，物 业公司只应进行一些职责范围内的管理工作，物业不让业主开车进小区就是“行为越位”。自 己作为小区的业主，有进出小区的自由和权利，物业公司的做法严重侵害了自己的合法权利。 物业公司辩称:此举主要是为了维护小区的环境，制止车辆乱停乱放。
问题：（1）物业公司不让未交停车费的业主开车进小区的做法是否合适？为什么？
（2）陈先生对物业公司的做法不满意，可以通过哪些途径解决该问题？
试卷代号：2224
国家开放大学（中央广播电视大学）2015年春季学期“开放专科”期末考试
物业管理法规试题答案及评分标准（半开卷）
（供參考）
2015年7月
一、 选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案,然后将其序号填写在题后的 括号内。少选、多选、错选均不得分。毎小題4分，共20分）
1. ABCD 2. ABCD 3. ABC 4- ABD 5. A
二、 判断题（内容正确的请在括号中写“对”；内容不正确的请在括号中写“错”，无需改正。毎小 题3分，共15分）
6.错 7.对 8.对 9.对 10.错
三、 简答题（毎小题1。分，共30分）
11-简述承担物业管理法律责任的一般构成.
答：（1）行为本身具有可非难性；（3分）
（2） 损害结果；（2分）
（3） 因果关系；（2分）
（4） 行为人心理主观过错状态.（3分）
12.简述物业服务企业的职责范围.
答：（1）物业的验受接管义务；（2分）
（2） 对共用物业的维护、管理义务;（2分）
（3） 建筑物及其设施的保养、维修义务；（2分）
（4） 环境清洁、美化义务；（1分）
（5） 安全保障义务；（1分）
（6） 合同约定的其他义务，比如提供小区的交通便利等。（2分）
13.简述物业服务合同的法律特征.
答:物业服务合同属于无名合同（2分）；物业服务合同是一种以物业管理关系为标的的合 同（2分）；物业服务合同实现了所有权与管理权的分离（3分）；物业服务合同既是诺成、双务、 有偿合同。（3分）
四、 论述题（本题共20分）
14.试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现；
（1） 房地产发展商未按销售合同规定的期限和质量交付物业设施。
（2） 物业管理公司未按物业管理合同约定的范围和标准为住户提供服务。
（3） 物业管理公司未按管理合同约定使用物业管理费和物业维修基金。
（4） 业主或非业主的合法住户无正当理由拒交有关物业管理费用，如低层住户拒交电梯费 和高压水泵费，业主因小孩无法入读附近重点中小学校而拒交管理费，这是住户最常见的违约 行为。
（5） 业主委员会不按照《物业管理委托合同》的约定，协助物业管理企业进行物业管理工作。 侵权的表现:①物业管理公司及其工作入员执行职务造成侵权损害的民事责任。
②因物业维修施工而产生的侵权责任。
③建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他入损害的，其所有人或管理人 也应承担责任，但能够证明自己没有过错的入除外。
④因妨碍行为而产生的侵权责任。
⑤破坏、污染环境的侵权责任。
⑥无行为能力人、限制民事行为能力人致入损害的民事责任。
⑦因妨害行为而产生的侵权责任。
每个小点2分,只要能够答出10个小点即可给满分.
五、 案例分析题（本题15分）
15.（1）物业不让业主开车进小区，这种做法肯定是不对的。这侵犯了业主的自由出人权。
（2分）理由：业主购买了商品房，就是物权所有人，对小区院落内的空地享有共同使用权；（1 分）如果小区内要收取车位费首先应由业委会通过，按照物价部门的价格标准，并报街道办、派 出所等有关部门备案。如果小区内没有业主的合法组织，则需由全体业主协商通过。（3分） 在业主不知情的情况下，物业公司擅自定价的做法是不合法的。（1分）
（2）四种途径：自决与协商；（2分）调解；（2分）仲裁；（2分）诉讼。（2分）
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