试卷代号：2224 座位号匚口
国家开放大学（中央广播电视大学）2014年秋季学期“开放专科”期末考试
物业管理法规 试题（半开卷）
2015年1月
题号 一 二 三 四 五 总分
分数
得分评卷人
一、选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然
后将其序号填写在题后的括号内。少选、多选、错选均不得分。
每小题4分，共20分）
1.根据业主对物业享有的不同权限，物业在法律意义上可以划分为如下部分（ ）。
A.专有部分 B.共有部分
C.约定公共用部分 D.约定专用部分
2.下列说法正确的有（ ）。
A.目前我国已经有专门的法律对物业管理行为进行规范
B.仲裁是解决物业管理纠纷的重要途径
C.撤职是常见的一种行政处罚
D.行政调解是诉讼调解的一种
3.下列属于物业管理法律责任的归责类型的有（ ）。
A.过错责任
C.公平责任
4.建筑物区分所有权系由（
A.独立所有权
C.共用部分持分权
A不弃管义务
C,通知义务
得分评卷人
二、判断题（内容正确的请在括号中写“对”；内容不正确的请在括号
中写“错”，无需改正。每小题3分，共15分）
6.我国的《物业管理条例》是2007年由国务院制定的。（ ）
7.物业管理同时具有私权和公权的双重法律属性。（ ）
8-业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。（ ）
9.当事人诉讼权利平等原则是物业管理民事诉讼的基本原则之一。（ ）
10.不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确
处理相邻关系。（ ）
得分评卷人
三、简答题（每小题10分，共30分）
11.简述我国物业管理法律规范的表现形式。
12.简述物业服务企业的职责范围。
13.简述物业管理民事责任的免责条件。
得分评卷人
四、论述题（本题共20分）
14.试述业主大会的职责。
得分评卷人 五、案例分析题（本题15分）
15.李先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。出于经营需要，李先生将该套住宅作 抵押向某银行进行了贷款。李先生一直未在该小区居住，所以也没有向物业公司交付物管费。 物业公司认为李先生的房子在，暂时不交物管费也没什么大的关系，只要房子在，不怕业主不 交费。由于李先生没有及时归还银行的贷款,银行向法院提起诉讼，最终法院判决将李先生的 房子进行拍卖来偿还贷款。王女士通过拍卖取得了房屋产权，这时，物业公司决定正式追讨该 房所欠的物管费。结果王女士拒付过户前的物管费，李先生又不知去向，致使该房所欠的物管 费一直没能收缴。
问题：
（1） 如李先生以未居住为由拒交物业服务费是否成立，为什么？
（2） 物业公司向王女士追索以前业主欠下的物业服务费的做法是否成立，为什么？
（3） 你认为物业公司在此情况下如何维护自己的权益？
试卷代号：2224
国家开放大学（中央广播电视大学）2014年秋季学期“开放专科”期末考试
物业管理法规试题答案及评分标准（半开卷）
（供参考）
2015年1月
一、 选择题（在所给的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的括 号内。少选、多选、错选均不得分。每小题4分，共20分）
I.ABCD 2. B 3. ABC 4. BCD 5. BCD
二、 判断题（内容正确的请在括号中写“对”；内容不正确的请在括号中写“错”，无需改正。每小 题3分，共15分）
6.错 7.对 8.对 9.对 10.对
三、 简答题（每小题10分，共30分）
II.简述我国物业管理法律规范的表现形式。
答:宪法；（2分）法律；（2分）行政法规；（2分）地方性法规；（2分）行政规章。（2分）
12.简述物业服务企业的职责范围。
（1） 物业的验受接管义务；（2分）
（2） 对共用物业的维护、管理义务；（2分）
（3） 建筑物及其设施的保养、维修义务；（2分）
（4） 环境清洁、美化义务；（1分）
（5） 安全保障义务；（1分）
（6） 合同约定的其他义务，比如提供小区的交通便利等。（2分）
13.简述物业管理民事责任的免责条件。
（1） 不可抗力；（2分）
（2） 正当防卫；（2分）
（3） 紧急避险；（2分）
（4） 受害人自己的过错致使损害发生的；（2分）
（5） 第三人过错致使损害发生的。（2分）
四、 论述题（本题共20分）
14.试述业主大会的职责。
召开业主大会或业主代表大会是业主团体运行的主要途径。业主大会将对事关小区物业 管理有关事项作出决议。根据《物业管理条例》规定，业主大会或业主代表大会的主要职责应 包括以下事项：
（1） 制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（2分）
（2） 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3分）
（3） 选聘、解聘物业管理企业；（3分） .
（4） 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（3分）
（5） 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫 生的维护等方面的规章制度；（3分）
（6） 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。（3分）
以上内容应当结合实际展开一定的阐述，每要点3分，共18分。卷面清洁度2分。
五、 案例分析题（本题15分）
15.（1）李先生的理由不成立；（2分）因为日常所说的物业服务费严格意义上大多属于公 共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务， 李先生的房产会得到相应保值和增值；（2分）所以李先生在收楼和拿到钥匙以后，非因房屋质 量问题，就应当缴纳物业服务费。（2分）
（2） 物业公司不应当向王女士追索物业服务费；（2分）首先物业公司没有积极采取措施维 护自己的权益，本身有过错；（1分）其次王女士通过拍卖取得了房产，自然无须对前手的欠费 负责。（2分）
（3） 物业公司先应当直接要求李先生履行其义务，而不是去消极等待；（2分）其次，物业公 司可以根据其与李先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合 法权益。（2分）
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