试卷代号：2224
座位号E
国家开放大学（中央广播电视大学）2014年春季学期“开放专科”期末考试
物业管理法规 试题（半开卷）
2014年7月
一、选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然
后将其序号填写在题后的括号内。少选、多选、错选均不得分。
每小题4分，共20分）
1.国务院制定的《物业管理条例》是哪一年颁布的？（
A. 2003
B. 2004
C. 2005
D. 2007
2.在物业管理活动中，业主依法可享有下列（
）权利。
A.监督物业服务公司的权利
B.依法组建业主管理委员会的
C.选聘或解聘物业服务公司的权利
D.共同使用物业公共设施的权利
3.依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则？ <
A.公平合理
B.方便生活
C.团结互助
D.有利生产
4.小区的专项维修金属于（
A.业主委员会
B.物业公司
C.业主
D.业主大会
5.国务院《物业管理条例》主要规定了物业管理（
）责任
A.刑事
C.违宪
得分评巻人
二、判断题（内容正确的清在括号中写”对”；内容不正确的请在括号 中写“错”，无需改正。每小题3分，共15分）
6.业主就是物业所有权人-（ ）
7.我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通
过岀售、附赠或者出租等方式约定° （ ）
8-物业管理刑事责任是指在物业管理活动中，行为人因触犯行政法律法规而应承担的强 制性法律义务。（ ）
9.按照利益载现形式的不同，可将物业管理法律关系的客体分为物和行为两大类。（）
10.在物业管理纠纷行政诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。（ ） 得 分 评巻人
三、简答题（每小题1。分，共30分）
H.简述物业管理法的作用。
12.简述物业管理民事诉讼的基本原则。
13.简述业主委员会的职责.
得分评卷人
四、论述题（本题共20分）
14.试述物业管理民事责任的免责条件，
得分评卷人
五、案例分析题（本题15分）
15.2009年5月，某小区业主委员会与深圳海天物业公司签订物业委托管理合同，约定该 住宅小区自2009年7月份开始由海天物业公司进行管理。2009年12月，胡先生入住该住宅 小区之后，一直没有缴纳过物业费。当海天物业公司催促他缴物业管理费时，胡先生认为自己 买了房子自己住，自己管理，不需物业公司的管理。胡先生以物业公司与业主委员会签订的委 托服务合同未经过其允许为由拒绝缴纳，并声明他将不会跟物业公司建立任何物业管理关系。 经业主委员会多次出面调解也没有结果，最后物业公司把胡先生告上了法庭，要求胡先生支付 物业管理费及滞纳金，
问题：
（1） 本案中物业公司与小区业主委员会签订的物业委托服务合同能否对胡先生发生法律 效力？为什么？
（2） 如果该委托服务合同对胡先生有法律上的约束力，胡先生应该负有哪些义务？
试卷代号：2224
国家开放大学（中央广播电视大学）2014年春季学期“开放专科”期末考试
物业管理法规试题答案及评分标准（半开卷）
（供参考）
2014年7月
一、 选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的 括号内。少选、多选、错选均不得分。每小题1分，共20分）
I.A 2. ABCD 3. ABCD 4. C 5. D
二、 判断题（内容正确的请在括号中写’‘对”；内容不正确的请在括号中写“错”，无需改正。每小 题3分，共15分）
6.对 7.对 8.错 9.对 10.错
三、 简答题（每小题10分，共30分）
II.简述物业管理法的作用。
答：第一，维护物业管理市场秩序。（3分）
第二，保障物业管理权利人合法权益。（3分）
第三，为优质服务创设保障.为解决纠纷提供依据.（4分）
12.简述物业管理民事诉讼的基本原则。
（1） 当事人诉讼权利平等原则；（2分）
（2） 同等原则与对等原则；（2分）
（3） 法院调解自愿和合法原则；（2分）
（4） 辩论原则；（1分）
（5） 处分原则；（1分）
（6） 检察监督原则。（2分）
13.简述业主委员会的职责。
（1） 召集业主大会会议，报吿物业管理的实施情况；（2分）
（2） 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（2分）
（3） 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合 同；（2分）
（4） 监督管理规约的实施；（2分）
（5） 业主大会赋予的其他职责。（2分）
四、 论述题（本题共20分）
14.试述物业管理民事责任的免责条件。
答：（1）不可抗力-不可抗力是指不能预见、不能避免也不能克服的客观情况。一般指地 震、台风、洪水、战争等■如暴雨在极短时间内致使地下车库内的车辆被淹，造成损失，地下车 库的排水系统没有问题的话，物业管理公司是不需要承担责任的，
（2） 正当防卫。正当防卫是指当公共利益、他人或本人的权利遭受正在进行的不法侵害 时，行为人对侵害人所采取的合法的防卫措施。如物业管理公司的保安人员在捉拿小偷的过 程中，将小偷刺伤，此行为属于正当防卫，物业管理公司不需承担责任。
（3） 紧急避险。紧急避险是指为避免较大利益受损，而不得已釆取的损害另一较小利益的 行为。
（1） 受害人自己的过错致使损害发生的。按照民法的基本原理，行为人因自己的行为受到 损害，应当由自己来承担责任。如业主’因自行装修房屋，致使房间的电路受到损害，应由自己 承担责任•
（5）第三人过错致使损害发生的。第三人过错致使损害发生有区别不同的情况。如果第 三人的过错单独导致损害的发生的话，被告可以免责，由第三人承担全部责任.如果损失的发 生是第三人、原告、被告中的两者或多者的过错导致，则在分清责任的基础上，各自承担自己的 过错所造成的损失。
以上内容应当结合实际展开一定的阐述，每要点4分，共20分。
五、 案例分析题（本题15分）
15.（1）该物业服务合同对胡先生产生法律效力。（3分）业主委员会代表业主签订物业服 务合同对小区内的业主都具有约束力。（3分）除非经过业主大会讨论终止合同或合同期满等 原因岀现方可拒交管理费。（3分）
（2） 胡先生负有物业服务合同所规定的义务和职责（3分），主要是按时交纳物业管理费和 在合同约定事项范围内的服从物业公司管理的义务。（3分）
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