试卷代号：2224
中央广播电视大学2010-2011学年度第一学期“开放专科”期末考试（半开卷）
物业管理法规试题
得分 评卷人
2011年1月
题号 一 三 四 五 总分
分数
一、判断题（内容正确的清在括号中写“对”；内容不正确的清在括号
中写“错”，无需改正。毎小题3分，共15分）
1.我国《物权法〉于2007年3月通过，其中以专章的形式规定了业主的建筑物区分所有 权制度・（）
2,业主不能自行管理建筑物及其附属设施，必须委托物业服务企业或者其他管理人管
理。（
每小题4分，共20分）
1.依据相关法律規定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则？（
A.公平合理 B.方便生活
Q团结互助 D.有利生产
2.物业服务企业在业主迟交物业管理费时，可以采取下面的（
A.断水、断电
C.按合同约定收取滞纳金
3.下列哪些情况不属于物业管理法律关系？（ ）
A.某市物业服务公司因长期亏损而破产
B.业主李某因车祸而死亡
C.某物业服务公司向市房地产行政主管部门提出颁发《物业服务企业资质证书》的 申请
D.某物业服务公司对辖区内人行道路边一棵已枯死倾向路面的大树不采取伐移措 施的行为
4.在物业管理纠纷中可能引发的刑事犯罪有（ ）.
A.诈骗罪 B.侵占财产罪
C.故意伤害罪 D.溢用职权罪
.物业服务合同属于（).
A.冇名合同 B.无名合同
C.典型合同 D.非典型合同
三、简答题（每小题10分，共30分）
1.简述物业管理法律关系的特征.
2.简述在物业管理过程中民事侵权行为的表现.
3.简述物业服务合同终止的原因。
结合实际谈谈物业管理纠纷的起因及其防范.
1 地 五、案例分响本题f
2007年1月，某小区业主委员会与上海中天物业公司签订物业委托服务合同。某住宅小 区由中天物业公司管理。2007年8月，上海的陈先生入住住宅小区之后，一直没冇缴纳过物 业致。当物业公司催促他缴物业管理费时，陈先生认为自己买了房子自己住，自己管理，不 需物业公司的管理.陈先生拒绝诉认物业公司与业主委员会签订的委托服务合同为由拒绝嫩 纳，并声明他将不会跟物业公司建立任何物业管理关系.经业委会多次出面调解也没有饴 果.
间題：
1.本案的物业公司与小区业主委员会签订的物业委托服务合同能否对陈先生发生法律 效力？为什么？
2.如果该委托服务合同对陈先生有法律上的约束力，陈先生应该负有哪些义务？
3.物业公司能否通过诉讼途传维护自己的合法权益？
试卷代号：2224
中央广播电视大学2010-2011学年度第一学期“开放专科”期末考试（半开卷）
物业管理法规试题答案及评分标准
（供參考）
2011年1月
一、 判断題（内容正确的清在括号中写“对”；内容不正稿的清在括号中写“错”,无需改正。每小 題3分，共15分）
1.对 2.错 3.对 4.错 5.错
二、 在所給的01个逸择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在題后的括号内.少
选、多选、错逸均不鶴分。毎小题4分，共20分）
1. ABCD 2.C 3. ABCD 4. ABCD 5. BD
三、 简答18（毎小題10分，共30分）
1.筒述物业管理法律关系的特征？
答:物业管理法律关系性质的多重性・（2分）物业管理法律关系基本主体的特定性・（2分） 物业管理法律关系中业主居于主导地位・（1分）物业管理法律关系的客体有特殊性・（】分）物业管 理法律关系的国家干预程度比较大.（2分）物业管理法律关系的产生、变更、终止有产格的程序性 和要式性・（2分〉
2.筒述在物业管理过程中的民事侵权行为的表现.
（1） 物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任・（2分）
（2） 因物业维修施工而产生的侵权责任・（2分）
（3） 建筑物以及其掬置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理 人也应承担责任，但能够证明自己没有过備的人除外・（2分）
（4） 因妨碍行为而产生的侵权责任・（1分）
（5） 破坏、污染环境的侵权责任.（1分）
（6） 无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任・（1分）
（7） 因妨害行为而产生的侵权责任・（1分）
本题学员只要答出5项或以上内容即可给满分.
3-简述物业服务合同终止的原因.
答：物业服务合同终止的低因主要包括以下几个方面：
（1） 墓于法律规定的事实发生而终止.（3分）
（2） 基于当事人的意思而终止.（3分）
（3） 因合同目的的实现而终止.（2分）
（4） 基于合同的更新而终止。（2分）
四、 论述題（本题共20分）
结合实际谈谈物业管理纠纷的起因及其防范.
1.物业管理纠纷的起因分析（8分）
（1）立法工作滞后，物业管理法規立法层次低，内容混乱，缺乏权威性o （2）开发商前期遗 留的问题引发了后来物业管理的矛盾。（3）缺乏完善的市场竞争机制。（4〉物业管理的服务槪 念没冇建立.
2.物业管理纠纷的防范指施（10分）
（1）完善相关立法工作.（2）加大行业规范化管理力度。（3）培育和完善物业管理市场，把 物业管理纳入市场运行的轨道。（4）业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管 理合同来规范双方的行为.（5）进一步规范政府行为.
以上内容应当结合实际展开一定的闸述，每要点2分，共18分.卷面清洁度2分。
五、 案例分析题（本题15分）
1-该物业服务合同对陈先生产生法律效力.（2分）业主委员会代表业主签订服务合同对 小区内的业主都具冇约束力° （3分）除非经过业主大会讨论终止合同或合同期满等原因出现 方可拒交管理费。（3分）
2-陈先生负有物业服务合同所规定的义务和职责，（2分）主要是按时交纳物业管理费和 在合同约定事项范围内的服从物业服务公司管理的义务。（3分）
3.可以。（2分）
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