试卷代号：2224
播电视大学2006-2007学年度第一学期“开放专科”期末考试
2007年1月
得分评卷人
一、判断题（内容正确的请在括号中写“对”；内容不正确的请在括号
中写，，错”，无需改正。每小题3分，共15分）
1.部门规章是国务院根据宪法、法律所制定的规范性文件。（ ）
2.物业管理区域内全体业主组成的业主大会是物业内的最高决策机构。（ ）
3.物业管理合同订立的过程主要包括要约邀请和要约两个阶段。（ ）
4.收益性物业是指以经营性房屋为主体的物业。（ ）
5.关于小区停车位归属的争议属于静态的物业管理纠纷范畴。（ ） 得分评卷人
二、选择题（在所给的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后 将其序号填写在题后的括号内。少选、多选、错选均不得分。每 小题4分，共20分）
1.示区的专项维修金属于（ ）。
A.业主委员会 B.物业管理公司
C.业主 D.业主大会
2.依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则（ ）。
A.公平合理
C.团结互助
3.下列说法正确的有（
A.目前我国已经有专门的法律对物业管理行为进行规范
B.仲裁是解决物业管理纠纷的重要途径
C.撤职是常见的一种行政处罚
D.行政调解是诉讼调解的一种
4.当事人申请再审应该在判决生效后的（ ）之内提岀。
A.半年 B. —年
C.两年 D.四年
5.下列属于物业管理法律责任的归责类型的有（ ）o
A.过错责任 B.无过错责任
C.公平责任 D.违法责任
得分评卷人
三、简答题（每小题10分，共30分）
1.简述物业管理法律关系的主要特征?
2.简述民事诉讼的基本原则。
3.简述物业管理民事责任的免责条件。
碍 分 评巻人1 四、论述题（本题20分）
结合实际谈谈小区管理的原则。
– 五、案例分析题（本题2分）
广州市的天湖小区的业主委托长安物业管理公司管理小区。从2003年的2月份开始长 安物业管理公司先后与几家广告公司签订了场地使用合同，允许其利用小区的外墙和电梯墙 壁悬挂广告。这一行为引起了小区业主的不满，几次交涉无效后，业主大会决定另行聘请物业 管理公司，但长安公司认为物业管理合同尚未到期，况自己的管理服务也无大的问题，业主大 会不能随意解除物业管理合同，因此拒绝移交相关的物业资料。
问题：1.物业管理公司是否有权许可他人有偿利用小区的公共部位？为什么？
2.业主是否有权单方面解除物业管理合同？为什么？
试卷代号：2224
中央广播电视大学2006-2007学年度第一学期“开放专科”期末考试
物业管理专业物业管理法规试题答案及评分标准
（供参考）
2007年1月
一、 判断题（每小题3分，共15分）
1.错 2.对 3.错 4.对 5.错
二、 选择题（在所给的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的括 号内。少选、多选、错选均不得分。每小题4分，共20分）
1.C 2. ABCD 3. B 4. C 5. ABC
三、 简答题（每小题10分，共30分）
1.简述物业管理法律关系的主要特征？
答:物业管理法律关系性质的多重性，物业管理法律关系基本主体的特定性；（3分）
物业管理法律关系中业主居于主导地位，物业管理法律关系的客体有特殊性；（3分）
物业管理法律关系的国家干预程度比较大，物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格 的程序性和要式性。（3分）（清洁度占1分）
2.简述诉讼的基本原则。
当事人诉讼权利平等原则；
同等原则与对等原则；
法院调解自愿和合法原则；
辩论原则；
处分原则；
检察监督原则。（每个原则2分,能答出5个即可得满分）
3.简述物业管理民事责任的免责条件。
（1）不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免也不能克服的客观情况。一般指地震、
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台风、洪水、战争等。如暴雨在极短时间内致使地下车库内的车辆被淹，造成损失，地下车库的 排水系统没有问题的话，物业管理公司是不需要承担责任的。（2分）
（2） 正当防卫。正当防卫是指当公共利益、他人或本人的权利遭受正在进行的不法侵害 时，行为人对侵害人所采取的合法的防卫措施。如物业管理公司的保安人员在捉拿小偷的过 程中，将小偷刺伤，此行为属于正当防卫，物业管理公司不需承担责任。（2分）
（3） 紧急避险。紧急避险是指为避免较大利益受损，而不得已采取的损害另一较小利益的 行为。（2分）
（4） 受害人自己的过错致使损害发生的。按照民法的基本原理，行为人因自己的行为受到 损害，应当由自己来承担责任。如业主因自行装修房屋，致使房间的电路受到损害，应由自己 承担责任。（2分）
（5） 第三人过错致使损害发生的。第三人过错致使损害发生有区别不同的情况。如果第 三人的过错单独导致损害的发生的话，被告可以免责，由第三人承担全部责任。如杲损失的发 生是第三人、原告、被告中的两者或多者的过错导致，则在分清责任的基础上，各自承担自己的 过错所造成的损失。（2分）（每个要点2分）
四、 论述题（本题共20分）
1.以人为本，服务第一的原则2.所有权与经营权、管理权分离原则3.专业管理与民主 管理相结合的原则4.综合管理原则5.有偿服务、合理负担的原则6.竞争择优的原则。
以上6点中至少有2点（包括2点）以上的要结合实际展开论述，否则要酌情扣分。（以上 每小点3分，卷面清洁度、论述情况占2分）
五、 案例分析题（本题15分）
1.物业管理公司无权许可他人使用小区的公共部位（3分）。因为根据区分所有权原理， 全体区分所有权人可依据其设计用途合理利用，如将小区的公共部位交给所有权人以外的人 利用，则须提交业主大会决议（4分）。
2.业主可以单方面解除合同（3分），因为根据合同法及小区管理的特殊情形，法律允许其 单方面解除合同（3分），但业主如无故解除合同的，要按合同的约定向对方进行赔偿（2分）。
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