中央广播电视大学2004-2005学年度第一学期“开放专科”期末考试
物业管理专业物业管理法规试题
2005年1月
题号一二三四五六总分
分数
得分 评卷人 一、填空题（每空1分，共10分）
1.在我国物业管理法律关系中，自然人不仅可以依法享有物业 ，而且 还可以通过平等协商与物业管理公司建立 。
2.按照利益载现形式的不同,可将物业管理法律关系的客体分为 、 两大类。
3.物业产权行使的法律限制是指对物业产权 , 的法 定限制规则。
4.业主团体的决策主要通过 的决议或 的执行监管 等形式来实现的。
5. 是业主委员会活动的规则。其主要内容应包括业主委员会成立的 宗旨、职责、人员组成情况、任期、会议召开、经费来源等方面。
6. 是由物业管理公司编制的，发给业主、使用人的较为详尽而全面地 反映住户应遵守的管理规定，以及物业管理公司所能提供的服务项目的非强制性执行文件。
得分评卷人
二、在所给的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号 填写在题后的括号内。少选、多选、错选均不得分（毎小题3分, 共15分）
1.下列哪些主体可以成为物业管理法律关系的主体。（ ）
A.国家
B.无民事行为能力人
C.法人
D.美国人
2.业主作为物业管理法律关系的主体，可享有下列（ ）权利。
A.监督物业管理公司的权利
B.依法组建业主管理委员会的权利
C.选聘或解聘物业管理公司的权利
D.共同使用物业公共设施的权利
3.依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则（ ）
A.公平合理
B.方便生活
C.团结互助
D.有利生产
4.根据国务院《物业管理条例》的规定:业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大
会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经（ ）以上的业主提议，业主委
员会应当组织召开业主大会临时会议。
A.10%
B.20%
C.30%
D.40%
5.当事人申请再审应该在判决生效后的（ ）之内提出。
A.半年 B. 一年
C.两年 D.四年
得分评卷人
三、名词解释（每小题5分，共20分）
1.物业管理法律关系
2.物业管理收费
3.物业管理合同
4.物业管理法律责任
得分评卷人 四、简答题（每小题8分，共24分）
1.物业管理登记主要有哪些功能？
2.简述物业管理合同的终止。
3.简述承担物业管理法律责任的一般构成
得分评卷人 五、论述题（本题共16分）
业主公约的性质、特点和订立原则
得分评卷人
六、案例分析题（本题15分）
1999年10月某住宅小区由开发商通过招标选聘某物业管理公司进行管理.陈某是1999 年10月入住某住宅小区的早期住户，在居住过程中，由于某物业管理公司未尽职责，大部分住 户意见很大.为此，陈某以未能参与物业管理公司招投标的过程，且物业公司是由开发商招请 进来的，陈某对以“物业管理公司没有通过招标投标的选择，是开发商请进来的，不是大家选定 认可的”为由，对物业管理公司的工作持不合作态度,并提出重新招标选择，否则拒绝物业管理 公司的管理.
问题：
（1） 开发商通过标选某物业管理公司进行管理的行为是否有效？
（2） 陈某作为首次入住的业主，在本案中的请求是否合理？为什么？
（3） 对于某物业管理公司未尽职责的不作为行为，业主委员会是否有权利解除该委托合 同？
试卷代号：2224
中央广播电视大学2004-2005学年度第一学期“开放专科”期末考试
物业管理专业物业管理法规试题答案及评分标准
（供参考）
2005年1月
一、 填空题（每空1分，共10分）
1.所有权 物业委托管理合同
2.物 行为
3.绝对性 排它性
4.业主大会 业主委员会
5.业主委员会章程
6.住户手册
二、 在所给的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的括号内。少 选、多选、错选均不得分（每小题3分，共15分）
1.ABC 2. ABCD 3. ABCD 4. B 5. C
三、 名词解释（每小题5分，共20分）
1.物业管理法律关系是法律关系的一种，即由国家物业法律规范确认和调整的，在物业 管理和相关活动中的主体相互之间形成的具体的权利义务关系。
2.物业管理收费指物业管理公司接受物业产权人、使用人委托对房屋建筑及其设备、公 用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与 居民生活相关的服务所收取的费用。
3.物业管理合同是接受委托物业管理服务的物业管理企业与委托人之间签定的用以明 确双方权利义务关系的协议。
4.物业管理法律责任是指在物业管理相关活动中，物业管理法律关系主体实施违法行为 所必须承担的否定性法律后果。
四、 简答题（每小题8分，共24分）
1.物业管理法的空间效力；物业管理法的时间效力；物业管理法对人的效力。
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2.物业管理合同的终止是指当事人终止合同关系，合同确立的当事人之间的权利、义务 关系消灭。物业管理合同提前终止的原因主要包括以下各个方面：
(1)约定解除合同的条件成就。物业管理合同、作为一种民事合同，完全可以根据意思自 治原则约定一些合同解除的条件。当解除条件成就时，当事人可以解除合同关系。
(2)事后协商解除。在物业管理合同履行过程中，合同双方当事人可以协商解除合同，并 且协商因解除合同而产生的损害赔偿问题。
(3)因物业管理企业被解散、撤销、破产等原因注销而终止。当出现前述情形时，物业管理 企业的主体资格消灭，一般而言，物业管理合同也就终止。
(4)合同期限届至。当事人双方在物业管理合同中约定的期限届满，且又未约定续延合同 期限时，合同关系终止。
(5)其他原因。
3.行为本身具有可非难性；
损害结果；
因果关系；
行为人心理主观过错状态。
五、论述题(本题共16分)
性质：
(1)业主公约是业主(区分所有权人)之间的非单纯债权性质的契约；
(2)业主公约是众多业主(区分所有权)之间的社会化的契约；
(3)业主公约具有合伙性质、集团性质；
(4)业主公约类似于劳动法上的劳动协约；
(5)业主公约是有关区分所有人相互之间权利义务关系的基本规定，属于自治法规或自治 规则。
特点：
(1)公约主体是全体业主。在我国，不同地区在业主公约制定方式和产生效力等方面有所 不同，但订约人必须是业主或代表全体业主的权益主体——业主(代表)大会。
(2)公约客体是物业使用、维修与其他管理服务活动等方面的行为，是基于物权而派生的 客观行为，即可以做什么，不可以做什么，应该怎样做等。
(3)公约内容是有关物业使用、维修与其他管理服务活动等方面的权利、义务的规定，其中 既有法律规范的内容，也有社会公共道德的内容。
(4)公约是经业主签约或业主(代表)大会审议通过而生效，对物业管理区域范围内的全体 业主和非业主使用人都具有约束力。
(5)公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。
订立的原则
(1)合法性原则。业主公约的内容符合法律、法规、政策有关规定和土地使用权出让合同 的规定。业主公约自业主签约或业主(代表)大会审议通过之日起生效。业主委员会应当自业 主公约生效之日起15日内，将业主公约报所在地的县以上房地产管理部门备案。
(2)整体性原则。业主公约的订立是在全体业主自愿和充分协商的基础上进行，当个别意 见难以统一的情况下，应当以全体业主的整体利益为目标，个人服从全体，少数服从多数。
(3)民主性原则。业主公约的订立应当釆取民主管理的形式，即通过业主大会或业主代表 大会的形式，反映全体业主或者大多数业主的利益和要求。
六、案例分析题(本题15分)
(1)开发商的标选行为是合法有效的(2)陈某的请求是合理的(3)业主委员会有权解除与 物业管理公司签订的管理合同。
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