试卷代号：2224
中央广播电视大学2011-2012学年度第一学期“开放专科”期末考试（半开卷）
物业管理法规试题
2012年1月
一、判断题（内容正确的请在括号中写“对”；内容不正确的请在括号 中写“错”，无需改正。毎小题3分，共15分）
1.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；可以因放弃权利而不履行义务。（ ）
2.我国《物权法》于2007年3月通过，其中以专章的形式规定了业主的建筑物区分所有权制度。（ ）
3.交付订金的一方不履行合同约定的义务时，订金将归合同另一方所有，不得要求返还。（ ）
4.按照利益载现形式的不同，可将物业管理法律关系的客体分为物和行为两大类。（）
5.在物业管理纠纷民事诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。（ ）
二、选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然 后将其序号填写在题后的括号内。少选、多选、错选均不得分。每小题4分，共20分）
1．物业服务企业设立最低标准要求注册资金为().
A.10万元
B. 15万元
C.50万元
D.100万元
2．在物业管理活动中,业主依法可享有下列()权利。
A.监督物业服务公司的权利
B.依法组建业主管理委员会的
C.选聘或解聘物业服务公司的权利
D.共同使用物业公共设施的权利
3.依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则？（ ）
A.公平合理
B.方便生活
C.团结互助
D.有利生产
4.下列哪些主体可以成为物业管理法律关系的主体？（ ）
A.国家
B.无民事行为能力人
C.法人
D.美国人
5.国务院《物业管理条例》主要规定了物业管理（ ）责任。
A.刑事 B.民事
C.违宪 D.行政
三、简答题（每小题10分，共30分）
1.简述物业管理法律关系的特征。
2.简述在物业管理过程中民事侵权行为的表现。
3.简述业主自治自律的基本原则。
四、论述题（本题共20分）
试述物业服务合同的内容。
五、案例分析题（本题15分）
中天物业服务公司以弥补经营的亏损为理由，要求提髙“天翔花园”住宅小区业主的物业 费和水电费，对此，部分业主表示不满，并拒交物业费和水电费。同时中天物业服务公司采购 了一批新的IC卡水、电表，要求小区业主每户出资1000元将原来的水、电表替换掉，此举遭到 大部分业主的反对。于是物业服务公司对拒不交钱换表的业主断水、断电，并对拒交水电费的 业主给予罚款处理。小区业主对物业服务公司的所作所为极为不满，强烈要求更换物业服务 公司。部分业主通过联名签字同意，请了另外一家物业服务公司来到小区，但中天物业服务公 司以其与开发商有委托合同为由拒绝交岀管理服务权。
试析：中天物业服务公司和业主的做法各有什么不对之处？为什么？
试卷号：2224
中央广播电视大学2011-2012学年度第一学期“开放专科”期末考试（半开卷）
物业管理法规试题答案及评分标准
（供参考）
2012年1月
一、判断题（内容正确的请在括号中写“对”；内容不正确的请在括号中写“错”，无需改正。每小 题3分，共15分）
1.错 2.对 3.错 4.对 5.对
二、选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的 括号内。少选、多选、错选均不得分。每小题4分，共20分）
1. C 2. ABCD 3. ABCD 4. ACD 5. D
三、简答题（每小题10分，共30分）
1.简述物业管理法律关系的特征。
答:物业管理法律关系性质的多重性；（2分）物业管理法律关系基本主体的特定性；（2分） 物业管理法律关系中业主居于主导地位；（1分）物业管理法律关系的客体有特殊性；（1分）物 业管理法律关系的国家干预程度比较大；（2分）物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格 的程序性和要式性。（2分）
2-简述在物业管理过程中民事侵权行为的表现。
（1）物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。（2）因物业维修施工 而产生的侵权责任。（3）建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的， 其所有人或管理人也应承担责任，但能够证明自己没有过错的人除外。（4）因妨碍行为而产生 的侵权责任。（5）破坏、污染环境的侵权责任。（6）无行为能力人、限制民事行为能力人致人损 害的民事责任。（7）因妨害行为而产生的侵权责任。
每个要点2分，本题一共7个要点，只要答出5个要点或以上即可给满分。
3.简述业主自治自律的基本原则。
答：（1）依法自治原则（1分）
（2） 积极自治原则（1分）
（3） 规范自治原则（1分）
（4） 民主管理原则（2分）
（5） 接受监督原则（2分）
（6） 尊重私权,公益优先原则（3分）
四、论述题（本题共20分）
试述物业服务合同的内容。
答:物业服务合同的内容一般包括以下条款：
（1） 业主委员会和物业服务企业的名称、住所；
（2） 物业管理区域的范围和管理事项；
（3） 双方权利义务；
（4） 物业管理服务的服务质量；
（5） 物业管理费用的收取；
（6） 物业管理服务的期限；
（7） 合同提前终止的条件；
（8） 违约责任；
（9） 其他事项。
以上每一项内容2分，答出5个或以上事项得10分。
物业服务合同中约定的管理服务具体事项一般包括以下几项：
（1） 物业共用部位的维修、养护和管理；
（2） 物业区域内公共设施、设备的使用运行、管理、维修和更新；
（3） 市政公用设施的维修、养护和管理；
（4） 保洁及园林绿化服务；
（5） 物业区域秩序的管理服务；
（6） 物业档案资料的管理；
（7） 物业维修、更新费用的帐务管理等。
约定的管理服务事项中每一项内容2分，答出5个或以上事项得10分。两部分合计共
20分。
五、案例分析题（本题15分）
1.物业服务公司的不对之处及分析。
①擅自提高水、电费不对。水、电费是由政府有关部门定价，物业服务公司只是代收，不能 擅自提价；（2分）
②强行向业主收取1000元的水、电表设备费不对。物业服务公司要更换水、电表应与业 主协商，而不能强行收取费用；（2分）
③对业主停水、停电的做法不对。只有水、电管理部门才有权对用户进行停水、停电的处 理权。（2分）
④给业主给予罚款处理的做法不对。根据相关法律规定，罚款权是有权的国家机关才享 有的权力，物业公司作为企业显然不具有此项权力。（2分）
⑤以其与开发商有委托合同为由拒绝交出管理权的做法，是错误的。在小区成立了业主
大会和业主委员会后，物业管理委托权就属于业主大会及其委员会。（2分）
2.业主的不对之处及分析：
①部分业主拒交水电费的做法不对。（1分）业主对物业服务公司的收费有意见，可通过 协商或法律途径解决，但不能拒交水电费。（1分）
②部分业主通过联合签名去聘请新的物业服务公司的做法是错误的。（1分）业主如果对 该物业公司的服务不满意，应当通过业主团体按照法定程序选聘、解聘。（1分）部分业主不能 按照自己的意愿去解聘或选聘物业服务公司。（1分）
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