试卷代号：2224 ,座位号
国家开放大学2020年秋季学期期末统一考试
物业管理法规 试题（开卷）
2021年1月
一、选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题中的括号内。少选、多选、错选均不得分。每小题 分，共 20 分）
1. 物业服务合同的基本原则包括（）
A.订约自由原则
B.资质审查原则
C.政府指导、行政干预原则
D.以上都不对
2．物业管理法律责任是以()。
A.以民事责任为主,行政责任为辅
B.以民事责任为主,行政责任和刑事责任为辅C.以刑事责任为主,行政责任为辅
D.以行政责任为主,民事责任为辅
3.业主大会作出的决定违反法律的,物业所在地的县级人民政府应当责令()。
A.限期改正
B.吊销许可
C.撤销决定
D.以上都不对
4．添附是指不同的所有权人的财产和劳动成果结合在一起,从而形成另一种新的财产，添附方式的方式主要有()。
A.混合
B.附合
C.加工
D.以上都不是
5．可以承接各种物业管理项目的是()物业服务企业。
A.一级资质
B.二级资质
C.三级资质
D.没有
二、判断题（内容正确的请在括号中写“对“；内容不正确的请在括号中写“错＂，无需改正。每小题 分，共 15 分）
6. 物业服务企业通过综合管理和全面服务，为业主提供安全、整洁的工作、居住环境。( )
7. 合同双方当事人是否具备主体资格是影响合同效力的重要因素。（ )
8. 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（ )
9. 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。（ )
10. 物业管理民事纠纷中法院调解是我国民事诉讼程序的必经阶段。（ )
三、简答题（每小题 10 分，共 30 分）
11. 简述物业管理法律关系的特征。
12. 简述业主委员会的职责。
13. 简述物业服务成本的内容。
四、论述题（本题共 20 分）
14. 结合实际谈谈物业管理活动中行政违法行为的主要表现。
五、案例分析题（本题 15 分）
15. 管理利和住宅小区的兆龙物业公司由小区的开发商聘请，业主入住后对小区开发商
及其聘请的物业公司非常不满意，小区业主们认为该物业公司提供服务不到位，而且未能代表
业主利益与开发商交涉，决定解聘兆龙物业公司。但兆龙物业公司称：其与开发商有委托服务
合同，且业主买房时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的物业公司进行管理”，因此
业主现在无权解聘物业公司，业主所称服务质量不好，无法举证，且物业服务质量没有统一标
准，所以物业公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。为此业主与物
业公司争执不下。
问题： (1) 本案所涉及的法律关系有哪些？
(2) 业主和物业公司发生纠纷时，解决途径有哪些？
(3) 本案应如何处理？
试卷代号： 2224
国家开放大学 2020 年秋季学期期末统一考试
物业管理法规 试题答案及评分标准（开卷）
（供参考）
2021年1月
一、选择题（在所给的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题中的括 号内。少选、多选、错选均不得分。每小题4分，共20分）
1.ABC 2. B 3. AC 4. ABC 5. A
二、 判断题（内容正确的请在括号中写“对”；内容不正确的请在括号中写’‘错”，无需改正。每小 题3分，共15分）
6.对 7.对 8.对 9.对 10.错
三、 简答题（每小题1。分，共30分）
I.简述物业管理法律关系的特征。
答:物业管理法律关系性质的多重性（2分）物业管理法律关系基本主体的特定性（2分）物 业管理法律关系中业主居于主导地位（1分）物业管理法律关系的客体有特殊性（1分）物业管 理法律关系的国家干预程度比较大（2分）物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序 性和要式性（2分）
12.简述业主委员会的职责。
答：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2分）
（2） 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（2分）
（3） 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合 同；（2分）
（4） 监督业主公约的实施；（2分）
（5） 业主大会赋予的其他职责。（2分）
13,简述物业服务成本的内容。
答:《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包 括以下部分：
（1）管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利；（1分）
（2） 物业共用部份，共用设施设备的日常运行，维护费用；（1分）
（3） 物业管理区域清洁卫生费用；（1分）
（4） 物业管理区域绿化养护费用；（1分） 1
（5） 物业管理区域秩序维护费用；（1分）
（6） 办公费用；（1分） . 、
（7） 物业管理企业固定资产折旧；（1分）
（8） 物业共用部分，共用设施设备及公众责任保险费用；（2分）
（9） 经业主同意的其他费用。（1分）
四、 论述题（本题共20分）
14.结合实际谈谈物业管理活动中行政违法行为的主要表现。
（1） 非法处置属于业主的物业共有部分及其设施。（3分）
（2） 非法经营行为，主要表现为：无证经营、超范围经营、聘用无资质人员从事物业管理活 动。（4分）
（3） 挪用专项维修资金的行为。（3分）
（4） 违法的转委托行为。（3分）
（5） 妨碍管理行为。（3分）
（6） 物业管理主管机关及其工作人员违法行使职权行为。（4分）
以上要点要展开一定的分析和阐述，如无分析和阐述，则酌情扣2分。
五、 案例分析题（本题15分）
15.（1）本案涉及的法律关系有两个:一个是业主与开发商的法律关系（2分）；另一个是业 主与物业公司的法律关系。（2分）
（2） 业主和物业公司的民事纠纷可以通过自决与协商（2分）；调解（1分）”中裁（1分）；民 事诉讼（2分）四种途径来解决。
（3） 本案中兆龙物业公司拒绝交出管理权的理由不能成立，业主及业主委员会可以另行聘 请物业公司。（2分）因为物业管理法律关系的产生、变更的基础是协议委托。开发商委托的 物业公司在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开发商手上转移到了业主手 上。（3分）
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