试卷代号：2224
国家开放大学2021年春季学期期末统一考试
物业管理法规 试题（开卷）
2021年7月
一、选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题中的括号内。少选、多选、错选均不得分。每小题 分，共 20 分）
1，我国《民法典》规定,业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比______以上的业主且人数占比_…以上的业主参与表决。(）
A.三分之二三分之二
B.三分之二二分之一
c.二分之一二分之一
D.三分之二四分之三
2．在物业管理活动中,业主依法可享有下列哪些权利?(）
A.监督物业服务公司的权利
B,依法组建业主委员会的权利
C选聘或解聘物业服务公司的权利
D.共同使用物业公共设施的权利
3．依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则?(）
A.公平合理
B.方便生活
c.团结互助
D.有利生产
4．经过()以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主临时会议。
A. 10%
B20%
c. 30%
D.40%
5．国务院《物业管理条例》主要规定了物业管理()责任。
A。刑事
B.民事
C.违宪
D.行政
二、判断题（内容正确的请在括号中写“对“；内容不正确的请在括号中写“错＂，无需改正。每小题 分，共 15 分）
6. 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；可以因放弃权利而不履行义务。（ )
7. 我国《民法典》规定，物业服务人公开作出的有利千业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。( )
8. 交付订金的一方不履行合同约定的义务时，订金将归合同另一方所有，不得要求返还。（ )
9. 按照利益载体形式的不同，可将物业管理法律关系的客体分为物和行为两大类。（ )
10. 在物业管理行政诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。( )
三、简答题（每小题10分，共30分）
11.简述物业的属性。
12.简述在物业管理过程中民事侵权行为的表现。
13.简述管理规约的特点。
四、论述题（本题共 20 分）
14. 结合实际谈谈物业管理活动中行政违法行为的主要表现。
五、案例分析题（本题 15 分）
15. 中天物业服务公司以弥补经营的亏损为理由，要求提高“天翔花园”住宅小区业主的
物业费和水电费，对此，部分业主表示不满，并拒交物业费和水电费。同时中天物业服务公司
采购了一批新的 IC 卡水、电表，要求小区业主每户出资 1000 元将原来的水、电表替换掉，此举
遭到大部分业主的反对。于是物业服务公司对拒不交钱换表的业主断水、断电，并对拒交水电
费的业主给予罚款处理。小区业主对物业服务公司的所作所为极为不满，强烈要求更换物业
服务公司。部分业主通过联名签字同意，请了另外一家物业服务公司来到小区，但中天物业服
务公司以其与开发商有委托合同为由拒绝交出管理服务权。
试析：中天物业服务公司和业主的做法各有什么不对之处？为什么？
试卷代号： 2224
国家开放大学 2021 年春季学期期末统一考试
物业管理法规 试题答案及评分标准（开卷）
（供参考）
2021年7月
一、 选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题中的 括号内。少选、多选、错选均不得分。每小题4分，共20分）
I.A 2. ABCD 3. ABCD 4. B 5. D
二、 判断题（内容正确的请在括号中写“对”；内容不正确的请在括号中写“错”，无需改正。每小 题3分，共15分）
6.错 7.对 8.错 9.对 10.错
三、 简答题（每小题10分，共30分）
II.简述物业的属性。
答:第一，“物业”属于不动产。（3分）
第二，“物业”具有单元性。（3分）
第三“物业”具有空间和环境性。（4分）
12.简述在物业管理过程中民事侵权行为的表现。
答：（1）物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。（2）因物业维修 施工而产生的侵权责任。（3）建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害 的，其所有人或管理人也应承担责任，但能够证明自己没有过错的人除外。（4）因妨碍行为而 产生的侵权责任。（5）破坏、污染环境的侵权责任。（6）无行为能力人、限制民事行为能力人致 人损害的民事责任。（7）因妨害行为而产生的侵权责任。
每个要点2分，本题一共7个要点，只要答出5个要点或以上即可给满分。
13.简述管理规约的特点。
答：（1）管理规约主体是全体业主;（2分）
（2） 管理规约客体是物业使用、维修与其他物业管理服务活动等方面的行为；（2分）
（3） 管理规约内容是有关物业使用、维修与其他管理服务活动等方面的权利义务的 规定；（2分）
（4） 管理规约是经业主签约或业主大会审议通过而生效的，对物业管理区域内的全体业主 和非业主使用人都具有约束力；（2分）
（5） 管理规约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。（2分）
四、 论述题（本题共20分）
14.结合实际谈谈物业管理活动中行政违法行为的主要表现。
答：（1）非法处置属于业主的物业共有部分及其设施；（3分）
（2） 非法经营行为，主要表现为:无证经营、超范围经营、聘用无资质人员从事物业管理活 动;（4分）
（3） 挪用专项维修资金的行为；（3分）
（4） 违法的转委托行为；（3分）
（5） 妨碍管理行为；（3分）
（6） 物业管理主管机关及其工作人员违法行使职权行为。（4分）
以上要点要展开一定的分析和阐述，如无分析和阐述，则酌情扣2分。
五、 案例分析题（本题15分）
15.答：（1）物业服务公司的不对之处及分析：
①擅自提高水、电费不对。水、电费是由政府有关部门定价，物业服务公司只是代收，不 能擅自提价;（2分）
②强行向业主收取1000元的水、电表设备费不对。物业服务公司要更换水、电表应与业 主协商，而不能强行收取费用；（2分）
③对业主停水、停电的做法不对。只有水、电管理部门才有权对用户进行停水、停电的处 理权。（2分）
④给业主给予罚款处理的做法不对。根据相关法律规定，罚款权是有权的国家机关才享 有的权力，物业公司作为企业显然不具有此项权力。（2分）
⑤以其与开发商有委托合同为由拒绝交出管理权的做法，是错误的。在小区成立了业主 大会和业主委员会后，物业管理委托权就属于业主大会及其委员会。（2分）
（2）业主的不对之处及分析：
①部分业主拒交水电费的做法不对。（1分）业主对物业服务公司的收费有意见，可通过 协商或法律途径解决，但不能拒交水电费。（1分）
②部分业主通过联合签名去聘请新的物业服务公司的做法是错误的。（1分）业主如果对 该物业公司的服务不满意，应当通过业主团体按照法定程序选聘、解聘。（1分）部分业主不能 按照自己的意愿去解聘或选聘物业服务公司。（1分）
评论0