试卷代号：2225
中央广播电视大学2003-2004学年度第一学期“开放专科”期末考试
物业管理专业物业管理实务（1）试题
2004年1月
一、填空题（20个空，每空1分，共20分）
1.早期的物业管理产生于19世纪60年代的英国，而现代的物业管理则产生于 ，中国的物业管理最早起源于 。
2.物业管理企业按业务性质划分，可分为委托服务型物业管理企业、 、 等类型。
3.物业的竣工验收主要有 、 、分
期验收和全部工程竣工验收。
4.房屋的完损等级划分为5类，即：（1）完好房〈2）基本完好房、（3） —般损坏房、（4）
、⑸ „ .
5.物业园林绿化的管理工作主要有两大类：（1） ; （2） 。
6.前期物业管理就是物业管理企业与 签订的物业管理服务合同 生效 ，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。
7.商品租金也称为理论租金，是由成本租金加 、 和利润等八 项因素构成。
8.物业管理招标按管理内容可分为 、物业管理与经 营综合招标、 等.
9.物业管理经费按其来源可分为 、 、 物业经营收入和国家财政补貼四种类型。
10.人力资源一般是指蕴含在人体内的一种 ，以及具有这种 的人。
二、名词解释（5个，毎个4分，共20分）
1.物业：
2,物业管理企业:
3.管理规约：
4.物业管理招标:
5.物业管理服务费：
三、选择题（10个，毎小题2分.共20分）
1.从物业管理的角度，物业是指（ ）。
A.一个建筑群
B.一个居住小区（大厦）
C.已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施
D.房屋
2.委托服务型物业管理企业只有（ ）。
A.服务权 B.管理权
C.经营管理权 D.租赁权
3.区分建筑物所有权立法问题的产生是因为（ ）。
A.产权多元化 B.住房紧缺
C.区分所有权人之间的纠纷增多 D.政府推广多层建筑的需要
4.把物业租赁分为住宅租赁和非住宅租赁，这是按（ ）划分租赁市场。
A.按照物业用途 B.按照租赁房屋的性质
C.按照物业租赁期限 D.按照承租人的国籍
5.业主或物业管理企业,从管理的角度,或因成本控制,或因自身的能力限制,把物业管理中的某一项服务项目(如设备维修保养、自动化管理、园林绿化、保洁、保安等)拿出来进行单独招标或分包的行为属于()。
A。单纯物业管理招标
B.专项服务工作招标
C物业管理与经营综合招标
D.服务管理招标
6。房屋建筑物管理的主要内容有()。
A.资料档案管理
B质量管理
C.运行管理
D修缮管理
7、房屋装修管理所依据的法律规范有()。
A.《建筑装饰装修管理规定》
B。《家庭居室装饰装修管理试行办法》
C.《住户装修管理规定》
D《物业管理条例》
8．房屋租金基数的计算方法的（）.
A．等级计算法
B项目基分计算法
c.结合计算法
D.折旧计算法
9.人力资源管理是指对人力资源的()等活动的计划、组织、指挥和控制过程。
A.取得
B开发
C.激励
D.利用
10．根据社区的结构及其综合表现,可以分为().
A.农村社区
B.城市社区
C流动型社区
C.半固型、永久型社区
四、简答题（3个，每小题6分，共18分）
1.试述物业管理企业与社区文化的关系。
2.物业管理企业考核中可能会出现的一些常见问题有哪些？
3.简述物业管理的委托方式。
五、论述题（2个，每个11分，共22分）
1.试述物业管理处的职责。
2.试述物业管理企业建立的程序。
试卷代号：2225
中央广播电视大学2003-2004学年度第一学期“开放专科”期末考试
物业管理专业物业管理实务（1）试题答案及评分标准
（供参考）
2004年1月
-*、填空题（20个空，每空1分，共20分）
1.20世纪初的美国 20世纪50年代的香港
2.租赁经营型物业管理企业 委托代理型物业管理企业
3.隐蔽工程验收 单项工程验收
4.严重损坏房 危险房
5.明确园林绿化员工职责 严格执行质量管理标准
6.业主委员会 之前
7.保险费 地租
8.单纯物业管理招标 专项服务工作招标
9.物业维修基金 物业管理服务费
10.生产能力 能力
二、名词解释（5个，每个4分，共20分）
1.物业：从物业管理行政主管部门和地方性法规给“物业”所下的定义可以看岀，物业主 要包括三部分：（1）已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物；（2）与这些建筑物 相配套的设备和设施；（3）相关的场地。
2.物业管理企业:是指专门对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场地实施专 业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务和良好的居住和工作环境，具有 独立法人资格的经济实体。
3.管理规约:在现代各国建筑物区分所有权立法与实务中所说的管理规约，是指全体区 分所有权人就建筑物的管理，使用及所有关系，以书面形式所为的自治规则。
4.物业管理招标:是指物业所有权人（业主委员会或开发建设单位）在为物业选择管理者 时，通过制订招标文件，向社会公布招标信息，由物业管理企业竞投，从中选择最佳者,并与之 订立物业管理合同的过程。
5.物业管理服务费:是业主或（非业主使用人）与物业管理企业在物业管理服务合同中约 定的，由业主（使用人）向物业管理企业缴纳的物业管理费用。
三、 选择题（10个.毎小题2分，共20分）
1.C 2. C 3. A 4. A 5. B
6.ABD 7. ABC 8. ABC 9. ABCD 10. AB
四、 简答题（3个，毎小题6分，共18分）
1.试述物业管理企业与社区文化的关系。
参考答案：
物业管理企业与社区文化的关系可从两个方面来理解：
（1） 社区文化影响物业管理企业的发展
社区文化是创造良好的人文环境和满足社区成员文化需求的重要手段。同时，社区文化 是实施物业管理的润滑剂。社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。社区文化是一种 手段，通过社区文化活动的开展，应该使物业管理水平更高、效果更好。因此，社区文化在内容 和形式上应和物业管理有所联系，管理应该有文化内涵，而文化内涵又可以反向推动管理水平 跃升。
社区文化对物业管理企业发展的作用有如下五个方面的作用。一是有助于物业管理企业 緻造品牌与核心竞争力。二是有利于培养业主忠诚度，三是有利于提高市场美誉度，四是有利 于以在小区中架起社区文明的“桥梁”。五是有利于社区意识和共同的社区价值观的形成，促 进小区人际关系的融洽和小区社会的和谐。
（2） 物业管理企业是物业管理小区的社区文化建设的主要推动者。首先，建设有特色的物 业管理小区的社区文化，已经成为物业管理企业核心竞争力的标志之一、好为物业管理企业所 重视。其次，物业管理小区文化的社区文化的形成，需要物业管理公司大量的资源投入。再 次,物业管理公司是物业管理小区的社区文化建设直接组织管理者，主导着小区文化建设过 邕内容和方式。
2.物业管理企业考核中可能会出现的一些常见问题有哪些？
参考答案：
物业管理企业考核中可能会出现的一些常见问题有：
(1)核标准问题
员工考核的标准制订，既要切实可行，又要符合岗位工作实际,否则操作起来很困难，考核 结果不能反映实际情况，造成工作失误。标准问题主要有标准不明确、不具体;标准主观性太 强i标准不现实;标准的可衡量性太差等。
(2)形式主义
有些员工或管理公司领导不了解考核的作用或以工作忙为借口，往往将考核工作作为应’ 付式的例行公事，草率地对待考核工作。解决办法就是加强对考核工作的认识和理解，明确考 核工作的重要性和具体要求。
(3)好人主义
好人主义就是给每个员工打高分。这是一种在考核中常见的现象,经常发生在对管理人 员和部门负责人的考核上。解决办法是对员工考核制定出每个部门考评成绩为“优”的员工& 例，明确要拉开考核档次。对部门负责人的考核，要选择一些原则性强、作风正派、敢于负责的 普通员工与公司领导一起进行背靠背的考核。
(4)集中趋势
集中趋势就是指在考核时，倾向于把被考核者的工作绩效集中于中间水平或者说平均水 平，导致考核的不公。这主要是由于有的领导深入基层不够，对员工了解不多,认为员工大都 差不多，不好不差,于是肘每个员工都打个接近良好的中间分，他们看不到手指头有长短之分。 解决办法就是考核小组的成员要有各方面的代表，尤其是要吸收工会、人力资源等部门负责人 参加，还要多听取群众意见。必须进行专门的培训，使他们掌握考核所需的各种技能和道德标。
还有其他心理因素影响考核的客观性，如晕轮效应、首见效应、常知效应、近因效应、暗示 偏差、情感因素等，这些问题是员工考核中应注意克服。
3.简述物业管理的委托方式。
参考答案：
前期物业管理委托方式，通常有以下几种方式：
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