试卷代号：2225
中央广播电视大学2003-2004学年度第二学期“开放专科”期末考试
物业管理专业物业管理实务（1）试题
2004年7月
一、填空题（20个空，每空1分，共20分）
1.物业管理企业组织机构的基本类型，主要有直线制、 、 等三种。
2.按服务的性质和提供的方式，物业管理的内容可分为常规性的公共服务、 、 等三 大类。
3.建筑物区分所有权具有 、 、一体性、登记公示性、权利主体身份的多重性等特征。
4.物业接管验收的内容有 的验收和 的验收。
5.通常房屋损坏的原因分为自然因素和人为因素两大类：自然因素的损坏主要有：气象 因素、地理因素、生物因素和 因素；人为因素包括对物业的使用不当、设计施工质量 低劣、 等等。
6.物业设备基础资料的管理主要包括 的管理和 的管理。
7.公开招标可使业主有较大的 ，有利于 、提高物业 管理水平，但招标单位审査投标者资格及其标书的工作量较大。
8.物业管理企业通过员工培训可达到传递信息、 、更新知识、 的目的。
9.以物业管理为纽带的城市小区的社会区文化建设既是 的新模式，又 是新世纪 的主要内容。
10.服务的两个最主要特征是 和
二、名词解释（5个，每个4分，共20分）
1.物业管理：
2.企业资质：
3.成员权：
4.交楼：
5.物业管理投标：
三、混合选择题（10个，每小题2分，共20分。第1〜6小题为单选,
第7~10小题为多选）
1．管理的机构是围绕()能够正常循环而设置的。
A.封闭系统
B.管理环节
C.开放系统
D.职能需要
2．物业管理企业在工商注册登记后,还要经过()的必要程序才可开业。
A．资质审批
B.企业经理取得建设部颁发的经理岗位证书
C.在银行存入资本金
D.取得上级主管部门批文
3．安排招标人会议(标前会议)的目的是为了().
A.解答投标人提出的各类问题
B.详细解释招标文件
C.便于投标人了解物业现场情况D.增外招标文件未尽事宜
4．按劳动法规定每个劳动者每周工作40小时计算,需要24小时提供服务的每个保安岗位,应配备保安员人数为()。
A. 3人
B.4.2人
C. 3.2人
D.5人
5．在影响服务质量高低的各种因素中,可以直接控制的因素为().
A．企业形象
B宣传沟通
C.顾客口碑
D.顾客需求
6．物业租赁的交换过程中,只转移物业的().而物业的所有权不发生转移。
A.租赁权
B.经营权
C.物业使用权
D.管理权
7．文化内容包括()等方面。
A．物质文化
B.精神文化
C.制度文化
D.传统文化
8．确定人力资源计划的内容﹐首先应考虑物业管理企业经营管理目标的需要,其次要依靠().、
A.工作分析
B.人性激发
c.业绩评估
D.年度考核
9．物业中介代理工作的性质是()。
A.委托–代理性质
B.服务性质
C.契约性质
D.生产性质
10．房屋建筑物管理的主要内容有()。
A．资料档案管理
B质量管理
C.运行管理
D.修缮管理
四.简答题(3个,每小题6分,共18分)
1．简述物业的含义。
2.前期介入有什么作用?3.简述绿地植物的生态功能。
五、论述题(2个,每个11分,共 22分)
1.试述物业管理的基本环节。
2．试述物业管理与社区管理的关系。
试卷代号：2225
中央广播电视大学2003-2004学年度第二学期“开放专科”期末考试
物业管理专业物业管理实务（1）试题答案及评分标准
（供参考）
2004年7月
一,填空题(20个空,每空1分,共20分)
1．直线职能制事业部制
2.针对性的专项服务委托性的特约服务
3．复合性专有所有权的主导性
4．资料物业
5.灾害维修保养不善
6．设备原始档案设备维修资料档案
7．选择余地 降低成本
8．改变态度 发展素质
9.社区建设 物业管理
10.无形性不可分离性
二、名词解释(5个,每个4分,共20 分)
1．物业管理:本教材所采用的“物业管理”的定义是:“所称物业管理,是指物业管理企业按照物业服务合同约定,通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主提供服务的活动。”
2.企业资质:企业资质,主要是为了界定、查验.衡量企业具备或拥有的人力、物力和财力情况﹐包括企业的注册资金、拥有的固定资产、职工人数、技术力量、经营规模以及经营水平等等,是企业实力和规模的标志。
3.成员权:成员权亦称为构成员权,是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分割的共同关系而产生的,作为建筑物的一个团体组织的成员享有的权利和承担的义务。
4．交楼:物业建成并通过综合验收合格后,建设单位根据预售的合同要求,按时按质将物业交付给业主,实现房屋物业买卖过程的物与权属的移交,这一过程就称为交楼。
5．物业管理投标:是指符合招标要求的物业管理企业,根据招标要求,提出投标申请,参与投标活动的过程。
三.混合选择题(10个,每小题2分,共20分。第1~6小题为单选,第7~10小题为多选)
1.A
2.A
3.A
4.B
5.B
6.c
7.AB
8.AC
9.AC
10.ABD
四.简答题(3个,每小题6分,共18分)
1.简述物业的含义。
参考答案:
“物业”-词是由英语词汇翻译而来,在不同的国家和地区,含义各有不同。(1)在香港,主要是指单元性房地产。
(2)在中国大陆,建设部房地产司曾在《简述物业管理》–文中,把物业定义为“已建成并投人使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区,也可以是单体的其他建筑,还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼﹑商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备,设施和场地,是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地,庭院、干道。”
(3)在-一些地方性法规中,如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定为:“本条例所称物业,是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。”《上海市居住物业管理条例》将居住物业界定为:“住宅以及相关的公共设施。”《江苏省城市住宅物业区管理办法》规定:“本办法所称物业,是指已建成并投入使用的住宅区内各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。
从以上物业管理行政主管部门和地方性法规给“物业”所下的定义可以看出,物业主要包括三部分:
①已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物﹔2与这些建筑物相配套的设备和设施;
③相关的场地。
2．前期介入有什么作用?参考答案:
为了避免物业开发过程中出现诸如此类的问题,除了开发建设单位、设计单位、施工监理单位应认真执行国家有关标准和严格把关外,物业管理企业提前介人,参与物业开发的全过程,让有丰富物业管理经验的人员参与顾问管理,不失为一种有效措施。其积极作用可体现在以下几个方面:
(1)完善物业的使用功能。在物业开发的规划阶段,物业管理公司就应积极参与,就物业日后的使用和管理问题充分发表意见。比如:就房型的设计、供电供水﹑污染处理、电信、道路、绿化﹑管线走向,服务配套设施及平面布局等方面提出建设性的意见。
(2)改进物业的具体设计。在物业设计时,尤其是一些较微观的具体设计上,人员往往按照一般规律,直接采用国家建筑设计标准。但实际上,我国疆域广阔,地理环境与经济发展水平差距悬殊,这就必然要对设计提出不同的要求。使物业设计避免许多缺陷。
(3)能更好地监理施工质量。让物业管理企业提早介人，一旦发现问题及早通过发展商限令施工单位解决,就可有效防止施工质量问题的发生和延续。因此,物业管理企业参与监督施工质量,使工程质量又多了一份保证;同时对物业管理人员的素质要求也相应提高了。
(4)为竣工验收和接管验收打下基础。由于已前期介入物业的开发﹑建设过程,因此,物业管理企业对验收的物业的各种情况都已相当熟悉,这样,物业管理企业参与验收把关便可以提高验收工作的质量,缩短验收的时间;对于验收中发现仍需整改之处,也容易交涉和协调,使验(4)收工作不至于成为”走过场’‘的程序。-
(5)便于日后对物业的管理。由于前期介入物业开发，物业管理企业对该物业的整体情况 相当熟悉，特别是对管线的铺设、设备的安装了如指掌，这为物业的管理、养护、维修带来许多 便利。
3.简述绿地植物的生态功能。
参考答案：
在城市的绿地生态系统中，居住区绿地是一个重要的组成部分。居住区绿化能够为居民 创造卫生、安静、安全、舒适、美观的居住环境。它不仅有改善小气候，净化空气，减少污染，防 止噪声等作用，而且植物的生产又有一定的经济价值，在组织居住区建筑群体空间的多样化和 赋以居住区地方特色方面有其独特的作用。一个美好的绿化环境还有利于人们消除疲劳，振 奋精神。
绿地是人居环境中不可缺少的硬件设施之一，也是城市生态环境优劣的一个重要的判断
指标。按规划的要求，通常是选用绿地率指标。绿地率指的是居住区用地范围内各类绿地的 总和占居住区用地的比率(%)，即：宅区各类绿地总和与全区用地面积之比X100%。
绿地是城市生态系统中影响最大、最接近居民的生态环境，也是居住环境中其他成分所不 能替代的自然因素。随着生产力的发展和人民生活水平的提髙，居住环境的绿化建设将进一 步得到重视。
五、论述题(2个，每个11分，共22分)
1.试述物业管理的基本环节。
参考答案：
物业管理的运作，既是管理思想的体现，又是管理理论的实践，是全部物业管理活动的总 和。为保证物业管理有条不紊地顺利启动和正常进行，从规划设计开始到管理工作的全面运 作，有若干环节不容忽视。这些基本环节分别包括在：物业管理的策划阶段、物业管理的前期 准备阶段、物业管理的启动阶段、物业管理的日常运作阶段。
(1)物业管理的策划阶段
这一阶段的工作包括物业管理的前期介入:制定物业管理方案；选聘或组建物业管理企业 等3个基本环节。上述三个环节均由房地产开发建设单位来进行操作的，这三个环节是物业 管理全面启动和运作的必要先决条件，房地产开发建设单位对此应给予足够的重视。
(2)物业管理的前期准备阶段
物业管理的前期准备工作包括物业管理企业内部的机构设置与拟定人员编制；物业管理 人员的选聘与培训；规章制度的制定；物业租售的介入等四个基本环节。
(3)物业管理的启动阶段
物业管理的全面正式启动以物业的接受验收为标志，从物业的接管验收开始到业主委员 会的正式成立，包括物业的接管验收、用户入住、产权备案和档案资料的建立、首次业主大会的 召开和业主委员会的正式成立等四个基本环节。
(4)物业管理的日常运作阶段
物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理和系统的协调两个环节。日常综合服务 与管理是指用户入住后，物业管理企业在实施物业管理中所做的各项工作。这是物业管理企 业最经常、最持久、最基本的工作内容，也是其管理水平的集中体现。物业管理社会化、专业 化、市场化的特征，决定了其具有特定的复杂的系统内、外部环境条件。系统内部环境条件主要是物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系协调；系统外部环境就是与相关 部门关系的协调。物业管理企业要想做好物业管理工作，就要建立良好的内、外部环境条件, 内部环境条件是基础，外部环境条件是保障。与此同时，政府还要加强物业管理的法制建设和 宏观协调。否则，物业管理工作会碰到许多难以想象的困难。
2.试述物业管理与社区管理的关系。
参考答案：
物业管理与社区管理的关系可以从三个方面来理解：
(1)物业管理与社区服务的关系
建立在组织职能化与专业化基础之上的现代社区，为了发挥其积极的社会功能，需要加强 社区内部的管理与建设。在这其中，社区服务是最基础、也是最重要的板块。物业管理企业的 服务与社区服务在范围上大多是重合的，两者可以结合起来做。
社区服务是指在政府的指导和扶植下，利用和开发社区内资源，发动和组织社区内的成 员，开展各种福利服务和便民服务，以不断满足人们的物质生活和精神生活的需求，提高人的 素质，促进社会的进步与发展。具体说来，社区服务既有面向老年人、残疾人、优抚对象的福利 服务，使这些社会弱势群体的生活需要得到满足，属无偿服务为主的福利性服务；也有面向社 区居民的多样化便民利民服务，而且这已成为目前社区服务中涉及面最广、形式多样性的部 分，属微利服务为主的公益性服务。而物业管理企业首先是基于经营性目标的服务，以满足业 主的一般需要和个性化需要；但同时，物业管理企业实际上已经承担了许多的社区公共管理职 能，提供公共服务,但并没有得到应有的社会公众支持和公共资源的资助。它牵涉到物业管公 司的定性、定位问题。
(2)物业管理与社区建设的关系
社区为物业管理提供了具体地域空间，所以从空间的角度而论，物业管理依托于社区；不 仅如此，从趋势来看，社区本身也是未来中国社会发展的一大亮点。在摆脱了计划体制的束缚 之后，社会主义市场经济使城市管理重心下移，实现部分政府职能的社会化，故此，社区建设成 为提高居民生活质量和城市文明程度的重头戏。社区建设是包含在整个社会大系统中的一个 子系统，它旨在为人的生存发展及必要享受提供各种便捷。社区建设以人为中心和物业管理 是完全一致的，物业管理同样是社会子系统之一，两者的共性以及它们终极关怀的相似，奠定 了彼此间的不可分割性。
(3)物业管理与文明社区建设的关系
在社区建设不断摸索新的发展思路的同时，参与其中的物业管理也须配合社区建设走规 范和建制化道路。首先要建立等级分明的物业管理评议机制，即对不同类型物业实现不同的 管理服务标准，这有利于文明社区建设工作的展开。其次，引入市场竞争机制，实行“一区一管 理”模式，即一个小区有一家物业公司同意管理，避免多头、分散的无序化管理。再次，建立物 业管理参与文明社区建设的激励机制，把对物业管理的考核同其参与社区建设的实效结合起 来，促成文明社区的创建。最后，建立法制化机制，打破条块格局，依法管理，使物业管理参与 社区建设遵循国家法律法规与规章，确立其应有的法律地位。
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