试卷代号：2225
中央广播电视大学2004-2005学年度第二学期“开放专科”期末考试
物业管理专业物业管理实务（1）试题
2005年7月
一、填空题（每小题2分，共20分）
1.建筑物区分所有权人不仅是专有所有权人，也是 和
2.前期物业管理的费用支付者应视服务对象的不同而异。在物业交付使用之前，物业公
司的服务对象是 ，而交付使用之后，则为
3.前期管理的一个关健工序就是 。
4.物业综合管理包括 、 、环境管理、 公共秩序等的管理和对聚居人群的社区管理的综合服务。
5.房屋的完好率即是 、 的面积之和，占总物业 面积的百分比。
6.物业经营管理 、 、对物业区域条件与市场的依赖性、需求与服务的差异性、经营管理 定位的现实性和超前性等特点。
7.编制招标文件应遵循 、明确性、指导性、 等原则。
8.物业管理企业从本质上讲是服务性行业，一方面为业主提供 ，另一 方面以商业化的方式为业主提供 。
9.物业管理企业的服务品牌是其 和 的物化，是企业
经营理念及企业文化等综合素质的集中体现,是企业经过长期的物业服务实践积累而形成的。
10.对一産专项管理和服务，物业管理企业可以自己设置部门从事这方面的工作，也可以 选聘专业公司负责。但不得将 转让给其他人或 单位,不得将 承包给个人。
二、名词解释（5个，每个4分，共20分）
1.管理规约：
2.前期物业管理：
3.房屋修缮管理：
4.物业租赁：
5.服务：
三、混合选择题（10个,每小题2分，共20分。第1〜6小题为单选,第7〜10小题为多选）
1.物业的所有权、使用权与物业的（ ）相分离是物业管理社会化的必要前提。
A.开发权 B. 土地使用权
C.经营管理权 D.行政管理权
2.物业管理企业机构设置要遵循的原则之一是（ ）。
A.会级原则 B.精干高效
C.部门齐全 D.统一指挥
3.（ ）学说不属于界定专有部分范围的学说。
A,中心说 B,边缘说
C.壁心与最后粉刷表层说 D.空间说
4.配备完整的高层楼宇的消防系统，一般由（ ）部分组成
A.三 B.五
C.七 D.九
5.物业管理要实现现代化，首先是（ ）。
A.管理思想观念现代化
B.管理方式程序化
C.管理标准规范化
D.管理组织网络化与手段自动化
6.（ ）就是按照考核项目将被考核者一对一对地加以比较，决定优劣。
A.鉴别性方法 B.工作标准法
C.配对比较法 D.功能测评法
7.城市房租的计算原则有（ ）.
A.以租养房的原则 B.按质论价的原则
C.利益兼顾的原则 D.调节供求的原则
8.物业管理的委托方式有（ ）。
A.顾问管理 B.业主自行管理
C.全权管理 D.合作管理
9.创新管理的特点有（ ）。
A.非理性主义倾向 B.全方位地开创
C.鼓励内部竞争 D.给职工以一定的自由处理度。
10.人本管理包括（ ）等内容。
A.感情管理 B.全员参与
C.权力分散与自我控制 D.绩效管理
四、简答题（3个，毎小题6分，共18分）
1.简述治安管理的基本原则。
2.简述租赁合同的法律特征。
3.简述招标文件编制的程序。
五、论述题（2个，毎个11分，共22分）
1.试述业主大会的职责。
2-谈谈你对居住行为的管理中有关情感管理问题的理解。
试卷代号：2225
中央广播电视大学2004-2005学年度第二学期“开放专科”期末考试
物业管理专业物业管理实务（1）试题答案及评分标准
（供参考）
2005年7月
一,填空题(每小题2分.共20 分)
1.共有所有权人管理团体的成员2开发建设单位――业主及其使用者
3．接管验收
4．房屋修缮管理设备设施管理5完好房基本完好房
6.具有服务性―物业综合管理的互补性7.公平性合法性
8.公共服务个性服务9.企业文化社区文化
10，整体管理责任权力及利益专项业务二,名词解释(5个,每个4分,共20 分)
1．管理规约;在现代各国建筑物区分所有权立法与实务中所说的管理规约,是指全体区分所有权人就建筑物的管理,使用及所有关系,以书面形式所为的自治规则。
·﹒2．前期物业管理:就是物业管理企业与业主委员会签订的物业管理服务合同生效之前，建设单位选聘的物业管理企业所实施的管理活动。
3．房屋修缮管理;是指物业管理企业根据国家对物业维修管理的标准、要求以及物业管理委托合同的规定,对所管理的物业进行维护修缮的管理活动。
4．物业租赁:通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。即房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
5．服务:是由人的活动构成的、无形的,难以用物质尺度衡量的、具有价值量的行为效用。
三、 混合选择题(10个，每小题2分，共20分。第1〜6小题为单选，第7~10小题为多选)
1.C 2. D 3. B 4. C 5. A
6.C 7. ABCD 8. ACD 9. ABCD 10. ABC
四、 简答题(3个,毎小题6分，共18分)
1.简述治安管理的基本原则。
参考答案：
(1)坚持“预防为主、防治结合”的治安防范管理方针。治安工作同消防工作一样,关键是 要做好预防工作，应防患于未然。衡量治安工作的第一标准就是物业范围内不发生任何刑事 案件，不出治安事故。做好各项预防工作是治安工作的关键，故保安员应时刻提高警惕，防止 可疑人员进人住宅区域或综合大楼，防止各类刑事案件和治安事故的发生。
(2)坚持物业内的治安防范管理与社会治安工作相结合的原则。任何物业,无论其封闭程 度多大，也只是物业所处城市的一个建筑点，是该城市的一个小社区，其治安工作也是城市社 会治安的一部分，物业管理中的治安工作有赖于社会力量和公安部门的支持。因此，物业筋理 企业属下的保安部应与当地公安机关保持密切的联系，及时了解社会治安情况,掌握犯罪分子 动向，积极配合公安部门搞好物业周围的治安工作；打击不法分子的违纪乱纪行为，确保物业 的安全，为社会治安工作作出贡献。
(3)坚持“服务第一、用户至上”的服务宗旨。管理就是服务，保安也是一种服务。治安管 理者必须紧紧围绕努力为用户提供尽善尽美的服务这一中心开展治安管理工作，既要有公安 人员的警惕性，又要有物业管理人员的服务性;既要坚持原则，按制度办事，又要时刻替用户着 想，主动帮助用户们解决困难;既要与违法犯罪分子坚决斗争，又要为用户提供热情，周到的服 务。
(4)坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则。物业管理中的治安工作的好坏既要靠治安 工作的软件管理，也要靠治安防治的硬件设施。因此,一方面要抓好保安队伍建设，认真完善 各项治安防范制度,落实治安防范措施;另一方面，要搞好物业治安防范的硬件设施建设，建立 并完善电视监控系统、消防报警系统等,应购置充足的对讲机、巡更器及其他保安工作所需的 设备等。
2.简述租赁合同的法律特征。
参考答案：
1636
租赁合同的法律特征表现为以下几方面：
(1)房屋租赁合同是双务合同
双务合同是指合同当事人都享有权利和负有义务的合同。这类合同的每一方当事人既是 债权人又是债务人，而且互为等价关系，即双方各自享有的权利和负有的义务,正是对方应尽 的义务和享有的权利。双务合同的主要意义在于合同的履行，即任何一方在自己未履行合同 义务的情况下，无权请求对方履行义务而自己只有权利，否则就成了单务合同。
(2)房屋租赁合同是有偿合同
有偿合同是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同。有偿合同大多数是双 务合同。区分有偿合同与无偿合同的法律意义在于确定当事人履行合同义务时应达到和完成 的程度及违约责任大小。一般而言，有偿合同义务的履行,其完成程度要高于无偿合同，有偿 合同义务的违约责任比无偿合同义务的违约责任要重。
(3)房屋租赁合同是诺成合同
所谓诺成合同是当事人意思表示一致即告成立的合同。而虽然当事人意思表示一致，但 还须交付标的物，合同才能成立,称为实践合同，这种法律上的分类，主要用于确定合同成立的 时间。承租方占有房子才算租赁合同成立。
(4)房屋租赁合同是要式合同
要式合同是相对不要式合同而言的。凡要求有特定形式和履行一定手续的合同称为要式 合同，否则为不要式合同。要式合同由法律直接规定的，称为法定要式合同；法律无明文规定 的，只是当事人约定必须履行特定方式和手续的合同,称为约定要式合同。房屋租约是法定要 式合同。房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，没有书面合同的租赁行为不受法律的保 护。
(5)房屋租赁合同是继续性合同
房屋租赁当事人双方的权利和义务，均与合同的存续期相关，时间是合同的基本元素，因 而房屋租赁合同属于继续性合同。
3.简述招标文件编制的程序。
参考答案：
招标文件编制程序：
(1)熟悉项目。物业管理要开展招标，首先要对物业项目了解、熟悉。必须对物业项目的
1637
各类图纸、说明进行査看、阅读，同时还要了解熟悉项目周边的环境。
（2） 确定物业管理的内容质量标准、要求。对开展招标项目的物业管理要有一个正确的定 位，即物业管理的内容、质量要求、标准，并在招标文件中明确。
（3） 确定投标、开标、定标的日期及其他事项。根据项目的要求，确定招标、投标、开标、定 标日期。通常招标公告发出以后，要留不少于20天时间让投标人编制投标书及送标书。当确 定截标时间后，其开标时间应当与招标文件确定的提交投标书截止时间相同，这样才能保证公 平、公正，保证投标书不会出现泄密。
（4） 招标项目备案。招标人应提交以下材料报物业项目所在地县级以上地方人民政府房 地产行政主管部门备案。与物业管理招标有关的物业项目开发建设的政府批件;招标活动方 案，包括招标组织机构、时间安排、评标委员会组成、评标方式等;招标文件;法律、法规规定的 其他材料;主管部门要求提供的其他材料。编写“招标须知”。
为了使招标工作正常进行，确保投标企业明确要求、了解条件、统一行动，招标单位必须根 据拟招标项目的条件、环境、物业管理质量标准与要求和招标进度安排编写和发出招标须知。
五、论述题（2个，毎个11分，共22分）
1.试述业主大会的职责。
参考答案：
业主大会的职责有：
（1） 制定、修订业主公约和业主大会议事规则；
（2） 选举、罢免业主委员会成员、监督业主委员会的工作；
（3） 选聘或解聘物业管理企业；
（4） 决定维修基金续筹、使用方案，并监督其实施；
（5） 制定和修改在物业管理区域的物业共用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境 卫生的维护等方面的规章制度；
（6） 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。
业主大会会议的决定不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反此规定，政府物业管理 行政主管部门有权予以纠正或撒消。业主大会的决定还不得背离物业管理委托合同的有关条 款。
2.谈谈你对居住行为的管理中有关情感管理问题的理解。
参考答案：
(1)更新观念。从深圳物业管理起步至今二十二年，我国沿海发达的地区和内陆发达的城 镇，物业管理已不是件新鲜事了。但我国各推区的物业管理水平差别甚大，即使在发达地区 内，经济水平的地区差异也十分明显。目前不少人并不了解物业管理的内涵，还迷恋着过去的 行政管理模式，随着市场经济步伐的加快，人们生活水平的提高，居住环境的优化、美化，人们 对物业管理的观念也开始逐渐转变。过去认为物业管理只是买得起商品房的有钱人才可能的 消费，现在普遍为大众所接受，一方面是物业管理质量和水平不断提高，服务态度和意识的增 强，物业管理的“大众管家”的亲切形象为社会民众所接受;另一方面,行业管理越来越规范，法 制建设不断健全，业主和非业主使用人的权益得到尊重和保护，物业管理服务成为人们投资置 业的信心保证。
(2)满足心理和精神需求。随着物业管理行业的专业化、社会化和品牌化发展，物业管理 企业既注重管理的质量，更注重服务的多样化和个性化，使业主和非业主使用人的心理、精神 需求得到更大的满足。有的物业管理企业为了增加本公司的信誉度,树立自身形象，与住户加 强情感沟通,开展社区文化活动。有此企业推出的专项服务系列、特约服务项目，既满足了业 主的个性化需求,又使物业管理的功能得到充分发挥，同时也利于物业管理企业形象的建立和 提高。
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