试卷代号：2225
中央广播电视大学2005-2006学年度第一学期“开放专科”期末考试
物业管理专业物业管理实务（1）试题
2006年1月
一、填空题（20个空，每空1分，共20分）
1.前期物业管理的工作是 、 而又最全面的管理 工作。
2.物业基本资料管理的内容有：（1）基建依据文件；（2）竣工验收文件；（3）勘察、设计文 件;（4）施工技术文件；（5） ； （6） 0
3.装修管理是指在房屋建筑物的管理中，对业主权属范围内的修缮行为进行规范管理, 以确保物业内及 、 的安全。
4.物业管理小区文化建设的基本内容有设施建设、组织建设、 、 队伍建设、网络建设、 。
5.招标领导小组的成员需要注意广泛性、代表性、 ;招标文书应注意系 统全面、可操作、 、客观真实、形式规范。
6.物业管理处在编制管理处财务预算时应遵循“物业管理服务费收入=物业管理服务成
本+ + “的“零预算原则
7.录取决策模式主要有两种： 、
8.在信息质量的构成中， 占据了相当重要的地位，而其又与 和服务营销关系密切。
9.物业管理现代化包括 、 、管理手段的现代化。
10.目前在我国内地多采用 的管理模式，在沿海地区已 经出现了物业管理公司但多采取 的管理模式。
二、名词解释（5个，毎个4分，共20分）
1.委托服务型物业管理企业:
2.竣工验收：
3.房屋租赁合同：
4.现金流量表：
5.人力资源计划：
三、混合选择题（10个，毎小题2分，共20分。第1〜5小题为单选, 第6~10小题为多选）
1.物业的交楼工作的服务对象是().
A.开发商
B业主
C建设单位
D.物业管理企业
2.下述()不符合编制招标文件的原则。
A.公平性原则
明确性原则
C.合法性原则
D.合理性原则
3．创立一个正常营业的物业管理企业,必须筹集()的注册资本金。
A.50万元以上人民币
B 30万元以上人民币c. 100万元以上人民币D. 30万元以上人民币1574
4．营业利润等于(）
A.主营业务收人一主营业务成本一主营业务税金及附加
B.主营业务利润＋其他业务利润一营业费用一管理费用一财务费用
C.主营业务收人十其他业务支出一营业成本一管理费用一财务费用
D.营业利润总额一所得税
5．许多发展中国家也把(）
)作为推动社会进步的重要手段和重要标志。
A.社区文化
B.社区文明
C.社区发展
D.小区管理
6.居住区绿地系统的组成有()。
A.公共绿地
B公共建筑和公用设施专用绿地
C宅旁和庭院绿地
D.街道绿地
7．租赁关系的管理主要是由房地产行政主管部门实施的,其主要工作内容有).
A.签订租赁契约
B审核租赁关系的变更与终止
C.办理停、退税手续
D.确定租金的多少
8.以下属于物业管理企业员工招聘的潜在素质标准的有().
A.学习能力.创新思维与能力
B.工作中的方法论
C.思想境界与价值准则
D.专业领域的知识水平
9．在服务质量管理工作中,为了使服务规范和质量标准能有效执行,必须对管理工作进行检查与评估,所采取的方法主要有()。
A.内部检查
B消费者满意率调查
c. ISO内审
D.投诉处理
10.对于个人固定资产的管理,其管理者对他所管理的一系列相关的固定资产,有如下的决策方式:(）
A.是否投资于不动产业,在何地区投资
B投资兴建何类不动产
C.在进行不动产买卖时,进行挑选和鉴别
D.恰当的融资安排
四.简答题(3个,每小题6分,共18分)
1.简述物业出租与出售的区别。
2．简述人力资源计划的过程。
3.如何理解物业管理的公共管理的属性?
五,论述题(2个,每个11分,共22分)
1.试述物业管理发展的必备条件。
2．开展物业管理考评的意义。
试卷代号:2225
中央广播电视大学2005-2006学年度第一学期“开放专科”期末考试
物业管理专业物业管理实务（1）试题答案及评分标准
（供参考）
2006年1月
一、填空题（20个空，每空1分，共20分）
1.最复杂 难度最大
2.竣工图纸 声像材料
3.公共部位 公共设施的安全
4.政策建设 文化品位建设
5.权威性 无歧义
6.法定税金 管理人酬金
7.单一预测的决策模式 复合预测的决策模式
8.市场形象 服务环境
9.管理理念 管理模式
10.房地产管理所式 母公司与子公司
二、名词解释（5个，毎个4分，共20分）
1.委托服务型物业管理企业:这类企业也有人称为“实体型物业管理企业”。按接受委托 业务分为两种情况:一种是由开发建设单位委托，承担对业主委员会成立前的前期管理。另一 种是业主委员会成立后，由业主委员会选聘或在招标竞投中取得管理权，由业主委员会委托实 施管理。无论哪一种形式，均应签订物业管理委托合同。
2-竣工验收:工程项目竣工后，由建筑商向开发建设单位办理交付手续。在办理交付手 续时，需经开发建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验,在认为工程合格后办 理交付手续，建筑商把物业交给开发建设单位，这一交接过程称之为竣工验收。
3.房屋租赁合同:是出租人与承租人签订的、用于明确租赁双方权利义务关系和责任，以 房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。
4.现金流量表:是反映企业一定会计期间内现金及现金等价物流入和流出信息的会计报 表，属于动态报表。
5.人力资源计划:是指为了达到企业的战略目标与战术目标，根据企业目前的人力资源 状况，为了满足未来一段时间内企业的人力资源质量和数量方面的需要，决定引进、保持、提 高、流出人力资源所作的预测;对职务编制、人员配置、教育培训、人力资源管理政策、招聘和选 择等人力资源管理的具体内容所进行的人力资源部门的职能性规划。
三、 混合选择题(10个，每小题2分，共20分。第1〜5小题为单选，第6~10小题为多选)
1. B 2. D 3. A 4. B 5. C
6.ABCD 7. ABC 8. ABC 9. ABD 10. ABCD
四、 简答题(3个,每小题6分，共18分)
1.简述物业出租与出售的区别。
参考答案：
尽管物业出租和物业岀售都是物业买卖的形式，但是两者在经营中有明显以下区别：
(1)物业租赁实际上是物业所有权人(业主)或授权经营者将物业零星出售的一种形式，所 不同的是，物业出售是所有权的转移与让渡，而物业出租让渡的只是使用权。物业使用权从出 租人手中让渡到承租人手中，双方就建立了一种租赁关系。而房屋出售却不同，它是将房屋的 使用权和所有权一次性一并卖断。
(2)在收回房屋的投资和利息方面，物业的租赁是在房屋达到使用年限前,经过多次交换 实现，而物业的出售是通过一次交换,房屋即从实物形态转为货币形态。
(3)在流通过程与消费过程的相互关系上，物业租赁的流通过程与消费过程是互相交叉、 同步转变的，即一边交换一边使用。物业出售中两者是分离的，它是在流通过程结束后才开始 的消费过程。
2.简述人力资源计划的过程。
参考答案：
从物业管理企业的角度编制人力资源计划，应包括人力资源的机会分析、确定人力资源计 划的目标、人力资源资料信息的搜集、人力资源预测、人力资源计划的制定与选择、人力资源计 划的实施与评价等六个步骤。
(1)人力资源的机会分析。物业管理企业在编制人力资源计划之前,必须对人力资源的市 1578
场信息有充分的了解。我们只有充分了解和分析人力资源管理的市场机会，才能确立切实可 行的人力资源计划的目标。
(2)确定人力资源计划的目标。在进行人力资源的市场机会分析，并做出科学的判断的基 础上，确定人力资源计划的目标是编制人力资源计划的第二步。物业管理企业的人力资源计 划目标是人力资源计划所期望的功效,是整个公司全体员工，特别是人力资源管理部门在未来 规划时段内人力资源工作努力的方向。
(3)人力资源资料信息的搜集。根据已确定的人力资源计划的目标，人力资源管理部门应 该利用各种途径搜集企业内外人力资源信息。可以通过直接派员调査、“猎头”公司调査、人才 市场和劳动力市场了解、人才交流会、英特网等途径，搜集人力资源供求信息。除此之外还需 要搜集与入力资源计划制定相关的政治、经济、文化、教育、科技等社会经济发展方面以及各种 社会心理倾向、就业倾向、行为模式等社会时尚方面的信息。
(4)人力资源预测。人力资源预测是指在企业的评估和预言的基础上，对未来一定时期内 人力资源状况的假设。人力资源预测是在相关资料信息搜集的基础上进行的。人力资源预测 的项目及方法主要有:人力资源的需求预测，人力资源内部供应预测，人力资源外部供应预测。
(5)人力资源计划的制定与实施。它首先要确定人力资源计划的制定的政策路线,其次是 人力资源计划的制定，即在进行人力资源的机会分析，确定人力资源计划的目标，以及人力资 源资料信息的搜集、人力资源预测基础上，具体编制公司人力资源计划。人力资源计划的实施 是人力资源计划的具体落实的过程。
3.如何理解物业管理的公共管理的属性？
参考答案：
物业管理本身就具有公共管理属性
(1)是小区物业业主的公共事务的管理。受小区代表机构委托和授权对小区内产权人共 同拥有产权的公共场所、公共设备和所有公共配套设施实施专业化有效管理，同时提供多层次 的社区公共服务和家庭服务。物业管理公司的管理权来源于产权人、住户和单位的授予。
(2)物业管理企业受政府部门之托管理社区公共事务。物业管理必须处理好与政府行政 主管部门的关系。行政管理是政府通过街道居委会、公安、交警、规划、城建、工商、税务等行政 管理部门对小区内的居民和单位实施的行政管理。其主要任务是贯彻执行政府的政策、法令 和各种法规，包括街道办事处和居民委员会的民政、征兵、计划生育、侨务等各项工作，其权利 来自于政府的行政授权。
虽然行政管理与物业管理是两个不同的概念，但物业管理公司作为企业法人，在其经济活 动中应当接受国家财政、工商、税务等行政主管部门的管理;在其专业管理活动中，应当接受建 设、房地产、公安、绿化、环卫等专管理部门的业务指导和监督。
总之，物业所在地人民政府对物业管理履行公共管理的职权，物业管理公司既按公司法人 的权利行使企业经营权，又受托管理小区公共事务，可见物业管理与公共管理应是界限明确而 又叠加、互补的关系。
五、论述题(2个，每个11分，共22分)
1.试述物业管理发展的必备条件。
参考答案：
物业管理虽然有美好发展前景，但从物业管理的现状来看，行业内部和社会环境之间有一 系列的问题需要解决，只有随着社会经济进一步发展为物业创造良好的外部环境，行业内部不 断自我完善，物业管理的美好前景才能变为现实。
(1)外部条件。外部条件是社会政治、经济、文化等方面的总和，可概括为五个方面，即:人 们的观念转变;人大、政府立法，确立规范;房屋管理体制改革;房地产业内部的协调孑处理好物 业管理公司与其他方面之间的关系。①人们普遍重视居住质量。②人们普遍重视房屋的保 值、增值作用。③人大、政府立法，确立规范。④房屋体制的改革。⑤搞好房地产行业内部协 调。⑥处理好物业管理公司与其他方面的关系。
(2)内部条件。事物的发展都是外因和内因共同作用的结果,物业管理的发展除了需要提 供外部条件外，其行业内部也需要在以下几个方面进行努力，才能取得预期的效果。①处理好 行业内部平衡。物业管理行业内部也存在着不同层次的管理服务在数量、质量上的平衡，企业 与企业之间的平衡问题。②成立行业协会，提高整体水平。参照香港、新加坡物业管理的发展 经验，深圳市住宅局已成立一个物业管理行业协会，对整个行业实行协调管理，并已在以下两 方面发挥作用;其一是协助政府部门制定行业规范。其二是组织各种经验交流活动，提高企业 管理服务水平。③重视员工的素质,保证基本队伍的技术力量。④提供多种服务和多层次服 务。⑤合理收取和使用管理经费。经费来源合理充足与否,直接影响住宅区管理效果和质量。 只有以雄厚的经济实力为后盾,才能搞好小区内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、机电维修等 方面的服务。
2.开展物业管理考评的意义。
参考答案：
(1)促进行业整体水平的提高。物业管理是一个新兴行业，政府主管部门通过组织物业管 理的系统性考评，确立示范项目，树立先进典型，以提高全行业的管理水平，推动行业发展，并 为更好地提高居民的居住质量和居住环境起到积极作用。
(2)引入竞争机制，树立企业品牌。物业管理企业通过参加考评，苦练内功，规范管理，提 高员工的整体业务素质，培养一支技术过硬的队伍，更高质高效地服务业主，塑造企业的品牌。 与此同时,企业通过考评，学习其他企业的管理经验，在对比、总结中提高，更好地适应行业的 发展。
‘ (3)推进了物业管理市场体制的建立和完善。自1995年国家建设部开展全国性的物业管 理优秀项目考评工作以来，在全国范围内树立了一批管理的典范和学习的榜样,并有力地推进 了物业管理市场体制的建立和完善，对提高全国物业管理水平发挥了重要作用。
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