试卷代号: 2225 座位号 F
中央广播电视大学2006-2007学年度第一学期“开放专科”期末考试
物业管理专业 物业管理实务（1）试题
2007年1月
一、判断题（判断并改正错误，10个，每个2分，共20分）
1.现代管理的四个构成要素是机构与人员、固定资产与功能、资金与运作、环境与生态。（ ）
2.市场化是物业管理的最主要特点。 （ ）
3.物业管理全面正式启动以用户的入住为标志。 （ ）
4.前期物业管理就是物业管理企业与业主委员会签订的物业管理服务合同生效之前，建
设单位选聘的物业管理企业所实施的管理活动。 （ ）
5.综合验收不属于物业建设质量合格的认证过程范畴。 （ ）
6.前期管理涉及建设单位与物业管理公司两方的管理工作，明确各方的职责，是开展管
理工作的保障。 （ ）
7-物业管理招标投标实质上是围绕物业所有权的一种交易方式。 （ ）
8.提交投标文件的投标人少于3个的，招标人应当依法重新招标。 （ ）
9.社区是指聚居在一定地域中的人们所组成的社会生活共同。 （ ）
10.文化功能的整合作用主要是价值整合。 （ ）
二、单项选择题（10个，毎个2分，共20分）
1.从物业管理的角度,物业是指().
A.一个建筑群
B.一个居住小区(大厦)
C.已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和相关场地
D.土地
2．物业的所有权.使用权与物业的()相分离是物业管理社会化的必要前提。
A，开发权
B.土地使用权
C．经营管理权
D.行政管理权
3．物业管理最基本的内容是()。
A．针对性的专项服务
B.常规性的公共服务
c．委托性的特约服务
D.特种服务
4．对物业管理内容的传统划分方法用的是三分法,其中的()划归综合管理服务范畴。
A.公共服务错误
B，专项服务
C.特约服务
D.委托服务
5．关于物业出租与出售的区别的错误表述是()。
A．物业的出租是通过一次交换,房屋即从实物形态转为货币形态
B.物业的租赁是在房屋达到使用年限前,经过多次交换收回房屋的投资和利息
c.物业租赁的流通过程与消费过程是互相交叉、同步转变的
D.物业出售是所有权的转移与让渡,而物业出租让渡的只是使用权
6．房屋完损的等级,反映了房屋质量的好坏,它是根据房屋各个组成部分的()来综合评定的。
A．结构
B.完损程度
C．装修
D，设备
7，业主或物业管理企业,从管理的角度v或因成本控制,或因自身的能力限制,把物业管理中的某一项服务项目(如设备维修保养、自动化管理、园林绿化、保洁、保安等)拿出来进行单独招标或分包的行为属于()。
A.单纯物业管理招标
B.专项服务工作招标
C.物业管理与经营综合招标
D.服务管理招标
8．评标委员会应由()。
A.业主代表组成
B由业主代表和行政主管部门人员组成
C.业主委员会成员组成
D.招标人代表和物业管理技术、管理方面的专家组成
9．社区文化主体对特有的社区文化性质的认同,并产生对某种文化的追求和维护,这体现了社区文化的()特点。
C.归属性
D.开放性
10.现代的物业管理小区的文化建设是以()为主导的。
A.业主
B.小区居委会
c.物业管理企业
D.街道文化部门
三.多项选择题(5个,每小题2分,共10分)
1．根据使用功能不同,物业可以分为().
A.居住物业
B.商业物业
C.工业物业
D.其他物业
2。物业管理策划阶段的工作包括().
A．前期介人
B.制订物业管理方案
C.选聘或组建物业管理企业
D.管理人员的选聘
3．物业中介代理工作的性质是()。
A，委托一代理性质
B.服务性质
C.契约性质
D.生产性质
4．物业管理招标必须贯彻()原则。
A.公平性
B．明确性
C.指导性
D.合法性
5．物业管理小区社区文化建设的原则有()。
A．主体对象确定性原则
B.大众参与性原则
C.活动娱乐性原则
D.文化观念整合性原则
E.文化活动亲善原则
四、简答题(3个.每小题10分,共30 分)
1．简述建筑物区分所有权的特征。
2．物业管理企业考核中可能会出现的一些常见问题有哪些?3．简述前期物业管理的委托方式。
五、论述题(1个,共20分)
试述管理规约的内容。
试卷代号：2225
中央广播电视大学2006-2007学年度第一学期“开放专科”期末考试
物业管理专业物业管理实务（1）
试题答案及评分标准
（供参考）
2007年1月
一.判断题(判断并改正错误,10个,每个2分,共20分)
1.(√)
2.(√ )3.(×)
改正:物业管理的全面正式启动以物业的接受验收为标志。4.(√)
5.(X)
改正;综合验收工作实质是物业建设质量合格的认证过程。6.(×)
改正:前期管理涉及建设单位、业主使用人、物业管理公司三方的管理工作,明确各方的职责,是开展管理工作的保障。
7.(×)
改正:物业管理招标投标实质上是围绕物业管理权的—种交易方式。8.(√)
9.(√)10.(X)
改正:文化功能的整合作用主要是价值整合与规范整合。二.单项选择题(10个,每个2分,共20分)
1.C
2.c
3.B
4.A
5.A
6.B
7.B
8.D
9.c
10.c
三,多项选择题(5个,每小题2分,共10分)
1.ABCD
2.ABC
3.AC
4.ABCD
5.ABCDE
四.简答题(3个,每小题10 分,共30 分)
1．简述建筑物区分所有权的特征。参考答案:
建筑物区分所有权具有以下特征:(1)复合性。
(2)专有所有权的主导性。(3)–体性。
(4)登记公示性。
(5)权利主体身份的多重性。
2．物业管理企业考核中可能会出现的一些常见问题有哪些?
参考答案：
物业管理企业考核中可能会出现的一些常见问题有：
(1)核标准问题。员工考核的标准制订，既要切实可行，又要符合岗位工作实际，否则操作 起来很困难，考核结果不能反映实际情况，造成工作失误。标准问题主要有标准不明确、不具 体;标准主观性太强;标准不现实;标准的可衡量性太差等。
(2)形式主义。有些员工或管理公司领导不了解考核的作用或以工作忙为借口，往往将考 核工作作为应付式的例行公事，草率地对待考核工作。解决办法就是加强对考核工作的认识 和理解，明确考核工作的重要性和具体要求。
(3)好人主义。好人主义就是给每个员工打高分。这是一种在考核中常见的现象,经常发 生在对管理人员和部门负责人的考核上。解决办法是对员工考核制定出每个部门考评成绩为 “优”的员工比例，明确要拉开考核档次。对部门负责人的考核，要选择一些原则性强、作风正 派、敢于负责的普通员工与公司领导一起进行背靠背的考核。
(4)集中趋势。集中趋势就是指在考核时，倾向于把被考核者的工作绩效集中于中间水平 或者说平均水平，导致考核的不公。这主要是由于有的领导深人基层不够，对员工了解不多， 认为员工大都差不多，不好不差，于是对每个员工都打个接近良好的中间分，他们看不到手指 头有长短之分。解决办法就是考核小组的成员要有各方面的代表，尤其是要吸收工会、人力资 源等部门负责人参加，还要多听取群众意见。必须进行专门的培训，使他们掌握考核所需的各 种技能和道德标准。
还有其他心理因素影响考核的客观性，如晕轮效应、首见效应、常知效应、近因效应、暗示 偏差、情感因素等，这些问题是员工考核中应注意克服。
3.简述前期物业管理的委托方式
参考答案：
前期物业管理委托方式，通常有以下几种方式：
（1） 顾问管理。开发建设单位自行组织人员负责物业管理运作，同时聘请专业管理企业对 物业管理运作提供顾问指导。
（2） 合作管理.开发建设单位与专业管理企业合作组成管理机构，负责物业的管理运作， 管理机构一般由专业管理企业委托人员主持工作。
（3） 全权委托管理。开发建设单位全权委托专业管理企业负责物业管理，他们不参与任何 实际的管理运作。了解双方的合作意向，确定合适的委托方式，是前期物业管理权委托成功的 前提。
五、论述题（1个，共20分）
试述管理规约的内容。
参考答案：
管理规约的内容有：
（1） 关于区分所有权人间的基础法律关系（或所有关系）事项，例如共用部分的持分比例、 共用部分的所有关系——部分共用部分与全体共用部分，各专有部分分配基地利用权的比例， 建筑物灭失（或部分灭失）时等，以及各区分所有权人的权利和义务。
（2） 关于区分所有权人间共同事务的事项。例如,管理团体的组织机构、人数、权限及营运 方式，管理人的选任，任期及职务权限、集会的方式（如召开会议的通知，表决权比例与法定人 数的变更时），管理费用的数额及缴纳方法（如缴费日、迟延利息及存放等）。
（3） 关于区分所有权人间利害关系调整的事项，包括：①专有部分的使用限制。专有部分 虽然为专有所有权客体，区分所有权人可以任意使用，收益及处分，但为了建筑物的安全使用 及维持区分所有权人间的共同体秩序，专有所有权的行使应受到一定的制约。例如重量物、易 燃物、爆裂危险物，不洁物，散发恶臭物等均可以用规约规定严禁携入;对其他区分所有人构成 妨碍或危害的动物饲养的禁止;供居住用建筑物，一般不得供非居住以外目的使用，尤其禁止 饮食店等营业使用。但居住建筑物对用途限制不得超过合理限度。②共用部分（含基地）及附 属设施的使用方法。如在基地内的一幢住宅,其一定部分作为某些区分所有权人的专用庭院， 或将基地某一部分作为停车场，使拥有汽车的人作为无偿或有偿使用。当然，这些部位的使用 有一定的限制，并且在不损害其他区分所有人使用其他部分时，规约方为有效。
（4） 关于对违反义务者的处置意见。
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