电大试卷2225物业管理实务1 2008年01月

试卷代号：2225
中央广播电视大学2007-2008学年度第一学期“开放专科”期末考试
物业管理专业物业管理实务（1）试题
2008年1月
一、判断改错题：（每个2分，共20分）
1.管理处主任作为小区（大厦）管理的全权代表,对所管辖小区（大厦）的物业管理负直接责任。（）
2.专有所有权的内容是指区分所有权人作为专有所有权人所享受的权利与承担的义务。（）
3.房屋修缮的目的是物业保值、增值。（）
4.物业管理企业的管理权是业主授予的，业主可以在认为必要时收回这一权力。（）
5. 物业租赁的经济实质就是其使用价值的零星出卖。（）
6.提交投标文件的投标人少于3个的，招标人应当依法重新招标。（）
7. 物业管理处财务预算的编制应遵循量入为出，略有节余的原则。（）
8.将在某方面具有一定特长的业主组织起来，组成社区的某种社团，这是一种自主式社区文化建设的模式。（）
9. 服务人员的友好态度与胜任能力体现了物业管理服务质量的可感知性。（）
10.所谓非对称信息就是在相互对应的经纪人之间，不作对称分布的有关某些事件的知识或概论分布。（）

二,单项选择题:(10个,每小题2分,共 20分)
1.管理的机构是围绕()能够正常循环而设置的。
A.封闭系统
B。管理环节
C.开放系统
D.职能需要
2.委托服务型物业管理企业只有()
A.服务权
B”管理权
C.经营管理权
D.租赁权
3.物的管理原则上仅限于()。
A．建筑物的共用部分
B.专有部分
c.建筑物的楼体部分
D建筑物的主体部分
4.物业综合管理服务是指为满足广大业主使用人的服务需求,保证物业正常运转,发挥物
业基本功能的().
A.经营服务
B.公共服务或常规服务
C.特约服务
D.专项服务
·5.前期物业管理活动中物业管理企业的首要任务是()。
A.设计管理模式,草拟管理制度
B.招聘人才,培训上岗
c.建立管理机构
D.深入工程建设现场,熟悉物业的概况
6.安排招标人会议(标前会议)的目的是为了().
A.解答投标人提出的各类问题
B详细解释招标文件
C.便于投标人了解物业现场情况
D增外招标文件未尽事宜
7.创立一个正常营业的物业管理企业,必须筹集()的注册资本金。
A.50万元以上人民币
B.30万元以上人民币
c.100万元以上人民币
D.150万元以上人民币
8．学历、工作经历及过去的业绩、管理愿望等属于()。
A.内涵素质标准
B外显素质标准
C.潜在素质标准
D.能力素质标准
9.服务的最根本的特征是()。
A．不可储存性
B.差异性
C.不可分离性
D.无形性
10.美味可口的饭菜等有形产品将大大提高顾客对服务产品质量的满意度。这体现了物业管理服务质量的()特性。
A.可靠性
B时效性
C.可感知性
D.保证性
得分|评卷人
三.多项选择题:[5个.每小题2分,共10分)
1.成员权人的权利有(),
A.表决权
B参与制定规约权
C.选聘和解聘管理者的权利
D.请求权
2.委托作为经济学上的名词强调三个基本问题。这三个问题是()。
A.交易必须有费用·
B交易必须由一定的契约来予以约束委托双方的行为C.以追求共同利益最大化为目标
D.对违规行为以经济手段进行管理
3.确定物业管理服务费测算主要定额,应当遵循()等原则。
A.先进性原则
B“合理收益”原则
c.分类对待原则
D.适时调整原则
4.()是对员工进行激励的最基本的方式。
A.鼓励
B.奖励
C.考核
D.惩罚
5.服务质量提高的关键在于物业管理者的()。
A.服务素质
B.专业素质
C.服务知识
D.服务技能
四.简答题:{3个,每小题10分,共30分)
1.简述物业管理的基本内容。
2.前期介入有什么作用?
3.物业租赁的特征如何?
五、论述题:(1个,共20分)
试述物业管理企业在社区文化建设中的作用。

试卷代号:2225
中央广播电视大学2007-2008学年度第一学期“开放专科”期末考试
物业管理专业物业管理实务（1）试题答案及评分标准
（供参考）
2008年1月
一.判断改错题:〔每个2分,共20分)
1.√
2.√

3.√

4.√

5.√

6.√
7.×改为:物业管理处财务预算的编制应遵循量入为出的“零预算原则”。
8.×改为:将在某方面具有一-定特长的业主组织起来,组成社区的某种社团,这是一种自助式社区文化建设的模式。
9.×改为:服务人员的友好态度与胜任能力体现了物业管理服务质量的保证性。

10.√
二,单项选择题:( 10个,每小题2分,共 20分)
1.A
2.c
3.A
4.B
5.c
6.A
7.A
8.B
9. D
10.c
三.多项选择题:(5个,每小题2分,共 10 分)
1. ABCD2.ABC
3.ACD
4.BD
5.AD
四.简答题:(3个,每小题10分,共30分)
1.答案要点:
按服务的性质和提供的方式,物业管理可分为:常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。
(1)常规性的公共服务。这是指物业管理中基本的管理工作﹐是物业管理企业面向所有的业主和非业主使用人提供的最基本的管理和服务,其目的是确保物业的完好和正常使用,保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。公共管理服务是物业内所有业主和非业主使用人每天都能享受到的普惠性服务。
（2）针对性的专项服务：这是指物业管理企业为改善和提高业主和非业主使用人的工作、生活条件,满足其中一部分人和单位的一定需要而提供的各项服务工作。此类服务须有一定的市场规模才能以市场化方式开展。
（3）委托性的特约服务。特约服务是为满足业主及使用人的个别需要受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业业主和非业主、使用人又提出该方面的需要，此时物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。
上述三大类管理与服务工作是物业.管理的基本内容。物业管理企业在提供物业管理服务时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的，同时根据自身的能力和住用人的需求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，釆取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度与深度。
2.答案要点：
物业管理企业提前介入的积极作用可体现在以下几个方面；
（D完善物业的使用功能。在物业开发的规划阶段，应该利用物业管理公司在物业管理中积累的人们的物业功能的需求的信息优势，让物业公司就物业日后的使用和管理问题充分发表意见，完善物业有功能，也有利于房地产商品的销售。
（2）改进物业的具体设计。物业设计时，地理环境与经济发展水平差距悬殊，要求不同，一般设计人员很难考虑周全，而有经验的物业管理人员从物业使用中暴露出的种种问题,却十分清楚设计的不合理之处及其将来可能造成的后果。所以，物业管理人员从日后管理的角度及时向设计单位提出自己的意见，就能使物业设计避免许多缺陷。
（3）能更好地监理施工质量。让物业管理企业提早介入，一旦发现问题及早通过发展商限令施工单位解决，就可有效防止施工质量问题的发生和延续。因此，物业管理企业参与监督施工质量，使工程质量又多了一份保证；同时对物业管理人员的素质要求也相应提高了。
（4）为竣工验收和接管验收打下基础。由于已前期介入物业的开发、建设过程，因此，物业管理企业对验收的物业的各种情况都•已相当熟悉，这样，物业管理企业参与验收把关便可以提高验收工作的质量，缩短验收的时间；对于验收中发现仍需整改之处，也容易交涉和协调，使验收工作不至于成为“走过场”的程序。
（5）便于日后对物业的管理。由于前期介入物业开发，物业管理企业对该物业的整体情况相当熟悉，特别是对管线的铺设、设备的安装了如指掌，这为物业的管理、养护、维修带来许多便利，可大大提高物业管理的工作效率和工作质量，为物业管理企业日后为业主或非业主使用人提供良好的服务打下基础。
3.答案要点：
房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征：
（1）房屋租赁的标的是作为特定物的房屋。物业的特殊性是空间上的长远性和固定性，且 1390
具有资源上的稀缺性和经济上的保值、升值性，因此它是一宗不动产。出租人在供应房屋时, 只能按合同规定的出租，而不能用其他区域、地段的房屋替代。租赁合同终止后，承租人也必须将原物奉还。
（2）物业租赁让渡的是物业使用权而不是所有权。物业租赁不论时期长短和租金高低，始终不发生所有权的转移。在整个租赁期内，岀租物业所有权始终属于业主，承租人拥有的只是使用权，“两权分离”关系通过租赁契约加以明确和肯定，岀租人让渡物业使用权荻得租金收入，承租人以缴纳租金为代价获得物业使用权。
（3）租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。租赁作为一种民事法律行为，其主体是出租人和承租人。出租人必须是房屋所有权人，才能够有权将房屋的使用权转移给他人，同时享有收益权。代理他人出租,必须;^产权人的明确授权下方可进行。而作为承租人（包括自然人、法人）既应是具有民事行为能力的人，即能够签订合同，也应是不属于限制承租的情况。
（4）租金的合理确定是物业租赁的核心问题。物业租赁实际是物业所有权人或授权管理物业的物业管理企业以获租金为代价将物业使用权零星、分期和有偿出让的一种形式。租金是一种特殊的济格表现形式，是物业所有权人或经营者分期让渡物业使用价值的补偿。
（5）房屋的租赁关系是一种经济的契约关系。租赁关系的建立，一是一种契约行为，即必须以租赁双方的协议或合同为依据，约定租赁期限用途、价格和修缮责任等；二是物业租赁必须充分体现租赁双方权利和义务对等的原则；三是标的物的所有权和使用权的暂时性分离，占有权和使用权的临时性转移。四是违约必须承担法律责任。
五、论述题：（1个，共20分）
答案要点：
（1）在社区文化建设内容上的选择作用。物业管理小区的社区文化建设内容十分广泛，它既包括社区文化的硬件建设，也包括社区文化的软件建设。它是围绕创建文明小区的目标，开展全部社区文化教育建设工作,是一种有组织的区位性社会行为。界定社区文化建设的内容。应考虑以下三个因素：一是社区居民在文化方面的切身利益需要；二是政府在社区内开展社区文化工作的需要；三是物业管理企业在社区文化建设上的总体目标需要。物业管理企业只有将这三个方面的因素综合考虑，才能确定物业管理小区文化建设的内容，虽然基层政府部门和业主要参与其中，但物业管理企业在内容的选择上具有主导作用，是非常明显的。这也是各具特色的小区文化生成的前提条件。
（2）在社区文化建设过程中的服务作用。物业管理企业在其经营管理中间接为社区文化建设服务。现代城市住宅区规划有序、环境良好、配套齐全，既有独立的私人空间，又有交往的公共场所，住户来自各单位各行业，异质性程度强，住户更具独立色彩。住户间的陌生更加造成了交往障碍。物业管理企业的服务不但发挥物业的最大使用功能,使其保值增值，而且为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。形成管理者与对象之间的相互尊重,形成和谐的小区人际关系。与此同时，物业管理企业组织开展各种直接的社区文化活动，它还能给人们提供一种文化消遣，起到给居民的轻松、舒适、愉悦的精神服务作用°
（3）在社区文化建设中对有文化差异小区居民进行的文化整合作用。它是指在社区文化建设中通过社区文化习得、文化薰陶、文化诱导等影响、规范居民的行为并形成共同的价值观和共通的行为模式。文化功能整合主要作用，一价值整合。这是整合功能中最重要的一种功能。由于居民来自不同的文化区域,价值观的差异，便会产生不同的价值取向，由此造成多种矛盾冲突和利益纠葛。因此，物业企业有必要通过社区文化活动，充分发挥文化的价值整合功能，实现居民对小区文化观念的认同，从而使整个小区的人际关系融洽、群体行为协调。二规范整合。社区规范是根据有关法律规范和道德规范制定的维持社区秩序，调整人与人之间社会关系的行为准则，如社区公约、居民守则、居住区管理规定等。
(4)在社区文化建设中的统筹、协调作用。社区文化建设的社会性,决定了物业管理小区的社区文化建设的主体具有多元性，它需要参与，不仅有物业管理企业、业主，还有众多的相对独立而又彼此联系的基层政权部门和以及其他社会组织。为了使这些部门和组织在参与文化建设过程中步调一致，物业管理企业要根据小区特色文化建设的总体规划，将众多的社区文化建设主体的目标进行统筹、协调，从而推进社区文化建设的有序发展。具体来说就是在社区成员在共同目标、利益和信念的基础上；通过构建社区文化共建机制，使社区各种力量相互作用、相互吸引，从而形成一种特有的集聚、凝结的社区合力和整体效应。从而不断释放出整体效益。
(5)在社区文化过程中的稳定器作用。物业管理企业通过社区文化建设，活跃气氛，凝聚人气，协调人际关系，缓解邻里矛盾，从而起到解决社会问题，维持小区社会的稳定的作用。由于物业管理小区的社区文化建设是一项基础性、经常性、长期性工作，区别于以往城市社区文化工作的突击性、政治性和形式主义等特点。这就使社区文化建设与社区全体成员长远目标、根本利益紧密相联,并为全体成员所认同接受。社区文化能使社区成员从内心产生一种积极向上和进取的精神。居民们在社区文化活动中逐步产生对共同的生活理念的认同感，对小区文化及其他小区事业发展的使命感，由此形成目标的共同性、价值的共识性和情感的融合性，激发出对本社区的归属感和向心力。政治稳定、经济稳定、社会稳定，说到底取决于群众的稳定,人心的稳定。众多现代物业管理小区的稳定又是城市的社区稳定的的基础。物业管理企业在社区文化过程中发挥着内在稳定器作用。