试卷代号：2225 座位号匚口
中央广播电视大学2007-2008学年度第二学期“开放专科”期末考试
物业管理实务（1）试题
2008年7月
一、判断题（10个，每个2分，共20分）
1.共用部分持分权（共有所有权）和成员权两项权利单独登记，其大小取决于其自身价值的大小。（ ）
2.现代区分所有建筑物的管理只针对物的管理，不包含人的管理。（）
3.业主大会属于管理团体，由全体业主组成,决定物业管理重大事项的业主自治管理组 织。（）
4.物业经营管理，有利于提高物业管理企业自身素质及业主委员会的自治能力，并丰富和发展了物业管理交易市场。（ ）.
5.物业租赁的经济实质就是其使用价值的零星岀卖。（ ）
6.物业管理企业支付的管理用房、经营用房、共用设施设备有偿使用费，经业主委员会或物业产权人、使用人认可后转作管理用房、经营用房的房屋共用部分维修基金和共用设施设备 维修基金。（ ）
7.物业管理处财务预算的编制应遵循量入为出，略有节余的算原则。（）
8.对需要掌握专业知的物业管理人员的培训属于对高级管理人员的培训。（ ）
9.质量是物业管理服务的重要主导因素，有服务就必须有质量。否则，就是一种占用业主管理费的行为。（ ）
10.物业管理企业的规模越接近经济规模，单位管理成本就越高。（ ）
二、单项选择题（10个，每小题2分，共20分）
1．委托服务型物业管理企业只有().
A．服务权
B.管理权
C.经营管理权
D.租赁权
2.( )在区分所有权中占主导地位。
A.共有所有权
B专有所有权
C.物业使用权
D.成员权
3，物的管理原则上仅限于()。
A.建筑物的共用部分
B.专有部分
c.建筑物的楼体部分
D.建筑物的主体部分
4、以下哪一个答案不是处理业主的投诉时应遵循的原则?()
A.真诚以待、相敬有加
B处理及时,回访有序
c.善于理解,做贴心人
D.发号施令,勒索业主
5．物业建筑生产的最后一个阶段是()。
A.前期介入
B早期介入
C.竣工验收
D.接管验收
6．创立一个正常营业的物业管理企业,必须筹集()的注册资本金。
A. 50万元以上人民币
B 30万元以上人民币
c. 100万元以上人民币
D. 30万元以上人民币
7．物业管理服务费().
A.的所有权属于物业管理公司,业主无权过问其收支情况
B为物业管理公司与业主共同拥有,每笔支出必须经双方共同商定方可
C.的所有权属于业主,物业管理单位应当定期(一般6个月)向业主公布其收支账目，接受业主监督
D.的所有权属于国家
8.学历、工作经历·及过去的业绩、管理愿望等属于().
A.内涵素质标准
B.外显素质标准
C潜在素质标准
D.能力素质标准
9．优质服务的首要条件是消费者和服务人员之间的()。
A.礼节行为和任务的完成
B感情交流和任务的完成
C.礼节行为和感情的交流
D.任务的完成和期望的满意度
10.无形资产管理把()作为管理重点。
A．信息
B.技术进步
C.企业文化建设
D.企业形象塑造
三、多项选择题(5个,每小题2分,共10分)
1.成员权人的权利有().
、A.表决权
B.参与制定规约权
C.选聘和解聘管理者的权利
D.请求权
2.我国学者认为,依法律性质分类管理团体可归纳为以下几种模式().
A.不具法人资格的团体
B.法人资格的团体
C.管理团体法人
D.判例实务上法人资格
3．在建工程验收包括().
A、隐蔽工程验收
B.单项工程验收
c.分期验收
D.全部工程竣工验收
4.(）是对员工进行激励的最基本的方式。
A.鼓励
B.奖励
C.考核
D.惩罚
5．服务质量提高的关键在于物业管理者的()。
A.服务素质
B.专业素质
C.服务知识
D.服务技能
四.简答题(3个,每小题10分,共30分)
1．前期物业管理有哪些内容?
2．简述物业管理招标投标的原则。
3．如何理解物业管理的公共管理的属性?
五、论述题(共20 分)
试述业主委员会的权利和义务。
试卷代号：2225 、
中央广播电视大学2007-2008学年度第二学期“开放专科”期末考试
物业管理实务（1）试题答案及评分标准
.（供参考）
2008 年 7 月
一、判断题(10个,每个2分,共20 分)
1.×
改为:共用部分持分权(共有所有权)和成员权两项权利不单独登记,其大小取决于专有所有权的大小。
2.×
改为:现代区分所有建筑物的管理,包括物的管理和人的管理。
3.√
4..√
5..√
6.×
改为:共用设施设备有产权属小区(大厦)的所有区分所有权人全体共有。其维修的责任也是按所有权份额来分摊。
7.×
改为:物业管理处财务预算的编制应遵循量人为出的“零预算原则”。
8.×
改为:对需要掌握专业知识的物业管理人员的培训属于对中级管理人员的培训。
9.√
10.×
改为:物业管理企业的规模越接近经济规模,单位管理成本就越低。
二、单项选择题（10个，每小题2分，共20分）
1. C 2. B 3. A 4. D 5.C
6. A 7. C 8. B 9. B 10. c
三、多项选择题（5个,毎小题2分，共10分）
1. ABCD 2. ABCD 3. ABCD 4. BD 5. AD
四、简答题（3个，毎小题10分，共30分）
1.前期物业管理有哪些内容？
参考答案:前期物业管理的工作是最复杂、难度最大而又最全面的管理工作，可归纳为以 下几个方面：
（1）建立管理机构。（2）设计管理模式，草拟管理制度。（3）招聘人才，培训上岗。（4）深入 工程建设现场，熟悉物业的概况。（5）参与物业的竣工验收工作,为接管验收做准备。（6）重点 开展物业的接管验收工作，筹办交楼。（7）逐步展开日常的管理工作。（8）成立业主委员会。 前期物业管理的基本内容，还会因工程性质、开发建设单位的具体情况而有所差异。
2.简述物业管理招标投标的原则。
参考答案:物业管理招标必须贯彻“公平、公开、公正和诚实信用”的原则。因为物业管理 招标的目的是在一场竞争性投标中，找到自己理想的物业管理企业。建设单位或业主拟通过 物业管理企业投标,从比较、竞争中获益，就必须公平、公正、合理化组织投标和对待每个投标 者。（1）公平的原则。（2）公开的原则。（3）公正的原则。（4）诚实信用原则。
3.如何理解物业管理的公共管理的属性？
参考答案：物业管理本身就具有公共管理属性。
（1） 是小区物业业主的公共事务的管理。
（2） 物业管理企业受政府部门之托管理社区公共事务。
虽然行政管理与物业管理是两个不同的概念，但物业管理公司作为企业法人，在其经济活 动中应当接受国家财政、工商、税务等行政主管部门的管理;在其专业管理活动中，应当接受建 设、房地产、公安、绿化、环卫等专业管理部门的业务指导和监督。
总之，物业所在地人民政府对物业管理履行公共管理的职权，物业管理公司既按公司法人 的权利行使企业经营权，又受托管理小区公共事务，可见物业管理与公共管興具有明确的界 限，相互依存，相互补充的关系。
五、论述题(共20分)
试述业主委员会的权利和义务。
参考答案:业主委员会代表着该物业的全体业主，其权利基础是对物业的所有权。因此, 业主委员会作为业主大会的执行机构,必然具有以下权利：
(1)召集和主持业主大会会议。
(2)组织修订业主公约、业主大会议事规则。
(3)决定聘请、解聘物业管理企业。
(4)审议决定共用部位，共用设备设施维修基金等物业管理基金的筹集、使用和管理。
(5)审议物业管理企业制定的年度管理工作计划，年度费用概预算报告。
(6)检査监督物业管理企业的物业管理工作。 ‘
(7)监督公共建筑、共用设施的合理使用。
(8)业主大会赋予的其他职责。
业主委员会的义务有：
(1)筹备并向业主大会报舎工作。
(2)执行业主大会会议通过的各项决议，接受广大业主的监督。
(3)贯彻执行并督促业主、用户遵守物业管理法律、法规和政策以及业主公约的规定，协 助、支持和配合物业管理企业落实各项管理工作，对业主、住户开展多种形式的宣传教育。.
(4)严格履行物业管理服务合同，保障本物业建筑物的各项管理目标的实现。
(5)接受政府行政主管部门的监督指导，执行政府部门对本物业建筑物的管理事项提岀的 指令和要求。
(6)不作出违反法律、法规和政策规定，不违反业主大会的决定，不作出损害业主公共利益 的决定。
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