试卷代号：2225
中央广播电视大学2010-2011学年度第一学期“开放专科”期末考试
物业管理实务(1)试题
2011年1月
一、判断题(10个空，每个2分，共20分)
1.共用部分持分权(共有所有权)和成员权两项权利单独登记，其大小取决于其自身价值的大小。 ( )
2.基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人.可以认定为物权法第六章所称的业主。 ()
3.消防设备的维修需要专门的技术,特别是一些关键设备，一般应聘请经政府认可的、持有合格消防牌照的专业公司来维修X ()
4.物业租赁实际上是物业所有权人(业主)或授权经营者将物业零星出租的一种形式，所不同的是，物业岀售是所有权的转移与让渡，而物业出租让渡的只是使用权. ()
5-物业管理在商品社会中，本质上是一种服务商品，物业管理活动也是一种商品经济 活动。()
6.物业管理企业支付的管理用房、经营用房、共用设施设备有偿使用费，经业主委员会或 物业产权人、使用人认可后转作管理用房、经营用房的房屋共用部分维修基金和共用设施设备 维修基金㊇ ( )
7-针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。（）
8.顾客对服务产品质量的判断取决于体验质量与实际质量的对比。 （）
9-物业管理企业的规模越接近经济规模，单位管理成本就越高。 （ ）
10.所谓非对称信息就是在相互对应的经纪人之间，不作对称分布的有关某些事件的知 识或概论分布。 （）
二、单项选择题（10个,每小題2分决20分）
1.物业的所有权、使用权与物业的（ ）相分离是物业管理社会化的必要前提。
A.开发权 B. 土地使用权
C.经营管理权 D.行政管理权
2.委托代理型物业管理企业只能收取（ ）。
A.管理服务费 B.利润
C.代管基金 D.管理员薪酬及服务代理酬金
3.对物业管理内容的传统划分方法用的是三分法，其中的（）划归综合管理服务范畴*
A.公共服务错误 B.专项服务
C.特约服务 D.委托服务
4.房屋完损的等级，反映了房屋质量的好坏，它是根据房屋各个组成部分的（ ）来综
合评定的。
A,结构 B.完损程度
C.装修 D.设备
5.物业建筑生产的最后一个阶段是（ ）。
A.前期介入 B.早期介入
C.竣工验收 D.接管验收
6.评标委员会应由（ ）。
A.业主代表组成
B.由业主代表和行政主管部门人员组成
C.业主委员会成员组成
D招标人代表和物业管理技术、管理方面的专家组成
7.按劳动法规定每个劳动者每周工作40小时计算，需要24小时提供服务的每个保安岗
位*应配备保安员人数为（）
A. 3人 B. 4.2 人
C. 3. 2 人 D. 5人
8.学历、工作经历及过去的业绩、管理愿望等属于（ ）
A.内涵素质标准 B.外显素质标准
C.潜在素质标准 D.能力素质标准
9•服务的最根本的特征是（ ）。
A.不可储存性 B.差异性
C.不可分离性 D.无形性
10.美味可口的饭菜等有形产品将大大提高顾客对服务产品质量的满意度。这体现了物 业管理服务质量的（ ）特性*
A.可靠性 B.时效性
C.可感知性 D.保证性
三、多项选择题（5个，每小题2分，共10分）
1-下列属于共有所有权的特征选项有（）。
A.复合性
B.广泛性
C.多重性
D.从属性
2.房屋建筑物管理的主要内容有（ ).
A.资料档案管理
B.质量管理
C.运行管理
D.修缮管理
3.在建工程验收包括（ ）.
A.隐蔽工程验收
B.单项工程验收
C.分期验收
D.全部工程竣工验收
4．物业管理企业的财务会计报告主要包括().
A.会计报表
B.报表附注
C.资产负债表、利润表和现金流量表
D.财务情况说明书
5．物业管理服务的特点包括()。
A.业主监督的直接性
B.业主因素的相关性
C.政策因素的导向性
D.环境条件的制约性
四.简答题{3个,每小题10分,共30分)
1.物业管理的基本环节有哪些?
2．区分所有建筑物管理方式有哪些?
3．简述治安管理的基本原则。
五、论述题(1个,共20分)
试述物业管理资金的使用应遵循的原则。
试卷代号：2225
中央广播电视大学2010-2011学年度第一学期“开放专科”期末考试
物业管理实务（1）试题答案及评分标准
（供参考）
2011年1月
一、判断题（10个空.每个2分，共20分）
1.×改正;共用部分持分权(共有所有权)和成员权两项权利不单独登记,其大小取决于专有所有权的大小。
2.√
3.√4.√5√6√
7.×改为:针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性,常规性的培训工作属于全员培训。
8.×改为:顾客对服务产品质量的判断取决于体验质量与预期质量的对比。
9.×改为:物业管理企业的规模越接近经济规模,单位管理成本就越低。10.√
二.单项选择题(10个,每小题2分,共20分)
1.c
2.D
3.A
4.B
5.c
6. D
7.B
8.B
9.D
10.c
三,多项选择题(5个,每小题2分,共10 分)
1.ABCD 2.ABD
3.ABCD
4.ABD
5.ABCD
四.简答题(3个,每小题10 分,共30 分)
1．物业管理的基本环节有哪些?答案要点:
物业管理的运作,既是管理思想的体现,又是管理理论的实践,是全部物业管理活动的总和。为保证物业管理有条不紊地顺利启动和正常进行,从规划设计开始到管理工作的全面运作,有若干环节不容忽视。这些基本环节分别包括:
(1)物业管理的策划阶段。这一阶段的工作包括物业管理的前期介入;制定物业管理方 案;选聘或组建物业管理企业等3个基本环节。
(2)物业管理的前期准备阶段。物业管理的前期准备工作包括物业管理企业内部的机构 设置与拟定人员编制；物业管理人员的选聘与培训；规章制度的制定；物业租售的介入等四个 基本环节。
(3)物业管理的启动阶段章物业管理的全面正式启动以物业的接受验收为标志，从物业的 接管验收开始到业主委员会的正式成立,包括物业的接管验收、用户入住、产权备案和档案资 料的建立、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立等四个基本环节。
(4)物业管理的日常运作阶段。物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理和系统 的协调两个环节。
2.区分所有建筑物管理方式有哪些？
答案要点：
共有部分为全体或一部分区分所有权人共有，因而应由全体或一部分区分所有权人共同 管理，而这种共同管理在意见的形式与费用的分担上较难达到共识.特别是数十户、数百户等 较大规模的区分所有建筑物更是如此。因此，而生产的各式各样的管理方式,归纳起来有：
(1)自主管理方式与委托管理方式。所谓自主管理，是指区分所有权人自行执行管理业务 或者彼此构成一个管理团体执行管理业务的管理。委托管理是指区分所有权人将管理业务委 托管理公司或第三人管理。
(2)管理人方式与非管理人方式。管理人方式是指设置管理人员管理建筑物的管理方式， 反之为非管理人方式。
(3)法人与非法人管理组织。生活在同一栋建筑物上的各区分所有权人在共同关系上而 结成为管理团体，该管理团体依法具有法人资格的，称为法人管理方式。反之,称为非法人管 理方式•
3.简述治安管理的基本原则。
答案要点：
(1)坚持“预防为主、防治结合”的治安防范管理方针。治安工作同消防工作一样,关键是 要做好预防工作，应防患于未然。做好各项预防工作是治安工作的关键,故保安员应时刻提高 警惕，防止可疑人员进人住宅区域或综合大楼，防止各类刑事案件和治安事故的发生。
(2)坚持物业内的治安防范管理与社会治安工作相结合的原则。物业管理企业属下的保 安部应与当地公安机关保持密切的联系，及时了解社会治安情况，掌握犯罪分子动向，积极配 合公安部门搞好物业周围的治安工作;打击不法分子的违纪乱纪行为，确保物业的安全，为社 会治安工作作岀贡献.
（3） 坚持“服务第一、用户至上”的服务宗旨。管理就是服务，保安也是一种服务。治安管 理者必须紧紧围绕努力为用户提供尽善尽美的服务这一中心开展治安管理工作，既要有公安 人员的警惕性，又要有物业管理人员的服务性;既要坚持原则’按制度办事，又要时刻替用户着 想，主动帮助用户们解决困难;既要与违法犯罪分子坚决斗争,又要为用户提供热情，周到的服 务。
（4） 坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则.一方面要抓好保安队伍建设，认真完善各项 治安防范制度，落实治安防范措施;另一方面，要搞好物业治安防范的硬件设施建设，建立并完 善电视监控系统、消防报警系统等，应购置充足的对讲机、巡更器及其他保安工作所需的设备 等。
五、论述题（1个，共20分）
试述物业管理资金的使用应遵循的原则。
答案要点：
物业管理企业是受业主委员会的委托提供物业管理服务的，物业管理费是业主预付给物 业管理企业用于委托物业管理服务的费用，资金所有权属于业主,物业管理企业在使用物业管 理资金时应遵循以下原则：
Q）“必要合理”原则。物业管理服务收费是业主预付的，属于业主，要事前预算，事后核 算，数量有限，物业管理资金的使用应当贯彻“必要、合理”的原则，把有限的物业管理资金用在 必要的物业管理项目上。
（2） “服务第一”原则。为业主服务是物业管理企业的本质和宗旨，物亚管理企业是接受业 主的委托对其提供服务（管理其物业），物业管理的资金使用必须贯彻“服务第一”的原则，确保 物业管理资金的使用与物业管理服务范围相适应，与提供管理服务的质量一致。
（3） “计划使用”原则。物业管理资金筹集后必须妥善管理，实行分类储存，全面安排，计划 使用,避免因用资失控而导致业主（使用人）以及物业管理企业自身蒙受损失。
（4） “合理收益”原则。物业管理企业是自主经营、自负盈亏、自我发展的经济实体,其经营 管理活动以赢利为目的，在资金使用时，应贯彻合理收益的原则，尽可能降低管理的成本，节约 管理费用，保证实现合理报酬、合理收益。
（5） “民主管理”的原则。物业管理资金的使用应当充分尊重业主的意见，增加透明度，使 物业管理服务费和维修基金的收入、管理、使用进入良性循环章物业管理企业应接受业主的监 督，业主委员会有权审核物业管理企业制定的物业管理财务年度计划、财务预算和决算，物业 管理企业要定期向业主公布收入和支出的帐目表，接受全体业主的监督。
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