试卷代号：2226
中央广播电视大学2007-2008学年度第一学期“开放专科”期末考试（开卷）
物业管理专业物业管理实务（2）试题
2008年1月
一、填空题（20个空，每空1分，共20分）
1.•英国政府对物业管理行业实行 ，-般不干涉，而由住宅中介机
构 , : 负责协调。
2.黄安永在《物业管理辞典M1999.5版）中，提出为了使物业管理更加专业化、科学化，根 据物业使用功能的不同将物业分为 、办公、经营、 等
3.作为商务性的物业，写字楼常常被用来全部出租，以 和
4.停车场有 和 两种，其中多数是大型或高
层建筑的附设物业。
5.最小租金=（日常运行费用+ + ）/楼宇可租用面积。
6.物流企业的配送中心不仅承担 ，而且往往也兼有 的职能，实际上是一种配送中心。
7.服务性公寓是随着首先在 流行的休闲度假的需要，而建设起来的一类物业形 式。
8.根据物业的经营管理方式将政府物业分为: 和
9.联号是扩张酒店的一种易 且 的方法。
10.现代会展中心的物业管理，只有在公共建筑管理、公共事业管理、公众管理的基础上, 配合 、动态管理、快速反应等与之相应，才能形成独具一格的会展管理 服务模式。
11.医院的服务管理中属于专业性的、技术性的工作，应由 来完成，属于服 务性的工作，可以由 来承担。
二、判断并改正错误题（首先判断正误，如有错误还须改正，每个3 「 分，共15分）
1.从公司内部运作看，美国的物业管理企业的管理，一般以1名或多名物业经理为核心,
其他人员围绕其开展工作，因此，一般规模不大。 ‘
2.办公物业是物业的基本类型之一,也是目前物业管理业务覆盖面最广的业务类型。
3.某杂货铺每月固定租金为400元，百分比提成为年收入的5%,则年销售收入为90000 元收入的租户，该年要交的固定基本租金为4500元。
4.投诉者带有某种不满，受委屈或误会等造成的内心不满，借题发挥要求把问题得到解 决的，属于沟通性投诉。
5.仪表即人的外表，它包括容貌、姿态、服饰三个方面。
5.它包括容貌、姿态、服饰三个方面。
三、多项选择题（5小题，每小题3分，共15分）
1.美国物业管理经理人有（ ）等几类。
A.销售经理 B.楼宇经理
C.物业经理 D.资产经理
2.按照管理的性质的分类按照管理的性质可将分将为（ ）。
A.委托管理物业 B.租赁经营物业
C.委托代理物业 D.承包经营物业
3.根据工业物业的特性或租户类型分类，工业物业分为（ ）等几类。
A.重工业厂房 B.阁楼式厂房
C.现代单层标准厂房 . D.孵化器式厂房
4.以下不属于我国的高档酒店较多都釆取管理模式的有（
A.业主自己经营管理的模式 B.租赁经营管理模式
C.委托经营管理模式 D.联号经营
5.5.性质看，有些是公益性的，如（ ）。
A.政府物业
B.文教、卫生、体育物业
C.娱乐、酒店物业
D.会展物业 得分评卷人从特种物业的经营管理
四、问答题（4小题，每小题5分，共20分）
1.如何理解居住物业管理理念？
2.商务物业管理有何特点？
3.建筑设备自动化系统的基本功能有哪些？
4.能源消耗的经济核算工作包括哪几个方面？
五、应用题（2小题，其中1小题为方案设计题，1小题为案例分析题， 每小题15分，共30分）
1.方案设计题 ‘
请设计一个有效的电子保安防盗系统。’
2.案例分析题
案例3-2天河城广场经营模式
位于广州的天河城广场是一座规模宏大、功能齐全的现代型综合购物中心，经过十年的经 营，被誉为”中国第一商城”。
天河城广场是天河城一个组成部分。天河城由天河城广场、50层的写字楼和40层的酒 店三幢建筑物呈品字型组合而成，总占地面积4. 4万平方米，总建筑面积34万平方米。天河 城广场是天河城首期工程，地面7层，地下3层，建筑面积16万平方米。其中8层为商业经营 场地，约10万平方米。地下两层停车场，可停放上千辆汽车。天河城广场总投资约12亿元人 民币。
天河城于1992年8月18日奠基、11月18日动工兴建，其中广场于1996年2月9日建成 试业，写字楼和酒店仍在建设中。
天河城广场作为大型的现代化购物中心，是发达国家和地区80年代后期才兴起的百货零 售的新型业态。这种业态的最大特点是规模大、功能全，能满足不同层次的消费需求。天河城 广场集购物、游览、美食、娱乐、休闲、商务、广告、信息、展览、康体等多功能于一体，名符其实地 “把北京路搬进了天河城广场”，在广州开创了一种全新的消费概念，把广州的商业发展提高到 一个新水平。
天河城广场集市民日常消费之大成，功能涵盖方方面面，因而在规划设计上充分考虑了大 型购物中心的特点和市民消费的视觉感受和消费心理。室内，空间大、通道宽，四面开门、门门 相通，“城”中有街、街内设店，环型设计、没有背角；室外，前有广场（3000多平方米），后有花园 （5000多平方米），周边通车，地铁站直达商场。这样的规划与设计，在国内是独一矛二的。
天河城广场的商业定位设计是中高档，与之相适应，装修和设备都要求上档次，要有“一流 设计、一流装修、一流设备”。因此天河城广场不仅设计精良、布局考究，而且装饰豪华、设备先 进。气派的中庭、富丽的大堂、大理石地面、铝扣板天花、汉白玉包柱，以及森林绿大理石和蜂 窝铝板的外墙，代表着当时较高的装修水平。同时，广场拥有一流的“硬件”：4台各2000冷吨 和1台1000冷吨的目前国内最大的美国开利空调机组，62部日本三菱手扶电梯和28部垂直 电梯,2000门容量的日本NEC程控电话系统和英国全自动的消防保安系统。
天河城广场全部实行租赁经营，要求“一流经营、一流管理、一流效益\ 1996年2月9日 试业不久，国内租赁市场便步入萧条期，但天河城广场却逆市而上，开业率和租金收入逐年大 幅度上升。出租率1998年底已达97%,基本实现全城开业。租金收入每年都以两位数的增 长率提高。入场经营的租户超过300家，有天南（2. 6万nf）和吉之岛天贸（1. 14万nf）两家大 百货公司，有专卖店、精品屋等众多时尚品牌，有宜家居（5257 irf）、文化廊（约3000 nf）、电器 行（3948 nf）等专业市场，有美食坊（22个风味，900个座位）和中、.西餐厅等美食天地，有游戏 机中心（2000多试）、室内公园（4700多nf）等游乐世界，有网球场、篮球场、游泳池等康体娱乐 场所，还有银行、商务中心等设施,2000年还开设了有25家铺位的国际国内名牌名店区—— “时尚阁”。2003年开设了两间共800多个座位的电影院，其中的飞扬影城已于2003年4月 25日正式投入使用，年内计划再增加3至5间。上述所有功能，均按设计要求和实际经营需 要进行合理布局和不断的调整。
天河城广场的物业管理由天贸物业管理公司天河城管理中心负责。天河城广场试业前 期，聘请了香港物业管理公司为顾问,1997年下半年起转为独立管理。目前管理中心有400 多人。几年来管理的素质不断提高,1998年引入IS09002质量管理体系，并于同年12月获英 1396
国DNV公司证书。良好的物业管理使天河城广场几年来在国家和省、市同类物业开展的各 项评比中均名列前茅，先后被授予“全国优秀物业管理大厦示范单位”、”全省十佳文明市场”等 称号。天河城广场的物业管理已成为同行中的品牌，至国各地不少大型商厦邀请直接（或顾 问）进行物业管理。
经过多年来的苦心经营管理，天河城广场已经取得了成功。目前的日平均客流量已达到 20万人次，节假日客流量更多，最高一天达60多万人次。2002年全城营业额约36亿元，已成 为广州最繁华的商业中心。天河城广场既带动了周边地带的繁荣，也造就了一大批成功的企 业老板。天河城广场的成功所带来的“天河城效应”，影响已波及全省乃至全国，使之成为广州 现代商业的标志，成为市民和旅游宾客购物观光休闲的首选场所，成为有关部门和新闻媒体研 究的对象，成为同行赶超的目标。
讨论题：
（1） 天河城广场成功的经验是什么？（8分）
（2） 商业物业的租赁经营管理过程中应注意哪些问题？ （7分）
试卷代号：2226
中央广播电视大学2007-2008学年度第一学期“开放专科”期末考试（开卷）
物业管理专业物业管理实务（2）试题答案及评分标准
（供参考）
2008年1月
一、 填空题（20个空，每空1分，共20分）
1.社会化管理 住宅管理协会
2.生活 生产
3.收回投资 获取利润
4.专用停车场 附设停车场
5.抵押贷款还款额 预期投资回收额
6.物流作业 采购和批发
7.欧洲
8.自管物业 托管经营物业
9.获利 低成本
10.个性化的服务
11.医院 物业管理公司
二、 判断并改正错误题（首先判断正误，如有错误还须改正，每个3分，共15分）
1.答:错误，应将“物业经理”改为“注册物业经理”
2.答:错误，应将“办公物业”改为“居住物业”
3.答：错误，应将“4500元”改为“4800元”
4.答；正确。
5.答：正确。
三、 多项选择题（5小题，毎小题3分，共15分）
1.BCD 2. ABC 3. ABCD 4. ABD 5. AB
‘ 1398
四、问答题（4小题，每小题5分，共20分）
1.如何理解居住物业管理理念？
答案要点：
（1） “寓于经营于管理之中、寓管理于服务之中、寓于服务于经营之中，，的理念。
（2） “业主第一，服务至上”的理念。
（3） “专业管理”与“自我管理”相结合的理念。 。
（4） “使物业保值增值”的理念。
（5） “以人为本、满足业主不断增长的需要”的服务理念。
（6） “人人平等”的理念。
2.商务物业管理有何特点？
答案要点：
商务物业管理的特点是由商务物业的特点所决定的，一般来说，商务物业管理的特点体现 在以下几个方面：
（1） 商务物业管理牛种创造性的追加劳动。
（2） 商务物业管理具有紧迫的时间性。
（3） 商务物业管理是综合性的管理。
（4） 商务物业管理必须实施现代化、专业化的管理。
（5） 商务物业管理具有极大的社会效益。
3.建筑设备自动化系统的基本功能有哪些？
答案要点：
建筑设备自动化系统的基本功能可归纳如下：
（1） 自动监视并控制各种机电设备的启、停、显示或打印当前转状。
（2） 自动检测、显示、打印各种设备的运行参数及其变化趋势或历史数据。
（3） 根据外界条件、环境因素、负载变化情况自动调节各种设备始终运行于最佳状态。
（4） 检测并及时处理各种意外、突发事件。如检测到停电、煤气泄漏等偶然事件时，可按预 先编制的程序迅速进行处理，避免事态扩大。
（5） 实现对大楼内各种机电设备的统一管理、协调控制。.
（6） 能源管理。
（7） 设备管理。
4.能源消耗的经济核算工作包括哪几个方面？
答案要点：
能源消耗的经济核算工作有以下几个方面：
首先是制定能源耗用量计划和做好计量工作° （1）设备在运行过程中，需要消耗水、电、蒸 汽、,压缩空气、煤气、燃料油等各类能源。设备管理部门每年要求预先按月编制各类能源的消 耗量及能源费用计划，做出1〜12个月每个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支岀计划。
（2） 各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表。
其次釆用切实有效的节能技术措施。（1）在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要 求匹配，优先采用先进的电子控制技术，实施自动调节，使设’备在运行过程中一直处于最佳运 行状况和最佳运行负荷之中。（2）在节约用水方面，要做到清浊分流、一水多用、废水利用。
（3） 在节约用电方面优先选用节能型电机，在供配电设施上应有提高功率因素的措施。
同时，防止管道、阀门及管道附件泄漏和损坏，发现问题及时修理和调换。对使用热源和 冷源的管道和设备应加强保温绝热工作减少散热损失。
五、应用题（2小题，其中1小题为方案设计题，1小题为案例分析题，尋小题15分，共30分）
1.方案设计题
答案要点：
一个有效的电子保安防盗系统由以下几部分组成。
（1） 各种类型的探测器。按各种使用目的和防范要求，在报警系统的前端安装一定数量的 各种类型探测器，负责监视保护区域现场的任何入侵活动。
（2） 信号传输系统。将探测器所感应到的入侵信息传送至监控中心。
（3） 监控中心。负责监视人各种保护区域送来的探测信息，并经终端设备处理后，以声、光
形式报警或在报警屏显示、打印。
（4） 报警验证。在较复杂的报警系统中要求对报警信号进行复核，以检验报警的准确性。
（5） 出击队伍。根据监控中心的批示，保安人迅速前往报警地点，抓获入侵者，终断其入侵 行为。
2；案例分析题
答案要点： ，
（1）天河城广场成功的经验
①地理位置优越，是天河城广场成功的前提。像天河城广场这样的现代化大型购物中心，作为一种零售业新兴的业态模式，要市场认可，要消费者接受，选址问题至关重要。现代大型 购物中心的选址，必须同时具备以下三个条件，一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势； 二是必须拥有相当数量的中高收入消费群体；三是交通便利，停车方便。
②市场定位正确，是天河城广场成功的关键。天河城广场定位中高档，与之相适应，装修 和设备都要求上档次，要有“一流设计、一流装修、一流设备”这一市场定位，迎合了现代消费理 念和需求。
③经营策略对路，是天河城广场成功的保证。天河城广场全部实行租赁经营，要求“一流 经营、一流管理、一流效益”，商铺只租不卖；功能组合配置要合理;选择两家各具特色的百货公 司——天贸南大和吉之岛天贸两家大百货公司，是天河城广场招租工作顺利进行的基础；根据 市场变化，灵活调整租赁策略，对不同经营状况的租户采取不同的租赁策略。
④优质完善的物业管理，是天河城广场成功的手段。天河城广场有一支专业水平过硬的 物业管理队伍，引入IS09002质量管理体系，优质的物业管理是广场繁荣旺盛、实现良好效益 的必要手段和保证。
(2)商业物业的租赁经营管理过程中应注意如下问题
①加强前期的商业场所物业出租方案及出租策略的策划。要根据本物业的实际情况指定 租金方案和出租策略，通过出租方案及出租策略的科学设计与策划，首先保证能找到比较理想 的承租商家，减少物业空置的时间。设计上要考虑到投资成本、管理费用、租户的心理预期和 市场需求。 #
②强化租赁管理，实现利润目标、信誉目标和服务目标的统一。市场经济条件下利润是企 业生存的最重要基础和运行的基本目的。物业管理公司正是要通过理顺各方面的关系和强化 管理,保证各项收入及时足额地进入公司的帐户，将费用及一些不可预测的损失降低到最低限 度。在物业租赁管理中要锻炼服务队伍和管理队伍，这样才能进入服务、信誉和利润的良性循 环状态。
③处理好与进驻商家复杂的利益关系，实现共同发展。物业管理公司与进驻商家客观地 存在着极为复杂的利益关系。这种关系既有一致性、又有排斥性，要认真地处理好。既要保证 物业管理公司的管理费和有偿服务费用的收取，又不能忽视服务管理。对于进驻的商家不守 信用或破坏物业的要根据合同行事，同时要有高超的处理技巧。只有在商家业务不断发展、业 绩不断扩大中，物业管理公司才能获得更大的实际利益和持续发展的条件。
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