试卷代号：2226
中央广播电视大学2010-2011学年度第二学期“开放专科，，期末考试（开卷）
物业管理实务（2）试题
2011年7月
一、填空题（20个空，毎空1分，共20分）
1-英国政府对物业管理行业实行 ，一般不干涉，而由住宅中介机
构—— 负责协调O
2. 一般实行封闭或半封闭式的物业管理&原有的居住物业也 在进行半封闭式的改造及逐步引入 ;而 在物业管理上是狭窄的,粗放的，急需进行改进。
3.停车场有 和 两种,其中多数是大型或高 层建筑的附设物业。
4-工业园区日常物业管理内容主要有：常规公共服务 和 。
5.为确保物业租赁者是一个富有生命力的高效益的租赁者，物业管理者必须考察工业承 租者以往的 、 和 。
6.物流企业的配送中心不仅承担 ，而且往往也兼有 的职能，实际上是一种配送中心。
7.实行 社会化的物业管理已成为我国房产管理的发展趋势。机关办公物 业也必须逐步引入 进行管理。
8.服务性公寓是随着首先在 流行的休闲度假的需要，而建设起来的一类物业形 式。
9.标识、导视的制作与布置服务系统，主要有三大类，第一类是 “ ： ，第二类是 ，第三类是
二、判断并改正锥误题（首先判断正误,加有销诙遂撅改正，5小题, 毎个3分，共15分）
1.从公司内部运作看，美国的物业服务企业的管理,一般以1名或多名物业经理为核心, 其他人员围绕其开展工作，因此，一般规模不大。
2.“一个物业小区，一个物业公司”体现了居住物业管理专业性。
3.某杂货铺每月固定租金为400元，百分比提成为年收入的5%,则年销售收入为90000 元收入的租户，该年要交的固定基本租金为4500元。
4.对于装修的违章，由于物业公司没有执法权、在运用处罚措施时，应适当掌握尺寸，避 免由于处罚引起不必要的争执，对于难以解决的问题,可要求有关执法部门（城监’公安等）协 助处理。
5.仪表即人的外表，它包括容貌、姿态、服饰三个方面
三、备项选择题（5小题,毎小题3分，共15分）
1.在市场经济体制下，房地产作为商品，其分类的依据,在生产、流通、消费各经济运行环
节中，应充分体现在（ ’）的特点与要求。
A.商品属性 B.社会属性
C.房屋建筑自然性 D.房屋建筑使用性质
2-按照管理的性质的分类可将分将为（
A.委托管理物业 . B.租赁经营物业
C.委托代理物业 D.承包缢营物业
3.现代商业场所物业主要包括各种类型的（ ）等。
A.商场
B.购物中心
C.购物广场
D.各种专业性市场
4。从特种物业的经营管理性质看,有些是公益性的,如().
A.政府物业.
B文教、卫生、体育物业
c.娱乐,酒店物业
D.会展物业
5．以下属于单一展览功能的会展物业的是().
A.北京展览馆
B上海展览馆
C.武汉展览馆
D.广州国际会展中心
四.问答题(4小题,每小题5分,共20分)
1.商务物业管理有何特点?
2物业服务企业在物业承接查验时应注意的事项有哪些?
3，建筑设备自动化系统的基本功能有哪些?
4，成本费用控制的程序有哪些?
五、应用题(2小题,其中1小题为方案设计题,1小题为案例分析题，
每小题15分,共30分)
1.方案设计题
请编写一个清洁卫生管理制度。
2.案例分析题
告别“管理”拥抱“服务”意义何在?
《物权法》颁布实施后，某物业公司，将其属下物业管理公司的“物业管理处”统一更名为 “物业服务中心”。并认为这次更名，标志着某物业公司对行业有了重新认识，以后与业主的关 系不再是管理和被管理的关系，而是服务和被服务的关系。
问题：（注意:此题为开放式答题,答案意思相近，并能自圆其说也算对）
（1） 你是否同意这种看法？为什么？（6分）
（2） 你认为物业管理和物业服务是什么关系？（3分）
（3） 改“管理处”为“服务中心”有什么现实意义？ （6分）
试卷代号：2226
中央广播电视大学2010-2011学年度第二学期“开放专科”期末蚩试（开卷）
物业管理实务（2）试题答案及评分标准
（供参考）
2011年7月
一.填空( 20个空,每空1分,共20分)
1.社会化管理住宅管理协会2新建居住物业物业管理
旧城区中的居住小区
3.专用停车场附设停车场
4。延伸配套运营服务延伸专业工程服务5．效益记录信贷资质企业背录6．物流作业
采购和批发
7.专业化
物业服务企业
8欧洲
9．建筑及公用设备、设施的编号服务标识,功能标识`
二.判断并改正错误题(首先判断正误,如有错误还须改正,5小题,每个3分,共15分)
1。答:错误,应将“物业经理””改为“注册物业经理”。
2答:错误,应将“专业性”改为“唯一性”。
3，答:错误,应将“4500元”改为“4800元”。4。答:正确。
5。答:正确。
三.多项选择题(5小题,每小题3分,共15分)
1.AB
2.ABC
3.ABCD
4.AB
5.ABC
四.问答题{4小题,每小题5分,共20分)
1.商务物业管理有何特点？
答案要点：
商务物业管理的特点是由商务物业的特点所决定的，一般来说，商务物业管理的特点体现 在以下几个方面：
（D商务物业管理是一种创造性的追加劳动,商务物业是以商品的形式存在的，反映其价 值的市场价格常常会出现较大的波动。其中，物业管理作为追加人类劳动的数量与质量，决定 了物业的价值发生了变化。只有创造性的物业管理劳动才能提高物业的价值。
(2)商务物业管理具有紧迫的时间性。由于商务物业的价值是不能储存的，如果当天不能 实现经营，就失去了这一天的商业价值。
(3)商务物业管理是综合性的管理。商务物业管理内容相当的广泛，既有房屋出租、商业 服务，又有办公、娱乐等活动，还有卫生、保安、绿化等日常管理服务，同时还代表产权人和租户 与政府有关部门、公共事业部门、社会团体等组织就相关问题进行协商等。
(4)商务物业管理必须实施现代化、专业化的管理。这是由商务物业须不断更新其设备设 施、保持其先进性的特点决定的。
(5)商务物业管理具有极大的社会效益。商务物业的投资主体呈日益多元化，维护投资者 的利益就成为社会问题。商务物业管理逐渐成为物业管理的主流，它对社会的安定、人民生活 水平的提高、城市的美化等起着不可估量的作用。
2.物业服务企业在物业承接査验时应注意的事项有哪些？
答案要点：
物业服务企业在承接査验时应注意以下几个方面的问题：
(1)物业服务企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验 收工作。
(2)物业服务企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收,也应站在业主的立场 上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。
(3)承接査验中若发现问题，应明确记录在案,约定期限督促开发商对存在的问题加固补 强、整修，直到完全合格。
(4)落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业服 务企业交付保修保证金,或由物业服务企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。
(5)开发商应向物业服务企业移交整套图纸资料,包括产权资料和技术资料。
(6)物业服务企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。
(7)承接査验符合要求后，物业服务企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。
当物业服务企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即 完成。
3.建筑设备自动化系统的基本功能有哪些？
答案要点：
建筑设备自动化系统的基本功能可归纳如下：
(1)自动监视并控制各种机电设备的启、停、显示或打印当前转状。如冷水机组正在运行, 冷却水泵出现故障，备用泵已经自动投入等。
(2)自动检测、显示、打印各种设备的运行参数及其变化趋势或历史数据。如温度、湿度、压菱、流量、电压、电流、用电量等等，当参数超过正常范围时，自动实现趙限报警。
(3)根据外界条件、环境因素、负载变化情况自动调节各种设备始终运行于最隹状态;如空 调设备可根据气候变化、室内人员多少自动调节，自动优化到既节约能源又感觉舒逊的最佳状 态.
(4)检测并及时处理各种意外、突发事件。如检测到停电、煤气泄漏等例然事件时,可按预 先编制的程序迅速进行处理，避免事态扩大。
(5)实现对大楼内各种机电设备的统一管理、协调控制。例如火灾发生时,不仅仅是消防 系稣立即自动启动、投入工作,而且整个大楼内相连有关系统都将自动转换方式，协同工作，整 个産筑设备自动化系统将自动实现一体化的协调运转，以使火灾损失减到最小。
(6)能源管理。自动进行对水、电、燃气等计量与收费，实现能源管理自动化」自动提供最 佳能源控演方案，如白天使用燃气,夜晚使用电能，以错开用电高峰，达到合理、经济地使用能 源。自动监测、控制设备用电量以实现节能,如下班后及节假日室内无人时，自动关闭空调及 照明等。
(7)设备管理。包括设备档案管理(设备配置及参数档案)、设备运行报表和设备锥修管理 等。
4.成本费用控制的程序有哪些？
答案要点：
在物业服务企业，成本费用的控制一般由五个步骤组成：
(1)标准。成本费用的控制标准或目标，是对各项费用支出和资源消耗规定的数量界限,
J
是进行成本费用控制和考证的直接依据。现实中，常用控制标准有成本费用预算(包括责任预 算)利消耗定额等。
K2)执行标准。控制标准的落实,涉及运用相应的控制手段如作凭证控制和制度控制等， 对成本费用的形成过程进行具体的监督，即审核各项费用的开支和各顼資源的消耗，实施各种 节约措施，保证控制目标的实现。
(3)分析差异。差异是指实际耗费与既定标准之间的差额，分为有利差舁(节约)和不利差 昇(超支)两种。一般而言，差异的形成原因不外乎主观和客观两个方面，分析的目的是为了总 结导致有利差异的经验,发现造成不利差异的根探。
3)纠正偏差。针对造成差异的原因，由相关部门和人员提出降低成本费用的新措施，并 予以贯彻落实。
(5)考核奖罚。考核一定时期内成本费用目标的执行情况，并依据考核评价的结果，给予
相应的奖励或处罚，以充分调动有关部门和人员积极性。 五、应用题(2小题.其中1小题为方案设计题，1小题为案例分析题，毎小赃15分，共30分)
1.方案设计题
请编写一个清沽卫生管理制度。
答案要点：
编制岗位制度时，应注意以下的几个要素：
(1)指导思想——岗位的任务及工作目的。如小区大门岗：控制人员车辆进出小区，控制 阻止闲散人员或违法犯罪嫌疑人进入小区，确保小区业主居民安全……
(2)岗位任务及权限——如门岗主要控制人员车牺岀入秩序、大堂值班岗负责进岀人员查 记控制等；
(3)岗位纪律要求——礼节礼貌、形象、工作时间(交接班制度)、操作规范(如如何填表、如 何进行登记)、装备使用规定等。操作规范有时也可根据操作、文件管理等原因分别单列出来，
(4)服务对象——商用物业、住宅物业等所对应的管理服务对象是完全不同的，而工作的 性质也存在着明显的差异，因而工作特点和要点都存在巨大差别；
(5)岗位操作要点——各具体岗位情况不同，可能存在的一些常见或特殊情况的处理要点 及处理技巧；
(6)岗位设备设施配置使用管理要求；
(7)奖惩制度。
2.案例分析题
答案要点：
(D不完全同意这种看法，因为服务质量好坏并不是改个名称就可以提高的。但改变名称 有利于转变行业作风。
(2)关于物业管理和物业服务的关系。从联系来看，两者的联系也密不可分。首先是服务 是管理的一种表现形式。管理本身就包含平等关系下的管理和不平等关系下的管制两个方 面。通常讲的服务是平等关系下的管理。其次管理的具体表现形式是服务的内容，或者说服 务是由管理活动来帮助实现的。从区别来看，服务和管理有时产生对立，如管制式的管理有时 不能体现平等关系的服务本质。
(3)改“管理处”为“服务中心”的现实意义在于此次项改名，虽然是“换汤不换药”，但却也 体现了物业服务企&这种开始由“管理”向“服务”的理念的转变。实质是管理角色定位的回 归，即物业公司与业主之间是物业服务产品的平等交易主体,交易应在平等关系下进行。更名 有利于培育物业服务行业、企业及其人员的服务意识。但不应只理解为形式的变换，而应理解 为服务理念和服务方式的转换。
(注意:此题为开放式答题，答案意思相近，并能自圆其说也算对)
评论0