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一、单选题（每小题3分，共30分）
1、国有建设用地使用权出让最高年限关于居住用地的规定是（ ）年。
A、70 B、60 C、50 D、40
2、国有建设用地使用权出让最高年限关于工业用地的规定是（ ）年。
A、70 B、60 C、50 D、40
3、国有建设用地使用权出让最高年限关于商业、旅游、娱乐用地的规定是（ ）年。
A、70 B、60 C、50 D、40
4、从房地产投资的角度说,风险是指( )。
A、房地产投资结果的好坏程度 B、获取预期投资收益的可能性大小
C、房地产投资项目激烈竞争程度 D、房地产开发程度
5、以下在房地产投资风险中属于系统风险的是（ ）。
A、资本价值风险 B、比较风险 C、时间风险 D、通货膨胀风险
6、对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（ ）。
A、销售收入 B、开发利润 C、成本利润率 D、投资回报率
7、下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（ ）。
A、找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标，如财务内部收益率等作为其分析对象
B、从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素
C、分析时要设定不确定因素的变化范围
D、对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素
8、房地产抵押合同自签订之日起（ ）日内，抵押当事人应到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。
A、15 B、30 C、45 D、60
9、以下不属于房地产企业预售商品房应当符合的条件是（ ）。
A、已交付全部土地使用权出让金，取得《土地使用权证》
B、持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》
C、按提供的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的20%以上，并确定施工进度和竣工交付日期
D、已办理预售登记，取得《商品房预售许可证明》
10、下列属于房地产开发项目融资前分析指标的是（ ）。
A、项目资本金净利润率 B、总投资收益率
C、项目资本金财务内部收益率 D、项目投资财务内部收益率
二、简答题（每小题14分，共56分）
1、简述房地产开发项目可行性研究的工作程序。
2、房地产开发项目财务分析中融资前和融资后财务分析指标有哪些？
3、房地产开发资金筹集方式主要有哪些？房地产开发企业的自有资金有哪几部分组成？
4、房地产开发用地有哪几种取得方式？国有建设用地使用权出让年限是如何确定的？
三、计算题（14分）
某开发企业申请贷款8000万元，期限3年，以商品房做抵押，该企业的信用等级为A级，项目风险等级为AAA级。试计算贷款综合风险度。（信用等级系数为70%、贷款方式系数为50%、贷款期限系数为130%、项目风险等级系数为80%）
请将答案写在下一页的答题纸上。
江苏开放大学
作答结果：
一、单选题（每小题3分，共30分）
| 题号 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| 答案 | Ａ | Ｃ | Ｄ | Ｂ | Ｄ | Ａ | Ｂ | Ｂ | Ｄ | Ｄ |
二、简答题（每小题14分，共56分）
1、答： ①接受委托
②调查研究
③方案选择与优化
④财务评价和国民经济评价
⑤编制可行性研究报告
2、答：
3、答：自有资金、信贷资金证券市场资金、非银行金融机构的资金，其他机构和个人的资金、预售或预租收入等。
自有资金的构成
各个企业由于生产资料所有制形式和财务管理体制的不同，取得自有资金的渠道也不一样。
（一）全民所有制企业的自有资金构成：
（1）一部分来自国家财政拨款，以及固定资产的无偿调入等；
（2）一部分来自企业内部积累，即按国家规定，从成本和税后留利中提存的各项专用基金；
（3）此外，还来自定额负债，即企业根据有关制度和结算程序的规定，对应付和预收的款项中能够经常使用的一部分资金。
例如，应交税金,应交利润，预提费用,以及某些生产周期长、按完工程度预收的货款中能够经常支配使用的部分。定额负债在财务处理上视同企业自有流动资金参加周转。
（二）集体所有制企业的自有资金的构成
集体所有制企业的自有资金，主要来自劳动群众投入的股金和由企业内部积累形成的公积金、公益金及其他各项专用基金。
在西方国家，私营企业的自有资金，主要来自股东的投资和企业的未分配利润
4、答：1.土地使用权出让
国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2.土地使用权（行政）划拨
县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 ⑴基本无偿，没有明确的使用期限 ⑵划拨土地有条件限制 ⑶划拨土地使用权转让
3土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为。转让的方式包括出售、交换与赠与。
⑴必须是出让的土地，转让属于土地二级市场行为 ⑵政府对未开发建设的土地转让活动有限制 ⑶两个合同，土地使用期限是剩余年限
⑷转让价低于市场价，政府回购；反之，政府限制 ⑸要办理过户手续土地不能随意转让、出租和抵押
国有土地使用证年限的问题: 根据相关法律的规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定: (一)居住用地七十年; (二)工业用地五十年; (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (四)商业、旅游、娱乐用地四十年; (五)综合或者其他用地五十年。
三、计算题（14分）
解：贷款综合风险度＝信用等级系数 贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数
已知数据
1)信用等级系数：A级企业为70%
2)贷款方式系数：商品住宅抵押为50%
3)贷款期限系数：中长期贷款期限在1年以上不满3年的为130%
4)项目风险等级系数：A级为80% (3)代入数据计算贷款综合风险度
＝70%×50%×130%×80% ＝36.4%＜60%银行可以发放贷款
(凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款)
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