江苏开放大学房地产开发与经营(本)任务4

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一、单选题(每小题3分,共30分)

1、房地产开发企业应当自建设工程竣工验收合格之日起( C)日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

A、7 B、10 C、15 D、30

2、以下不是开发项目规划设计方案评价的特点是(D )。

A、评价主体的多元性        B、评价目标的多样性

C、评价值的不确定性     D、评价方法的多样性

3、开发项目规划设计方案评价的步骤正确的是( B )。

①选择评价的指标体系 ②比较分析并优选方案

③明确评价目标 ④选定合适的评价方法

A、①③④② B、③①④② C、④③①② D、④①③②

4、以下不属于项目经理职责的是( A )。

A、全权负责项目成员的任命、考核与奖惩  B、建立各种专业管理体系并组织实施

C、对项目目标进行系统管理  D、对资源进行动态管理

5、房地产开发项目施工项目管理的主体是( C )。

A、建设单位 B、设计单位 C、施工单位 D、监理单位

6、以下不属于施工阶段特点的是(D)。

A、以执行计划为主   B、需要协调的内容多

C、持续时间长、合同关系复杂   D、影响投资的程度最大

7、以下不属于施工项目成本中的直接成本的是(B )。

A、材料费   B、现场管理费 C、措施费   D、机械费

8、在正常使用下,房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,最低保修期限为( A )年。
A.5   B.4   C.3   D.2

9、建筑容积率的计算公式是( D )。

A、住宅总建筑面积/住宅基底总面积  B、住宅建筑面积/居住区用地面积

C、住宅建筑面积/住宅用地面积 D、居住区总建筑面积/居住区用地面积

10、( C)是指为房地产经纪人在受托权限内,以委托人的名义与第三方进行交易,并由委托人直接承担相应法律责任的经纪行为。

A、房地产居间   B、房地产行纪 C、房地产代理 D、房地产经纪

二、简答题(共70分)

1、居住区的规划设计主要包括哪几个方面的内容?(10分)

2、简述建设工程项目管理的内容。(10分)

3、简述施工阶段房地产开发企业的主要工作。(15分)

4、房地产开发项目竣工验收应当具备哪些条件?(15分)

5、简述房地产开发项目竣工验收的程序。(10分)

6、简述市场细分的要求以及目标市场选择的步骤。(10分)

请将答案写在下一页的答题纸上。

江苏开放大学

作答结果:

一、单选题(每小题3分,共30分)

题号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
答案 C D B A C D B D D C

二、简答题(共70分)

  1. 1、(10分)

答:1、选择确定居住区规划用地的位置和范围;

  1. 确定居住区的规模;
  2. 选择住宅的类型、层数比例和用地的规模;
  3. 拟定公共服务设施的内容、规模和数量以及分布的方式;
  4. 拟定道路的宽度、断面和布置;
  5. 拟定公共绿地、体育、休息等室外场地和数量、分布和布置;
  6. 拟定有关工程设计的技术经济方案;
  7. 确定居住区规划的各项技术经济指标和项目投资概预算。

2、(10分)答: 1.安全管理。 安全管理是工程管理中的最重要任务,因为安全管理关系到人身的健康与安全。通过制定严格的安全措施计划,进行安全教育培训各安全技术交底,杜绝重大安全事故的发生。 2.投资控制。主要包括编制投资计划,审核费用支出,研究节支途径。 3.进度控制。主要进行进度分析,适时地调整计划,协调各参建单位进度。 4.质量控制。提出质量标准,进行质量监督,处理质量问题,组织工程验收。 5.合同管理。对施工前签订的施工合同进行管理,并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。 6.信息与沟通管理。通过信息的取得、辨别、处理、反馈实现良好的沟通与协调,极大地提高工作效率,更好地实现项目的预期目标。 7.项目组织与协调工作。

3、(15分)答:1.工程进度控制。工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用,而工程进度通过工程计划来具体实现。 (1)进度计划的形式。按照工程项目阶段划分,进度计划一般分成三类: 第一类,客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划,常用横道图法和网络图法表示 ①横道图法。 在时间坐标上用一种直线条表示出各项工程内容和进度的方法,通常用横坐标表示工作时间,纵标表示工作内容。横道图法简单明了,但看不出各项工作之间相互依赖和相互制约关系,看不出某项工作的提前或落后对整个工期的影响程度,看不出哪些属于关键工作。 ② 网络图法。其基本原理是首先应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系;其次通过计算找出计划中的关键工作和关键路线,在计划执行过程中进行有效的控制和监督,保证合理地使用人力、物力、财力,完成目标任务。 第二类,总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等,在项目负责人领导和监理工程师主持下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况,求出施工工期,进而编制整个工程的施工进度计划。总进度计划也可通过横道图和网络图表示。 第三类,单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。 (2)进度计划的监测——防止进度滑动。定期取得工程实际进展情况,与原进度计划对比、检查,找出进度滑动原因,保证工期按时完成。“进度滑动”是工程管理中的一种司空见惯的现象,应该引起工程管理人员的高度警惕。 (3)进度计划的衡量、分析和修正。衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量(完成投资额)或者工时数。衡量、分析与修正工作一般每月一次。

2.质量控制。工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定,对所选用的材料和设备进行质量评价,对整个工程中的工作质量水平进行评估,将取得的质量数据和承包商履行职责的程度,与国家有关规范、技术标准、规定进行比较,并作出评判。工程质量控制工作主要包括以下几项: (1)对原材料的检验。为保证材料质量,应当在订货阶段就向供货商提出检验的技术标准,并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品,材料到货后再与样品对照检查。对砂、石、水泥、钢筋等原材料必须严格送检,并出具相关的检验合格的报告。未经检验或检验不合格的材料禁止使用。 (2)对工程中的配套设备进行检验。工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度;对于主要设备的试验和检查,可考虑到由政府指定的相关部门进行检查和验收,并出具相应的检验合格报告。 (3) 确立施工中控制质量的具体措施。检查各项施工设备、仪器,保证在测量、计量方面不出现严重误差;严格控制混凝土质量,设立水泥、砂、石和水配比的严格计量手段控制水灰比,确保混凝土达到设计所要求的相应强度等级;对商品混凝土通过检验其塌落度等方法检查其质量是否可行;混凝土试块制作必须现场取样,其养护必须与浇筑的混凝土养护的同等条件下进行;制定有效的质量检查和评定方法,以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。 (4)建立有关质量文件的档案制度。现场工程师对工程质量应进行经常性的检查,做好中间过程的质量验收工作,对检查或验收的结果形成文字记录,归类存档。

3.成本控制。实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下,将工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段,要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。 (1)直接费用监测分析。直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其他费用支出。对直接费用逐月提出统计报表。将实际费用与工程预算进行比较,并且根据实物工程量和花费的比较,计算出实际工程单价,最后与预算工程单价比较,研究存在的问题。 (2)间接费用监测分析。间接费的预算数量是以直接费为基础,按照间接费率计算出的。一经确定就要不断进行监测,采取措施来降低施工管理费用的支出,费用支出时要做支出报告和支出审计,并要定期将实际费用与预算费用比较,进行有效控制。

4、(15分)

答:竣工验收条件:

1)完成工程设计和合同约定的各项内容。

2)施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查,确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准,符合设计文件及合同要求,并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位负责人审核签字。

3)对于委托监理的工程项目,监理单位对工程进行了质量评估,具有完整的监理资料,并提出了工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。

4)勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查,并提出质量检查报告。质量检查报告应该经项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。

5)有完整的技术档案和施工管理资料。

6)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。

7)房地产开发企业已按合同约定支付工程款。

8)有施工单位签署的工程质量保证书。

9)城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查,并出具认可文件。

10)有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。

11)建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。

5、(10分)答:房地产开发项目的竣工验收1、办理单项工程验收手续2、办理开发项目的综合验收,领取《工程质量竣工核验证书》3、商品住宅性能认定4、竣工统计登记5、办理竣工房屋测绘6、办理产权登记。

6、(10分)答:市场细分的要求

① 可测量性。

② 可盈利性。

③ 易受影响性。

④ 一致性。

目标市场选择有如下主要步骤:

① 进行市场细分,确定细分市场。

② 评价细分市场,明确有效市场。开发企业在评估细分市场时,必须考虑3个方面的因素。

a.细分市场的规模与发展潜力。

b.细分市场竞争结构状况。

c.企业目标和能力。

③ 对有效市场进行竞争者分析。

④ 对有效市场进行风险分析。

⑤ 确定目标消费者,描述目标消费者的特征。

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