四川电大房地产估价第二次形考_0001

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一、单项选择题(共 5 道试题,共 25 分。) 得分:25

1. 某宗房地产交易,买卖双方约定:买方付给卖方2385元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格约为(D )元/m2。

A. 2139

B. 2146

C. 2651

D. 2659

满分:5 分

2. 某宗地的面积为1000m2:采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2,2190元/m2和2220元/m2,如果赋予这三个价格的权重分别为0.3,0.4和0.3,则采用加权算术平均法得到的比准价格为( C)元/m2

A. 2160

B. 2175

C. 2181

D. 2205

满分:5 分

3. 在市场法中,对房地产状况进行间接比较调整,其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况,得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况,得97分,则房地产状况修正系数为( A)

A. 0.95

B. 0.99

C. 1.01

D. 1.05

满分:5 分

4. 房地产估价中,遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( D)的立场上,评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A. 委托人

B. 估价报告预期使用者

C. 管理部门

D. 中立

满分:5 分

5. 某房地产在2015年3月的价格为2009元/m2,现要调整为2015年9月的价格。已知该类房地产2015年3月至9月的价格指数分别为:99.4,94.8,966,105.1,109.3,112.7和118.3(均以上个月为基数100),则该房地产2015年9月的价格为(D )元/m2。

A. 2700.8

B. 2800.1

C. 2800.8

D. 2817.7

满分:5 分

二、判断题(共 15 道试题,共 75 分。) 得分:75

1. 市场状况调整也称为交易日期调整,即是将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格(B )

A. 错误

B. 正确

满分:5 分

2. 土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途径可分为3种:通过市场购买取得;通过征收集体土地取得;通过城市房屋拆迁取得。( B)

A. 错误

B. 正确

满分:5 分

3. 在用成本法估价中应采用估价对象的实际成本。( A)

A. 错误

B. 正确

满分:5 分

4. 销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用,通常是按土地取得成本和开发成本之和的一定比率来测算。(A )

A. 错误

B. 正确

满分:5 分

5. 利用成本法时要结合市场供求分析来确定评估价值。当市场供大于求时,价值应向下调整,当求大于供时,价值应向上调整。(B )

A. 错误

B. 正确

满分:5 分

6. 成本法特别适用于很少交易、又没有收益或没有潜在经济收益的房地产。(B )

A. 错误

B. 正确

满分:5 分

7. 成本法中的投资利息与会计上的财务费用是一样的。(A )

A. 错误

B. 正确

满分:5 分

8. 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格作为估价对象价值的方法。(A )

A. 错误

B. 正确

满分:5 分

9. 开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等,在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。(B)

A. 错误

B. 正确

满分:5 分

10. 市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取,如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等。(B )

A. 错误

B. 正确

满分:5 分

11. 土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途径可分为3种:通过市场购买取得;通过征收集体土地取得;通过城市房屋拆迁取得。(B )

A. 错误

B. 正确

满分:5 分

12. 一般情况下,成本法中重置价格要比重建价格高。( A)

A. 错误

B. 正确

满分:5 分

13. 成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)(B)

A. 错误

B. 正确

满分:5 分

14. 重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出,或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。(B )

A. 错误

B. 正确

满分:5 分

15. 开发利润是该类房地产开发项目的开发商所期望获得的利润。(A)

A. 错误

B. 正确

满分:5 分

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