试卷代号：2226
国家开放大学（中央广播电视大学）2016年春季学期“开放专科”期末考试
物业管理实务（2）试题（开卷）
2016年7月
注意事项
一、 将你的学号、姓名及分校（工作站）名称填写在答题纸的规定栏内。考试 结束后，把试卷和答题纸放在桌上。试卷和答题纸均不得带出考场。监考人收完 考卷和答題纸后才可离开考场。
二、 仔细读慣题目的说明，并按题目要求答题。答案一定要写在答題纸的指 定位置上，写在试卷上的答案无效。
三、 用蓝、黑圆珠笔或钢笔（含签字笔）答題,使用铅笔答题无效。
、多项选择题（5小度,毎小题3分.共15分）
1.美国物业管理经理人有（ ）等几类。
A.销售经理 B.楼宇经理
C.物业经理 D.资产经理
2.物业服务企业在清洁管理中的“三査”制度是指（ ）.
A.员工自査 B.岗位自査
C.领班自査 D.部门经理抽査
3-根据工业物业的特性或租户类型分类，工业物业分为（ ）等几类。
A.重工业厂房 B.阁楼式厂房
C.现代单尾标椎厂房 D.孵化器式厂房
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4.大力发展社会化共同配送共同化的基本模式包括（ ）.
A.物流企业的配送中心 B.厂商联合的配送中心
C.商业企业的配送中心 D.地区配送中心
5.从特种物业的经营管理性质看，有些是公益性的，如（ ）.
A.政府物业 B.文教、卫生、体育物业
C■煤乐、酒店物业 D.会展物业
二、填空18（20个空，毎空1分，共20分）
6-根据《 》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作了修改并决定自2007 年 月1日起施行.
7.近两年来，物业管理行业企业业务或专业发展方向的分类发展趋势也在形成。一些以 前专注于住宅物业管理服务项目的大中型物业服务企业开始从 项目中撤出，而专注 于商业物业、工业物业及领域，使物业分类管理专业化水平在提高.
8.黄安永在《物业管理辞典K1999. 5版）中，提出为了使物业管理更加专业化、科学化，根 据物业使用功能的不同将物业分为 、办公、经营、 等。
9-居住物业管理的目标有经济效益的目标、社会效益的目标、 __效益的目标、 效益的目标。
10.最小租金=（日常运行费用+ + ）/楼宇可租用面积。
11-检验物业可获利能力的主要方法是釆用 ，即使得毛收入等于支出（包括抵押 贷款和所有其他开支）时所需的租出比率,当毛收入超过收支平衡点时，物业就会有正的获利.
12.服务性公富是随着首先在 流行的休闲度假的需要，而建设起来的一类物业 形式。
13.釆取租赁经营管理模式是业主将酒店物业通过签订 ，明确租金、租赁期限和 双方的权责与权限，租给 进行管理。
14.联号是扩张酒店的一种易 且 的方法。
15.会展物业管理就是物业服务企业接受业主的委托，对会展 、设施进行维护、 保养，为 提供管理服务•
16.邕院的服务管理中属于专业性的、技术性的工作，应由 来完成，属于服务性 的工作，可以由 来承担.
三、 判断并改正错误赠（首先判断正误，如有错误还成改正，毎个3分，共15分）
17.从公司内部运作看，美国的物业服务企业的管理,一般以1名或多名物业经理为核 心，其他人员围绕其开展工作，因此，一般规模不大。
18.物业服务企业要在行业竞争中立于不败之地，必须在更专业的物业公司找到新业务。
19-某杂货铺每月固定租金为400元，百分比提成为年收人的5%,则年销售收人为 90000元收入的租户，该年要交的固定基本租金为4500元。
20.一幢办公楼有53300平方米的租用面积，每平方米9元出租的话，这时只有41000乎 方米是可用面积。租户实际租用的租金费用为每平方米& 92元.
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21.仪表即人的外表，它包括容貌、姿态、服饰三个方面。
四、 问答應（4小題，毎小題5分，共20分）
22.现代物业的主要特点是什么？
23.设备技术资料怎么管理？
24.物业装饰裝修管理要求有哪些？
25.装修中常见的违章行为有哪些？
五、 应用题（2小题，其中1小题为方案设计题，1小题为案例分析题，毎小IS 15分，共30分）
26.方案设计题
请设计一个服务项目开展的工作流程.
27.案例分析题
上海的物业管理正向全方位、多领域挺进
东方网9月12日消息：上海物业总量4. 01亿平方米，纳人物业管理面积3. 07亿平方米。
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其中，住宅物业管理覆盖面逾80%；非住宅物业管理覆盖面逾60%,目前，上海有一级资质物 业公司13家，市级以上优秀物业管理小区五百多个。
本市物业管理诞生十余年来，物业公司不仅承担着小区的保安、保洁、保绿和维修等工作， 而且不断满足业主的其他服务需求，为居民的安居乐业发挥着重要的作用。陆家嘴物业公司 建立了“96916”信息服务平台；万科物业公司提出了“全心全意全为您”的口号以及“同心圆”服 务计划等，做足了物业管理的服务文章。
非住宅物业纳入了专业管理。越来越多的工业厂房、公共建筑、图书馆、书城、大型展览 馆、检察院、法院公务楼、高科技工业园区、城市旅游景观建筑和道路等，纷纷清来了专业的物 业管理服务队伍。本市城市规划展示馆、观光隧道、上海科技馆和磁浮列车（龙阳路段）等公共 物业，均由明华物业等知名物业公司管理。
据不完全统计，非住宅物业纳入物业管理的近五千万平方米。如今,这类物业的专业特色 日渐显條，明华物业对城市公共建筑的管理、星翔物业对医院厂房的管理和久海金狮物业对智 能化办公楼的管理，在业界树立了一定的品牌特色。9月1日《物业管理条例》的实施，把非住 宅物业的管理纳入了法制化轨道。（资料来源：http：//qsy, eastday. com/）
讨论题：
（1） 以上材料反映了物业管理的什么趋势？表现在哪些方面？（5分）
（2） 你对政府部门的行业管理措施及一些物业服务企业的作法有何评价？（10分）
国家开放大学（中央广播电视大学）2016年春季学期“开放专科队期末考试
物业管理实务（2）试题答题纸（开卷）
得分 评卷人
得分 评卷人
2016年7月
题号 — 二 三 四 五 总分
分数
一、 參项选择卷（5小题，毎小题3分，共15分）
2. 3. 4. 5.
二、 填空题（20个空，毎空1分，共20分）
7.
&
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
三、判断并改正错误題（首先判断正误.如有错误逐须改正■毎个3
分■共15分）
试卷代号：2226
国家开放大学（中央广播电视大学）2016年春季学期“开放专科”期末考试
物业管理实务（2）试题答案及评分标准（开卷）
（供参考）
2016年7月
多項选择是（5小是，毎小是3分，共15分）
1. BCD 2. ACD 3. ABCD 4. ABC 5. AB
二、 域空是（2。个空，毎空1分，共2。分）
6.《中华人民共和国物权法》（或物权法） 10
7-住宅物业管理 资产经营管理
8.生活 生产
9.环境 心理
10.抵押贷款还款额 預期投资回收额
11-收支平衡点分析
12.欧洲
13.租赁合同 经营公司
14.获利 低成本
15.建筑物及附属设备 参展商和客户
16. 医院 物业管理公司
三、 判斷并改正错谡是（It先對斷正误，如有错误还须改正，毎个3分，其15分）
17.答:错误，应将“物业经理”改为“注册物业经理七
18.答:错误，应将“物业公司”改为“物业细分市场上七
19.答;错误，应将“4500元”改为“4800元”。
20.答:错误，应将“6.92”改为“11.7”.
21.答:正确.
24.物业装饰、装修管理的要求有哪些？
答案要点：
为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应重点检査：
(DW无变动建筑主体和承重结构。
(2)有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间.
(3〉有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墻体。
(4〉有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。
(5〉有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。
(6〉有无未经有关单位批准的下列行为：
①搭建建筑物、构筑物；
②改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗；
③拆改供暖管道和设施；
④拆改燃气管道和设施；
⑤超过设计标准或者规范增加楼面荷载的；
⑥改动卫生间、厨房间防水层的。
同时，还应注意检査以下方面：
①施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接作业等;
②有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等；
③新砌隔墙是否采用轻质材料等；
④是否符合物业装修公共及室外统一要求(如空调室外机的安装和排水的统一要求、阳台 栏杆的统一要求等〉；
⑤物业装修方案和材料的选择是否符合环保、节能的要求。
25.装修中常见的违章行为有哪些？
楼宇装修必须保证结构的安全和外观的统一协调。一般情况下，出现以下行为的，可视为 装修违章：
(1)改变或损坏原有房屋的结构、外观和公共设施,改变房屋及配套设施的使用功能。
(2〉使用超重材料进行装修，如在非梁及承重墙体的楼板上砌墙，一律采用轻质砖。在非 承重外墙上开门、窗的。
(3)私自拆改房屋的柱、梁、板、承重墙、屋面防水、隔热层、上下水管道、电线路等。
（4）擅自拆改供暖、燃气管道和设施。
（5） 擅自凿除地面防水层或在楼面上凿槽埋设水电管线,或因装修而影响他人房屋的正常 使用.
（6） 政变阳台的使用功能,随意改变厨房、卫生间的位置。将生活污水排人雨水管道的。
（7） 擅自改变原有外墙门窗的尺寸、位置以及外墙饰面，影响外墙美观、统一的。
（8） 一切屋外更改或加建，包括封闭阳台、附加建筑物或伸展户外之广告及标志等。
（9） 空调机、排气扇、抽油烟机及排水管的安装位置，没有根据规定现场统一定位，随意安 装的。
五、应用JK（2小题，其中1小1S为方案设计題,1小題为案例分析题，毎小IK 15分，共30分）
26.方案设计题
答案要点：
服务项目开展的工作流程（如下图）
擬受服务请求）
龈务完成，资蔚福|
27.案例分析题
答案要点；（因是开放式答题,答案仅供参考，如考生基本观点正确,并能自圆其说也应给 予肯定）
（1） 以上材料反映了我国物业管理的分类管理新趋向。
具体表现为:①物业市场细分化。②物业管理专业化与专门化。③物业服务单一化、个性 化.④管理的社会化。
（2） 专业化的物业管理对政府来说意味着必然做好政策引导工作，在宏观上调控好物业分 类管理市场发展节奏和进程，而不能阻碍分类管理的发展;专业化的物业管理对物业服务企业 来说意味着必然适应这一趋势才能生存和发展。
物业服务企业的应做好以下几项工作来适应这一发展态势:一是在企业自己的传统物业 管理项目上做大做强，做出企业的品牌,形成自己的企业文化•二是稳步拓展物业分类管理项 目领域。这里介绍两种推进模式，一种是逐步拓展模式:住宅物业管理项目f酒店、公寓、医院 物业管理项目f商业写字楼、商场物业项目-*工业园区、物流中心物业顼目*工业物业项目， 二种是兼并重组模式：即以优秀的物业管理品牌优势，兼并有一定技术基础和资质条件的管理 其他类型物业项目的物业服务企业，实现优势互补.三是企业组织管理水平、科技应用水平和 专业化分工上做自己的特色，提升企业素质和管理水平。
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