试卷代号= 2226 座位号匚口
中央广播电视大学2012—2013学年度第一学期“开放专科”期末考试（开卷）
物业管理实务（2）试题
2013年1月
题号 一 二 三 四 五 总分
分数
得—-會…•评卷人 ―、填空题（20个空，毎空1分，共20分）
1.根据《 》的有关规定.国务院决定对《物业 管理条例》作了修改并决定自2007年 月1日起施行。
2.近两年来，物业管理行业企业业务或专业发展方向的分类发展趋势也在形成。一些以 前专注于住宅物业管理服务项目的大中型物业服务企业开始从 项 目中撤出，而专注于商业物业、工业物业及 领域.使物业分类管理 专业化水平在提高*
3.黄安永在《物业管理辞典M1999.5版）中，提出为了使物业管理更加专业化、科学化，根 据物业使用功能的不同将物业分为 、办公、经营、 等
4.居住物业管理的目标有经济效益的目标、社会效益的目标、 效益的目标、 效益的目标。
5.最小租金=（日常运行费用+ + ‘ ）/楼宇可租用面积。
6. 检验物业可获利能力的主要方法是采用 ，即使得毛收 入等于支出（包括抵押贷款和所有其他开支）时所需的租出比率，当毛收入超过收支平衡点时， 物业就会有正的获利。
7.服务性公寓是随着首先在 流行的休闲度假的需要，而建设起来的一类物业形式。
8.采取租赁经营管理模式是业主将酒店物业通过签订 ,明确租金、租赁 期限和双方的权责与权限，租给 进行管理。
9.联号是扩张酒店的一种易 且 的方法。
10.会展物业管理就是物业服务企业接受业主的委托，对会展 、设施进行维护、保养,为 提供管理服务»
11.医院的服务管理中属于专业性的、技术性的工作，应由 来完成，属于服务性的 工作,可以由 来承担• 得分评卷人
二、判断并改正错误题（首先判断正误，如有错误还须改正，毎个3 分，共15分）
1.从公司内部运作看，美国的物业服务企业的管理,一般以1名或多名物业经理为核心, 其他人员围绕其开展工作，因此，一般规模不大。
2.物业服务企业要在行业竞争中立于不败之地，必须在更专业的物业公司找到新业务“
3.某杂货铺每月固定租金为400元，百分比提成为年收入的5% ,则年销售收入为90 000 元收入的租户，该年要交的固定基本租金为4500元。
4.一撞办公楼有53300平方米的租用面积，每平方米9元出租的话，这时只有41000平方
米是可用面积.租户实际租用的租金费用为每平方*6.92元。
5.仪表即人的外表，它包括容貌、姿态、服饰三个方面。
得分评卷入
三、多项选择题（5小题，毎小题3分，共15分）
1. 美国物业管理经理人有（ ）等几类。
A.销售经理 B.楼宇经理
C.物业经理 D,资产经理
2. 物业服务企业在清洁管理中的“三査”制度是指（： ）»
A.员工自査
C.领班自査
3. 根据工业物业的特性或租户类型分类，工业物业分为（ ）等几类。
A.重工业厂房 B.阁楼式厂房
C.现代单层标准厂房 D.孵化器式厂房
4. 大力发展社会化共同配送共同化的基本模式包括（ ）。
A.物流企业的配送中心 B,厂商联合的配送中心
C.商业企业的配送中心 D.地区配送中心
5.从特种物业的经营管理性质看，有些是公益性的，如（
A.政府物业 B.文教、卫生、体育物业
C.娱乐、酒店物业 D.会展物业
得分评卷人
四、问答题（4小题，毎小题5分，共20分）
1.现代物业的主要特点是什么？
2.设备技术资料怎么管理？
3.物业装饰装修管理要求有哪些？
4.装修中常见的违章行为有哪些？ 得分评卷人
五、应用题（2小题，其中1小题为方案设计题，1小题为案例分析题, 每小题15分，共30分）
1•方案设计题 ，
请设计一个服务项目开展的工作流程.
2.案例分析题
上海的物业管理正向全方位、多领域挺进
东方网9月12日消息：上海物业总量4. 01亿平方米，纳入物业管理面积3. 07亿平方米叩 其中，住宅物业管理覆盖面逾80%；非住宅物业管理覆盖面逾60%。目前，上海有一级资质物 业公司13家，市级以上优秀物业管理小区五百多个•
本市物业管理诞生十余年来，物业公司不仅承担着小区的保安、保洁、保绿和维修等工作, 而且不断满足业主的其他服务需求’为居民的安居乐业发挥着重要的作用。陆家嘴物业公司 1139
建立了 “96916”信息服务平台；万科物业公司提出了“全心全意全为您”的口号以及“同心圆”服 务计划等，做足了物业管理的服务文章。
非住宅物业纳入了专业管理。越来越多的工业厂房、公共建筑、图书馆、书城、大型展览 馆、检察院、法院公务楼、高科技工业园区、城市旅游景观建筑和道路等,纷纷请来了专业的物 业管理服务队伍。本市城市规划展示馆、观光隧道、上海科技馆和磁浮列车（龙阳路段）等公共 物业，均由明华物业等知名物业公司管理。
据不完全统计，非住宅物业纳入物业管理的近五千万平方米。如今,这类物业的专业特色 日渐显露，明华物业对城市公共建筑的管理、星翔物业对医院厂房的管理和久海金狮物业对智 能化办公楼的管理，在业界树立了一定的品牌特色。9月1日《物业管理条例》的实施，把非住 宅物业的管理纳入了法制化轨道。（资料来源:http■ //qsy. eastday. com/）
讨论题：
（1） 以上材料反映了物业管理的什么趋势？表现在哪些方面？（5分）
（2） 你对政府部门的行业管理措施及一些物业服务企业的作法有何评价？（10分）
试卷代号:2226
中央广播电视大学2012-2013学年度第一学期“开放专科”期末考试（开卷）
物业管理实务（2）试题答案及评分标准
（供参考）
2013年1月
一、 填空题（20个空，毎空1分，共20分）
1.《中华人民共和国物权法》（或物权法）10
2.住宅物业管理资产经营管理
3.生活生产
4.环境心理
5.抵押贷款还款额预期投资回收额
6.收支平衡点分析
7.欧洲
8.租赁合同经营公司
9.获利低成本
10.建筑物及附属设备参展商和客户
11.医院物业管理公司
二、 判断并改正错误题（首先判断正误，如有错误还须改正，毎个3分，共15分）
1.答：错误，应将“物业经理”改为“注册物业经理”
2.答:错误，应将“物业公司”改为“物业细分市场上”
3.答:错误，应将“4500元”改为-4800元”
4.答:错误，应将“6.92”改为“11.7”。
5.答：正确。
三、 多项选择题（5小题，每小题3分.共15分）
1.BCD 2. ACD 3. ABCD 4. ABC 5. AB
四、问答嫌(4小題,毎小题5分，共20分)
1.现代物业的主要特点是什么？
答案要点：
随着新世纪的到来，人们的生产、生活发生了许多重大变化，为人类的生产、生活服务的物 业也随之而发生变化，它改变着现代物业的建构的目的与理念，形成现代物业的发展趋势和特 点。同时，物业管理的理念、管理模式、物业服务的业务内容、物业管理组织结构等将发生重大 变革。新技术、新材料、新方法等将会持续不断地应用到物业管理行业，并将从根本上改变目 前的物业面貌和人们的工作、生活方式。物业呈现多样性,复杂性，动态性的特性《在物业的 构建和管理上体现出园区化智能化、网络化、环保化、人性化、新异化等特点*
(1)园区化。
(2)新异化。
(3)高技术条件下的智能化、网络化。
(4)环保化、人性化。
2.设备技术资料怎么管理？
答案要点:
设备技术资料管理方法如下：
(1)设备卡片。所有设备都要建立设备卡，一台设备有一张设备卡片。可以按系统、部门 或场所将设备编号，再按编号逐台在设备卡片，登记设备的原始档案资料。
(2)设备台账。将各设备卡片，按编号统一集登记，组成一本企业可拥有的全部设备台账。 在设备台账中只须登记设备概况。
(3)设备技术登录簿。每一台主要设备都应设立一本技术登录簿，设备技术登录簿是设备 的档案簿，对设备的一生进行登录和记载，登录和记载内容视设备的不同而不同，但应该做到 完整和正确。
(4)竣工图。施工结束、验收合格后，设计院把已修改完毕全部图纸整理后提交给用户，以 便于指导用户今后的日常管理工作。
(5)系统资料。按系统或场所把各系统分成若干小系统，针对每个小系统,单独采用意图 和文字或版本号来说明。
3.物业装饰、装修管理的要求有哪些？
答案要点：
为确保物业安全和全体业主的合法权益’物业装饰装修管理应重点检査：
(1)有无变动建筑主体和承重结构。
(2)有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。
(3)有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。
(4)有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。
(5)有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。
(6)有无未经有关单位批准的下列行为：
①搭建建筑物、构筑物。
②改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗见
③拆改供暖管道和设施。
④拆改燃气管道和设施。
⑤超过设计标准或者规范增加楼面荷载的。
⑥改动卫生间、厨房间防水层的。
同时，还应注意检査以下方面：
①施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接作业等。
②有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等。
③新砌隔墙是否采用轻质材料等。
④是否符合物业装修公共及室外统一要求(如空调室外机的安装和排水的统一要求、阳台 栏杆的统一要求等)。
⑤物业装修方案和材料的选择是否符合环保、节能的要求。
4.装修中常见的违章行为有哪些？
楼宇装修必须保证结构的安全和外观的统一协调。一般情况下，出现以下行为的,可视为 装修违章：
改变或损坏原有房屋的结构、外观和公共设施,改变房屋及配套设施的使用功能。
(2)使用鬆重材料进行装修，如在非梁及承重墙体的楼板上砌墙，一律釆用轻质砖。在非 -* .
,任承重外墙上开门、窗的。
〈3)私自拆改房屋的柱、梁、板、承重墙、屋面防水、隔热层、上下水管道、电线路等。
(4)擅自拆改供暖、燃气管道和设施。
(5)擅自凿除地面防水层或在楼面上凿槽埋设水电管线，或因装修而影响他人房屋的正常 使用。
(6)改变阳台的使用功能，随意改变厨房、卫生间的位置。将生活污水排入雨水管道的。
(7)擅自改变原有外墙门窗的尺寸、位置以及外墙饰面，影响外墙美观、统一的。
(8)一切屋外更改或加建，包括封闭阳台、附加建筑物或伸展户外之广告及标志等。
(9)空调机、排气扇、抽油烟机及排水管的安装位置，没有根据规定现场统一定位，随意安 装的。
五、应用题(2小题，其中1小题为方案设计题，1小题为案例分析题，毎小题15分，共30分)
1.方案设计题
答案要点:
服务项目开展的工作流程(如下图)
］接受服务请求|
|服务完成「资料归档|
2.案例分析题
答案要点：（因是开放式答题,答案仅供参考，如考生基本观点正确，并能自圆其说也应给 予肯定）
（1） 以上材料反映了我国物业管理的分类管理新趋向。
具体表现为:①物业市场细分化。②物业管理专业化与专门化。③物业服务单一化、个性 化。④管理的社会化。
（2） 专业化的物业管理对政府来说意味着必然做好政策引导工作，在宏观上调控好物业分 类管理市场发展节奏和进程.而不能阻碍分类管理的发展;专业化的物业管理对物业服务企业 来说意味着必然适应这一趋势才能生存和发展。
物业服务企业的应做好以下几项工作来适应这一发展态势：一是在企业自己的传统物业 管理项目上做大做强，做出企业的品牌，形成自己的企业文化。二是稳步拓展物业分类管理项 目领域。这里介绍两种推进模式.一种是逐步拓展模式:住宅物业管理项目f酒店、公寓、医院 物业管理项目f商业写字楼、商场物业项目f工业园区、物流中心物业项目f工业物业项目扌 二种是兼并重组模式：即以优秀的物业管理品牌优势，兼并有一定技术基础和资质条件的管理 其他类型物业项目的物业服务企业，实现优势互补。三是企业组织管理水平.科技应用水平和 专业化分工上做自己的特色，提升企业素质和管理水平。
点点赞赏，手留余香
给TA打赏
评论0