天大2020年春学期考试《房地产估价》离线作业考核试题答案
房地产估价
要求：
一、 独立完成，下面已将五组题目列出，请任选其中一组题目作答，每人只答一组题目，多答无效，满分100分；
二、答题步骤：
1. 使用A4纸打印学院指定答题纸（答题纸请详见附件）；
2. 在答题纸上使用黑色水笔按题目要求手写作答；答题纸上全部信息要求手写，包括学号、姓名等基本信息和答题内容，请写明题型、题号；
三、提交方式：请将作答完成后的整页答题纸以图片形式依次粘贴在一个Word
文档中上传（只粘贴部分内容的图片不给分），图片请保持正向、清晰；
1. 完成的作业应另存为保存类型是“Word97-2003”提交;
2. 上传文件命名为“中心-学号-姓名-科目.doc”;
3. 文件容量大小：不得超过20MB。
提示：未按要求作答题目的作业及雷同作业，成绩以0分记！
题目如下：
第一组：
一、论述题（每题30分，共60分）
1、论述房地产估价依据。
2、论述估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者之间的异同。
二、简答题（共20分）
1、简述房地产与其他物品在价格上的不同点。
三、计算题（共20分）
1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位50元／天，
年平均空房率30%，该宾馆营业总费用平均14万元／月，当地同档次宾馆一般床价为每张床45元／天，年平均空房率20%，正常营业每月平均总费用占每月总收入的30%，该类房地产还原利率为10%，试选用所给材料估计该宾馆的价格。
第二组：
一、论述题（每题30分，共60分）
1、为什么说房地产估价是科学也是艺术？
2、论述价值、使用价值和交换价值之间的关系。
二、简答题（共20分）
1、试述成本法与收益法的区别。
三、计算题（共20分）
1、某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需支出总费用30万元。在附近选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及纯收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
类似房地产 价格（万元） 纯收益（万元/年
A 252 30
B 294 35
C 238 28
D 166 20
第三组：
一、论述题（每题30分，共60分）
1、土地价格、建筑物价格和房地价格的含义及其相互关系是什么。
2、什么是房地产状况调整，它包括哪些内容。
二、简答题（共20分）
1、简述假设开发法的适用范围。
三、计算题（共20分）
1、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格，已知该宗土地总面积500㎡，建筑容积率为2，适宜建造某类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为800元／㎡，专业费为建筑费的8%，第一年投入60%的建筑费及专业费用，第二年投入40%的建筑费及专业费用；贷款年利息率为10%，销售税费为未来楼价的6%，投资利润率为20%（利息不计利润）；该商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出时的平均价格为2500元／㎡。
试用所给资料（用动态公式）估计该宗土地在1995年9月的总价、单价和楼面地价（折现率为10%）。
第四组：
一、论述题（每题30分，共60分）
1、什么是房地产状况调整，它包括哪些内容。
2、房地产实际收益和客观收益的含义和区别是什么？
二、简答题（共20分）
1、简述房地产与其他物品在价格上的不同点。
三、计算题（共20分）
1、某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需支出总费用30万元。在附近选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及纯收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
类似房地产 价格（万元） 纯收益（万元/年
A 252 30
B 294 35
C 238 28
D 166 20
第五组：
一、论述题（每题30分，共60分）
1、论述基准地价修正法。
2、论述房地产估价依据。
二、简答题（共20分）
1、有一宗待建商品住宅的用地需进行地价评估，请列出你认为可以优先选用的三种估价方法，并简述理由。
三、计算题（共20分）
1、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格，已知该宗土地总面积500㎡，建筑容积率为2，适宜建造某类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为800元／㎡，专业费为建筑费的8%，第一年投入60%的建筑费及专业费用，第二年投入40%的建筑费及专业费用；贷款年利息率为10%，销售税费为未来楼价的6%，投资利润率为20%（利息不计利润）；该商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出时的平均价格为2500元／㎡。
试用所给资料（用动态公式）估计该宗土地在1995年9月的总价、单价和楼面地价（折现率为10%）。
