试卷代号:2218
座位号
中央广播电视大学2007——2008学年度第一学期“开放专科”期末考试
物业管理专业房地产营销管理试题
2008年1月
一、单项选择题（毎题2分，共20分）
1.由于房地产的不可移动性,房地产巿场具有()特点。
A.区域性
B.时间性
C空间性
D.流动性
2.房地产企业的市场营销观念应该以()为出发点。
A。推销技巧
B.顾客满意度
C.盈利能力
D.产品特色
3.货币政策对房地产市场的调节主要通过调整()以及房地产抵押贷款政策等手段，来控制银行对房地产业的信贷投向和信贷规模。
A．税率
B。价格
C.成本
D.利率
4．某些商家常花高价请明星使用他们的产品,可收到显著的示范效应。这是利用了()对消费者的影响。
A.基本群体
B.次要群体
C。崇拜性群体
D.隔离群体
5.分析影响消费者行为的内在心理因素的目的是为了().
A．降低调研成本
B.了解消费者的经济承受能力
C.区分不同阶层消费者以满足他们的不同需要
D.采取不同的营销策略技巧,以诱导消费者做出对企业有利的购买决策
6.房地产企业增加同一类型但不同档次,区位,规格的产品的开发与销售,改变的是()
A.产品组合宽度
B产品组合的深度
c.产品组合的关联性
D.产品组合长度
7.()折扣的目的在于鼓励购买者早付款以加速企业资金周转。
A。现金
B数量
C.功能
D.季节
8.产品的单位价值与其分销渠道的宽窄成()关系。
A.正比
B反比
C没有
D.没有太大
9.以下属于营业推广的特点的是().
A.可替代性
B.即期效应明显
C.独立性
D.自主性
10。企业在促销活动中,如果采取”推”的策略,则()的作用最大。
A、人员推销
B广告
C.公共关系
D.营业推广
二.多项选择题（每题2分,错选、少选,多选均不得分，共20 分)
1.密集性成长战略是指企业通过当前产品的()三种策略方式求得成长
发展的战略。
A.市场促销
B市场渗透
C.市场开发
D.产品开发
2.宏观营销环境的主要内容包括()环境。
A.政策
B.经济
C.文化
D.科技
E.人口
F．自然
3.根据消费者对新产品的反应不同,可以将消费者分为()。
A．创新采用者
B。早期采用者
C.早期大众
D.晚期大众
.E。落后的购买者
4。在房地产市场预测中,比较常用的类比预测法主要有()。”
A.产品类比法
B地区类比法
C.国际类比法
D.价格类比法
5.心理定价策略的具体种类有().
A.撤脂定价策略
B.声望定价策略
C.尾数定价策略
D.招徕定价策略
6.在商业物业市场上.以下几个因素会影响消费者行为().
A.商业环境
B.交通
C.区域及地段
D.质量
E。配置
7．独家分销是最窄的分销推广集道,它一般适用于以下产品的销售().
A.便利品
B.新产品
C.名牌产品
D.特殊品
8.常用的房地产促销方式有().
A，广告.
B人员销售
C.公共关系
D营业推广
9.房地产营销控制的主要方式有以下几种().
A.年度计划控制
B获利性控制
C.效率控制
D战略控制
E，房地产营销审计
10.物业管理服务的战略观念有()。
A.市场竞争观念
B服务观念
C.人才竞争的观念
D.品牌意识观念
三.简答题(共4题,30分)
1.简述房地产市场营销环境的主要内容，(7分)
2.简述房地产市场细分的基本要求。(7分)
3.房地产企业选择广告媒体的依据有哪些?(8分)
4.新产品开发的程序包括哪些?(8分)
四,案例分析〔每题15分,共30 分)
1.北京红石实业公司,通过市场细分,选择了其中的两个目标市场,该公司集中有限的资源先后为北京的居家办公的目标市场开发了SOHO现城,为金领人士组成的目标市场在悔南开发了高档海景别墅。
(1)红石公司采用了哪种目标市场选择的策略?(2)房地产目标市场选择应该按照什么程序进行?(3>谈谈你对红石公司的目标市场选择策略的看法。
2新加坡发腰银行置地集团DBSLAND和上海永业企业(集团)有限公司合作开发的上海新加坡园景苑,坚持“以人为本”的宗旨,以“人本论”的理念来赢得客户,以“小区卓越的品质”来吸引客户,小区的绿化覆盖率近50%,由新加坡中央园艺建绿造景,48种植物在此落户t人车分流的社区安全设计,全区提供16项VIP五星级的公共设施;24小时保障的三重安全防护系统。又有在新加坡第一家ISO9002国际质量认证证书的新加坡怡美物业管理,真正让客户享受家的感觉。该楼盘于1997年7月25日开盘后即取得上佳业绩，一周内售出百余户,并且持续热销,首期816户,至1998年5月巴售600余户。
继园景苑成功尝试后,他们继续研究市场需求新动向,又开发建设了上海新加坡獘树馆“汇景苑”的经典之作。该楼盘在小区的文化艺术氛围创造上有了提升,以收藏自然,艺术为主题精心设计,全区绿化覆盖率高达74%,58种原生植物于园内,更有25项VIP五星级公共设施,并且承诺在交房时,须先铺草,再植花,第三栽以矮灌木,然后再种上五米以上的乔木,以确保50年后这些树的根基。并以“美树馆”告诉人们将盖一所好房子,以不跌价承诺书取信于客户,该楼盘于1997年11月21日正式开盘，一个月内就销售了297户,其销售价格和销售率都高出周边其它楼盘。
问:该房地产商运用了何种房地产定价方法?如何理解其内涵?
试卷代号:2218
中央广播电视大学2007—2008学年度第一学期“开放专科”期末考试物业管理专业房地产营销管理试题答案及评分标准
(供参考)
2008年1月
一,单项选择题i每题2分,共20分)
1.A
2.B
3.D
4.c
5.D
6.A
7.A
8.B
9.B
10.A
二.多项选择题(每题2分,错选、少选、多选均不得分,共20 分)
1. BCD
2.ABCDEF 3.ABCDE 4.ABC
5.BCD
6.ABCDE7.BCD8. ABCD9.ABCDE : 10.ABCD三,简答题(共30 分)
1.答;房地产市场营销环境是指与房地产企业营销活动有潜在关系的所有外部力量和相关因素的集合,它是影响房地产企业生存和发展的各种外部条件。市场营销环境主要包括两方面的构成要素:一是宏观环境要素,即影响企业微观环境的巨大杜会力量,如人口,经济、政治,法律,科学技术,社会文化及自然地理等多方面的因素。二是微观环境要素﹐即指与企业紧密相联，直接影响其营、销能力的各种参与者,这些参与者包括企业的供应商,代理中间商、顾客,竟争者以及社会公众和影响营销管理决策的企业内部各个部门。
2.答:有效的细分应遵循以下几点基本原则:
(1)可衡量性:它是指被大致测定的各个市场的现实(或潜在)购买力和市场规模大小。(2)可进入性:它是指房地产经营企业有可能进入所选定的分市场的程度。只有当这些消费者居住区域相对集中并具有一定的规模,公司才应考虑进入这个分市场。
(3)可盈利性:它是指房地产经营企业所选定的分市场的规模足以使本企业有利可图。一个细分市场应该是适合制定独立的市场营销计划的最小单位v并且具有相当的发展潜力。
(4)可行性;它是指房地产经营企业能否对自己所选择的细分市场,制订和实施相应有效的市场营销计划。
3.答;房地产企业选择广告媒体的依据主要有:(1)媒体的特性;(2)目标顾客的媒体习惯,(3)成本费用;(4)政策法规的限制等。
4.答:一般而言,房地产新产品的开发也就是一个房地产项目从构思到正式进入市场的过程。这个过程包括了确定开发的目标,新产品构思和筛选,形成产品概念、制定营销策略,项目商业分析、项目开发、试销和正式推出市场八大步骤。
四.案例分析(每题15分,共30分)
1.答题要点;(1)红石公司采用的是选择性专业化策略。指房地产企业根据市场需求,选择某几个细分市场,为不同需求的顾客提供不同类型的产品。(3分)
(2)房地产目标市场选择的程序是;第一,市场调研及市场细分;第二,细分市场分析与评估;第三,目标市场的选择。(6分)
(3)分析部分6分,视学生分析情况酌情评分。
2.答题要点:上海新加坡园景苑,汇景苑等两个楼盘采用了价值感受定价法。价值感受定价法的关键在于:房地产商针对某一特定地目标市场开发一个物业概念,并且策划好物业的质量和价格,然后准确地评价房地产消费者对公司物业价值的认识,其制定的价格应符合房地产消费者对房地产商品的价值感受。
(视学生分析情况酌情评分)
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