试卷代号：2218
中央广播电视大学2009-2010学年度第二学期“开放专科，，期末考试
房地产营销管理试题
2010年7月
一、单项选择题（毎题2分，共20分）
1.市场营销观念的中心是()。
A.以产定销
B发现需要并设法满足它
C.制造质优价廉的产品
D.推销已经生产出来的产品
2.()是指以企业现有产品在现有市场上扩大销量的策略方式。
· A.市场促销
B.市场渗透
C.市场开发
D产品开发
3.货币政策对房地产市场的调节主要通过调整(―)以及房地产抵押贷款政策等手段，来控制银行对房地产业的信贷投向和信贷规模。
A.税率
B.价格
C.成本
D.利率
4.文化环境对房地产市场营销活动的影响因素不包括()。
A,教育状况
B.宗教信仰
C.规章制度
D.价值观念
5.()是指企业的管理人员与职工共同拥有的一系列思想观念和企业的管理风貌,包括价值标准,经营哲学、管理制度,思想教育.行为准则、典礼仪式以及企业形象等。
A.企业形象
B.企业文化
c企业组织结构
D.企业功能
6。中期预测是指预测期在()的市场预测。
A.一年以上、三年以下
B。一年以上.五年以下·,
C二年以上,四年以下
D二年以上、六年以下
7.以下哪些属于市场整体化策略的优点?()
A.更好地满足顾客需求
B深人了解消费者需求
C。经营风险小
D节约营销费用
8．房地产产品的最基本构成是(）
A.附加产品
B.有形产品
c.核心产品
D.无形产品
9．营销组织模式的选择不是任意的,需要考虑各种影响因素。为了使营销组织具备灵活性和系统性的特点,一般需要考虑如下几个方面().
A.企业规模
B市场
C.房地产的种类
D.房地产销售方式
10.服务营销组合的特殊要素包括().
A.人员
B.有形展示
C服务过程
D.服务标准
二.多项选择髓(每题2分,错选、少选、多选均不得分,共2Q分)
1。房地产市场与普通消费品市场比较有以下一些特征(:5.
A.权益交易市场
B地域性强”
c.专业化程度高
D.竞争不充分这;
E。不可移动性
2．宏观营销环境的主要内容包括()环境。
A.政策
B经济
C文化
D.科技
E.人口
F.自然
3。按市场调查的目的来划分,市场调查可分为()。
A。全面调查
B描述性调查
C因果性调查
D.重点调查
4.影响购买力水平的因素主要有()。
A.消费者收人
B消费者支出模式
c.消费信贷
D.居民储蓄
5．根据消费者对新产品的反应不同,可以将消费者分为().
A.创新采用者
B.早期采用者
C早期大众
D.晚期大众
E.落后的购买者
6.广告的功能通常包括().
A。经济
B心理
C.指导消费
D美学
7.分销集道包括了().
A.供应商
B.商人中间商
C代理中间商
D.生产者
E.消费者
F．辅助商
8，常用的房地产促销方式有().
A.广告
B人员销售
C.公共关系
D.营业推广
9.房地产营销控制的主要方式有()。
A.年度计划控制
B获利性控制
. C.效率控制
D.战略控制
E.房地产营销审计
10.物业管理服务的战略观念有().
A.市场竞争观念
B服务观念
c.人才竞争的观念
D.品牌意识观念
E.核心能力观念
得分评卷人
三.简答题【共4题,共30分)
1.简述房地产市畅营销环境的主要内容。(本题7分.:
2。简述房地产市场定位的基本原则。(本题7分)
3.筒述影响房地产定价的主要因素。(本题8分)
4。房地产促销组合有哪些特点?(本题8分)
四.案例分析(每题15分,共30分)
1.莱房地产发腰商开发的某项目,推出市场后销量不住，一个月仅成交3套,成交额仅为100万元。于是发腰商转变策略,乖托某销售代理公司销售,代珊商接手后,分析承项目接手前的资料,进行了一系列的市场调查后发现其原因主要是有的设计和营销策赂不岩。,于是，代理商的建筑设计研究部参与了其户丙面积的修改,并蹇议发展商利用属下各地的房地产项目的庞大客户资濂,整合集团其他机构资源,进山步加强项目品砷苴传的岗时,可取得联合性宣传实效。逋过整改后,该项目重新全面推出市扬,销售产生了突破性的变化,业绩关觞提高。
阅读以上案例,试分析为什么房地产开发商采用直接销售渠遒导致了失败,而采取间接销售冁道取得了成功。直接销售渠道与闻接销售渠道各有哪些优畎扁?
2、在商品房开发中,户型创新是操高住宅产品竞争力的最重要手殷之p不少案例表明,每一个开发项目在区位、环境等因素不可改变的信况下,通过不断挖掘创新户型柞为卖点，为产品提高竞争力,已成为楼盘致胜的关键。商品房的户型设计可训亮点不断,空中花园、小复式,跃式结构等等,这些舒适性和实用性兼备的产品设计为消费者所追捧,为樱销售注人了强有力的兴奋剂。
问:户业属于房地产产品整体幅念的哪二层*?島合案例，谈演你赫虏诂产产’品整体概念的理解.
试卷代号:2218
中央广播电视大学2009—2010学年度第二学期“开放专科”期末考试
房地产营销管理试题答案及评分标准
(供参考)
2010年7月
一.单项选择题{每题2分,共20分)
1.B
2.B
3. D
4.c
5.B
6: B
7.D
8.c
9.c
10.D
二.多项选择题{每题2分,错选、少选、多选均不得分,共20分)
1.ABCD
2.ABCDEF3. BC
4.ABCD
5.ABCDE
’6.ABCD
7.BCDE
8.ABCD
9.ABCDE
10.ABCDE
三,简答题(共4题,共30 分)
1.简述房地产市场营销环境的主要内容。
答:房地产市场营销环境是指与房地产企业营销活动有潜在关系的所有外部力量和相关 因素的集合，它是影响房地产企业生存和发展的各种外部条件。市场营销环境主要包括两方 面的枸成要素:一是宏观环境要素，即影响企业微观环境的巨大社会力量，如人口、经济、政治、 法律、科学技术、社会文化及自然地理等多方面的因素。二是微观环境要素，即指与企业紧密 相联，直接影响其营、销能力的各种参与者，这些参与者包括企业的供应商、代理中间商、顾客、 竞争者以及社会公众和影响营销管理决策的企业内部各个部门。
2.简述房地产市场定位的基本原则。（本题7分）
答：（1）实事求是，尊重客观规律的原则。
（2） 循序渐进，逐渐深化的原则。
（3） 虚实结合，以实为主的原则。
3.简述影响房地产定价的主要因素。（本题8分）
答:影响房地产定价的主要因素较多，可以分为微观因素、中观因素和宏观因素。微观因 素,包括房地产自身条件和环境条件。中观因素，包括商服繁华程度、交通条件、基本设施和区 域环境条件。宏观因素，包括行政因素、经济因素、社会因素、人口因素、心理因素和国际因素。
4.房地产促销组合有哪些!点？（本题8分）
答;房地广促销组合的特点具有如下特点：（1）房地产促销组合是一个有机整体组合。 1352
(2)构糜璽組合的各种促销方式既有可替代性又有其独立性。⑶促俏组含曹不債照B方式 具着相互推动作用。⑷促销组合是一种多层次的组合，⑸促销组合是一种动态组合，
四、案例分析(毎通15分,共30分)
答题要点：
房地产直接销售莱道的主要优点：
(1)可减少房地产产品精嘗的代算费摘;*
(2)有利于房地产开发商更好地了解目标市场。
(3)有利于房地产开发商提供更优质的服务，较好地控机销售渠道。
(4)我国目前房地产中介市场仍存在诸多问题。
房地产直接销售渠道的主要缺点： :
⑴产赢推慵成本较高。
(2)易失去部分市场。
⑶自营推销人员的素质往往较差，推销经验不尾…
房地产间接销售渠道的主要优点： ：
(1)可弥补房地产开发商经营能力的不足,使其能集中精力摘好生产。
⑵既可使产品具有最大的市场覆盖面扁时还苛降低开废商的爲售成拓
(3次可避免社会资源的浪费，促进房地产商品的快速流通。
(4)可提供全过程的营销服务。
(5)降術和减少房地产市场的风险。
房地产间接销售渠道的缺点：
(D难以整合形成核心竞争优势，营销策略容易被尊争对手模仿。
(2)消费者认可开袋商品牌,而对代理商的品厢认我相对薄亙
(3)大部分代理公司注重营销的殖期利盖,而对长期利益重视程度不够。
(4)我国房地产中介市场运作尚不成熟，存在很多不规范的操作行为，容易导致开发商信 誉受损。
(答案供参考，视学生分析情况酌情评分) 一* ”
2.答题要点：
(1)户型属于房地产产品整体概念中的有形产品。房地产有形产品直房地产核心国品的 载件，是消资者可以直搂观察涌感觉到的内容。消费者实际是从有形产品考査滂给产产品是 否满足其对核心产品的需要，是选购房地产产品的直接依据。＜5分)
(2)分析部分10分,视学生回答情况酌情评分。
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