试卷代号:2225
中央广播电视大学2005-2006学年度第二学期“开放专科”期末考试
物业管理专业物业管理实务（1）试题
2006年7月
一、填空题（20个空，每空1分，共20分）
1.前期物业管理的权责主体分别为 、 和物 业管理企业。
2.物业综合管理包括：房屋修缮管理、设备设施管理、环境管理、 和 的综合服务。
3.根据维修的范围与费用标准，房屋维修施工工程的种类主要有：小修工程、中修工程、
大修工程、 、 。
4.物业租赁是商品交换的一种形式,其核心问题是
5.御建管理小区的社区文化 ，促进小区 的不断提升 是小区文化建设的根本目标。
6. 和 是对员工进行激励的两种最基本方式。
7.在城市社区范围内，建立以 为本位、 为 载体、小区居民为基础、基层政权组织为督导的物业管理小区的社区文化共建机制，促进社区 文化协调、有序发展。
8.物业管理企业的财务会计报告主要包括
及 :
9.随着经济全球化和跨国经营规模的不断扩大, 管理的趋势越来越明显，最典型的例子就是
10.物业管理企业必须建立必要的管理机构，根据企业化、专业化、 的原则
设计构建组织结构，并体现组织结构扁平化、管理方式 、办公方式分散化的思想。
二、名词解释（5个，每个4分，共20分）
1.前期介入：
2.房屋质量管理:
3.物业中介：
4.社区文化：
5.组织的有机化:
1．按现行的做法,我国物业管理考评工作中国家级的考评主要对()项目进行
考评。
A.全国物业管理示范项目
B.全国物业管理示范/优秀项目
C.全国物业管理优秀项目
D.全国城市文明住宅小区项目
2．根据物业管理的要求,园林树木养护管理的质量标准,一般分为()级。
A.三
B.四
C.五
D.六
3．高效率团队一个很大特点是()。
A.合作
B.信任
C.高素质
D.权力集中
1557
4．确定的开标时间应该().
A.与截标时间完全相同
B.在截标时间的当天之内
C.在截标后3天之内
D.由招标人与投标人协商确定
5．物业管理服务费().
A.的所有权属于物业管理公司,业主无权过问其收支情况
B为物业管理公司与业主共同拥有,每笔支出必须经双方共同商定方可
C.的所有权属于业主,物业管理单位应当定期(一般6个月)向业主公布其收支账目，
接受业主监督
D.的所有权属于业主个人
6.实现小区居民素质的全面发展是小区文化建设的().
A.长远目标
B.根本目标
C.现实目标
D.短期目标
7.以下属于物业管理企业员工招聘的潜在素质标准的有()。
A.学习能力.创新思维与能力
B.工作中的方法论
C.思想境界与价值准则
D.专业领域的知识水平
8．物业管理质量体系是由()构成。
A．内部组织管理质量系统
B内部运作管理质量系统
C.服务过程的质量系统
D.客户服务的质量管理系统
9．前期介人的方式和工作有().
A.早期介人顾问工作
B中期介入监理工作
C.晚期介入全面展开前期管理.
D.前期管理
10.以下是属于不得出租的房屋情形是()。
A.未依法取得房屋所有权证书的房屋
B权属有争议的房屋
C.属于违法建筑的房屋
D.已抵押,未经抵押权人同意的
四.简答题(3个,每小题6分,共18分)
1.简述物业建设单位的职责。
2．简述房屋二次装修的特点。
3.简述物业出租与出售的区别。
五、论述题(2个,每个11分,共22分)
1．请根据委托—代理理论,分析物业管理的委托关系。
2.试述员工培调的意义。
试卷代号：2225
中央广播电视大学2005-2006学年度第二学期“开放专科”期末考试
物业管理专业物业管理实务（1）试题答案及评分标准
（供参考）
2006年7月
一、 填空题（20个空，每空1分，共20分）
1.业主 开发建设单位
2.公共秩序等的管理 对聚居人群的社区管理
3.翻修工程 综合维修工程
4.租金
5.价值体系 文明程度
6.奖励 惩罚
7.业主需要 物业管理企业
8.会计报表 会计报表附注 财务情况说明书
9.组织结构扁平化 行业内兼并
10.社会化 柔性化
二、 名词解释（5个，每个4分，共20分）
1.前期介入:是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程, 从业主与非业主使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对 将接管的物业从物质上和组织上做好准备。
2.房屋质量管理:房屋质量管理就是对房屋的使用状况进行安全程度的检查和满足使用 功能方面质量评定，为房屋的使用、管理、维护和修缮提供科学的依据。
3.物业中介：物业中介在真正意义上应称为房地产市场中介，它是房地产市场运作的介 质体系，或者说是由专业中介人在国家法律、政府规章以及行业自律组织规则框架下所从事的 一系列中间介引等活动的集合和系统。
4.社区文化是指在以人口、地域面积为参数划定的社会自然地域范围内，以居民为参与 1560
主体,通过文艺表演、科技普及、法律法规宣传、文体娱乐等形式，提高城市管理水平和人口素 质的文化形态。
5.组织的有机化:是指的是变革基于传统分工理论的科层组织机构和按职能划分的资源 组织方式，以人为本、以绩效为中心，把企业组织建构成一个自适应、自学习、自组织的刚柔相 济的高度自组织系统。
三、 混合选择题(10个，每小题2分，共20分。第1〜6小题为单选，第7~10小题为多选)
1.A 2. A 3. B 4. A 5. C
6.A 7. ABC 8. ABCD 9. ABC 10. ABCD
四、 简答题(3个，毎小题6分，共18分)
1.简述物业建设单位的职责。
参考答案：
开发建设单位在前期物业管理工作中的主要工作职责是：
(1)在物业建设后还未交付给业主之前，建设单位必须根据国家的倡议，按照房地产开发 与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式，选聘物业管理企业，签订书面的物业管理合同。
(2)要充分配合物业管理企业开展前期管理工作的,提供符合要求的管理办公的场所。
(3)提供机会,让物业管理企业参加相关设备设施的安装与调试，使物业管理企业尽快熟 悉物业的具体情况。
(4)参加竣工验收的全过程,确保竣工验收合格后，才向物业管理企业移交。
(5)根据《物业管理条例》第二十九条，要向物业管理企业移交相关的资料。
(6)依据签定的前期管理合同，向物业管理企业交纳前期物业管理费用。
(7)要按国家规定的保修期限和范围，承揽物业的保修责任。
2.房屋二次装修的特点。
参考答案：
二次装修一般是在原来房屋初装修的基础上进行的，加上业主或非业主使用人入住的时 间先后等因素，因此与一般装修相比有如下的特点：
(1)~次装修必须符合楼宇原来设计时的工程技术规范与技术标准。
(2)~次装修一般是在楼宇已有入住业主或非业主使用人的情况下进行的，因此施工时顾 及住(用)户的正常工作及生活。尽量避免或减少对他们造成的影响。
(3)对施工人员的技术及素质要求比较高。由于一幢楼宇、一个小区入住的业主或使用人 成百上千，进入的施工队伍人员较多、较杂，如果他们素质不高，必将给物业管理增加难度，对 楼宇或小区内的用户人身、财产带来损害。•
(4)在装修的过程中，容易损坏毗连房屋和公用设备设施,要注意安全和防火。
3.简述物业出租与出售的区别。
参考答案：
尽管物业出租和物业出售都是物业买卖的形式，但是两者在经营中有明显以下区别：
(1)物业租赁实际上是物业所有权人(业主)或授权经营者将物业零星出售的一种形式，所 不同的是，物业出售是所有权的转移与让渡，而物业出租让渡的只是使用权。物业使用权从出 租人手中让渡到承租人手中，双方就建立了一种租赁关系。而房屋出售却不同，它是将房屋的 使用权和所有权一次性一并卖断。
(2)在收回房屋的投资和利息方面，物业的租赁是在房屋达到使用年限前，经过多次交换 实现，而物业的出售是通过一次交换，房屋即从实物形态转为货币形态。
(3)在流通过程与消费过程的相互关系上，物业租赁的流通过程与消费过程是互相交叉、 同步转变的，即一边交换一边使用。物业出售中两者是分离的，它是在流通过程结束后才开始 的消费过程。
五、论述题(2个，每个11分，共22分)
1.请根据委托一代理理论,分析物业管理的委托关系。
参考答案：
(1)委托一代理理论是西方现代产权学派的一种企业产权理论。委托一代理理论的前提 是两权分离，即所有权和管理权分离。委托一代理理论是研究委托代理关系如何达到最优结 果的问题,包括契约形式、双方权责、代理成本、激励机制等问题，也是中国步入市场经济大潮 中，企业制度改革的核心探讨的问题之一。
(2)运用委托一代理理论分析我国现阶段物业管理市场的发展及其存在问题是有其特别 重要的意义。在物业管理前期阶段，绝大多数的开发建设单位选择自建的物业公司管理其开 发的物业，实质是一个降低交易成本的市场化取向。
(3)前期物业管理委托既是一种法律行为，也是一种经济行为，是指物业开发建设单位为 追求利益的最大化，选择委托代理人，并与其签定前期物业管理合同的行为。
①物业管理的委托关系。在物业管理市场上，物业产权的所有者是业主或早期的开发建 设单位，他们是物业管理服务的需求者，即委托者:物业管理企业是物业管理服务的供给者，可 称为代理者。物业管理的委托一代理关系必须以契约的形式明确双方的权责、共同的目标和 利益。物业管理服务的契约是一种雇佣劳动契约，表现形式就是物业管理服务合同或前期物 业管理服务协议。
②前期物业管理的委托代理。物业开发建设单位在项目的投资立项阶段就可能全面策划 房地产开发全过程的资源整合。投资商、发展商、承建商、代理商、和物业管理企业是一个有机 资源整合。所以大多数房地产项目在开发早期就已有前期物业管理的合作协议。实质性的、 市场化的前期物业管理开展，必然经过一个委托的过程。
物业管理企业是前期物业管理服务的供给者。物业管理企业要发展，要不断开拓市场，新 开发的项目是其最理想的开拓市场之一。物业管理企业根据其管理资质、管理的优势，决定其 进入的细分市场。
作为物业管理市场需求者之一的业主自治组织——业主委员会在前期管理阶段还未诞 生，开发建设单位作为开发经营者，更是大业主，必然是委托活动的主角。委托的方式、途径和 目的，都必然体现了开发建设单位的经营理念及其切身利益。
2.试述员工培训的意义。
答:员工培训的意义有
参考答案：
(1)员工培训可以改变目前物业管理企业整体素质，特别是员工素质不高的问题。有人认 为物业管理的第三次革命已经悄然到来。物业管理企业及人员大多是由房管单位或房地产开 发企业分立出来的，企业的经营理念、管理体制、管理方式、方法、运作模式以及员工素质，特别 是物业管理专业技术水平、服务意识与态度等均较低下。对物业管理第三次革命的到来显然 是准备不足，因此需要通过长期的、制度化的员工培训这种方式来改变这一现状，适应物业管 理的第三次革命的需要。
(2)员工培训可以缓解的物业管理人才缺乏的矛盾。物业管理行业的发展如此倍增式发 展，让人眼花缭乱，物业管理人才需要量也因此而倍增。物业管理人才、特别是有经验的人才 在数量上有很大的缺口。而目前大专院校的培养的物业管理人才虽然已有的相当的数量，但 在使用性、适应性以及普及性上还不能满足物业管理企业的大量需要，因此仍需要通过物业管 理企业结合岗位的培训来改变这一状况。
(3)员工培训可以满足物业管理企业在使用新技术、新材料和开拓新业务、新领域的需要。 物业管理企业市场竞争正在加剧,新技术、新材料将不断应用到物业管理中来，生命安全与环 境管理，个性化服务，智能系统的使用等物业管理活动中将越来越多地使用新技术、新材料。 我们必须及早进行技术创新和意识创新,从人才、技术等各方面做好准备。必须采取多种形式 多种渠道加快培养物业管理人才。同时应加强从业人员的资格审查和岗位培训，改变目前人 员来源混杂、录用草率、素质偏低等现状。
(4)员工培训可以开发人力资源、培植企业文化、形成企业精神实现企业的长远战略目标。 物业管理行业是一个新兴业，到目前为止仍没有摆脱传统的“房地产物业管理”的阴影,物业管 理企业不能作为独立的行业主体而存在，物业管理企业不能形成自己的企业品牌和企业文化, 是许多物业管理公司刚刚起步就衰落的主要原因。通过培训使员工明确物业管理企业的发展 战略及分步目标,学习和遵守企业的各种标准、制度，统一管理和服务的言行，协调整体行动的 方式,形成共同的价值准则，进而形成并认同企业文化，为企业的发展尽心尽力服务。通过培 训可以把物业企业建成学习型组织，从而实现物业企业的发展与壮大。激励行为、奖励与惩 罚。
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