试卷代号：2225
中央广播电视大学2006-2007学年度第二学期“开放专科”期末考试
物业管理专业 物业管理实务（1）试题
2007年7月
一、判断改错题：（每个2分，共20分）
1. 委托服务型物业管理企业对物业既具有经营管理权又具有部分的所有权。（ ）
2. “空间”作为物，可成为区分所有权的客体。（ ）
3.管理规约是区分所有权人团体的最高法治规则，区分所有权人集会的决议，管理者的行
为等均不得与规约相抵触。（ ）
4. 在停车场交通组织规划时，必须将车的活动放在首位。（ ）
5.物业经营管理，有利于提高物业管理企业自身素质及业主委员会的自治能力，并丰富和
发展了物业管理交易市场。（ ）
6. 物业管理招标投标实质上是围绕物业所有权的一畔交易方式。（ ）
7.共用设施设备有产权属小区（大厦）的所有区分所有权人全体共有。其维修的责任也是
按住户来平均分摊。（ ）
8. 对需要掌握专业知识的物业管理人员的培训属于对高级管理人员的培训。（）
9.服务是由人的活动构成的、无形的、也可以用物质尺度衡量的、具有价值量的行为效用。
（ ）
10.物业管理虽然采用企业化方式，但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。（）
二、单项选择题：（10个，毎小题2分，共20分）
1.物业管理的普惠性服务是指（）。
A.公共服务
B.专项服务
C.社会福利类服务
D.特约服务
2.（ ）在区分所有权中占主导地位。
A.共有所有权 B.专有所有权
C.物业使用权 D.成员权
3.（ ）主要对应于微观层次上的房地产市场如房屋的买卖、租赁等，它是房地产市场中
介活动的核心部分。
A.房地产经纪 B.房地产评估
C.房地产咨询 D.房地产信托
4.设备在接管后均应建立原始资料档案。以下不属于原始资料档案文件的是（）。
A.设备验收文件
B.设备安装图
C.设备使用维修说明
D.设备卡片
5.接管验收的重点是（ ）。
A.满足设计要求
B,满足安全、使用功能要求
C.满足具体使用要求
D.满足质量要求
6.确定的开标时间应该（ ）。
A.与截标时间完全相同
B.在截标时间的当天之内
C,在截标后3天之内
D,由招标人与投标人协商确定
7.物业管理服务费（ ）。
A.的所有权属于物业管理公司，业主无权过问其收支情况
B.为物业管理公司与业主共同拥有,每笔支出必须经双方共同商定方可
C.的所有权属于业主，物业管理单位应当定期（一般6个月）向业主公布其收支账目, 接受业主监督
D.的所有权属于国家
8. 实现小区居民素质的全面发展是小区文化建设的（ ）。
A.长远目标 、
B.根本目标
C.现实目标
D.短期目标
9. 不同的服务产品具有不同的质量特性体现了服务质量的（ ）特征。
A.内涵的广泛性 B.评估的差异性
C.服务的差异性 D.控制的难度大
10.物业管理实行提供社区性有偿服务，收费标准在国家有关法规的指导下由市场定价,
这体现了物业管理的（ ）发展模式。
A.社会化 B.规范化
C.市场化 D.专业化
三、多项选择题：（5个，每小题2分，共10分）
1. 下列选项属于建筑物区分所有权特征的有（ ）。
A.复合性 B.专有所有权的主导性
C. 一体性 D.权利主体身份的多重性
2. 我国学者认为，依法律性质分类管理团体可归纳为四种模式（ ）。
A.不具法人资格的团体 B.法人资格的团体
C.管理团体法人 D.判例实务上法人资格
3.下列关于前期介入与前期物业管理的主要区别说法正确的是（ ）。
A.二者的主要区别是是否已经确立了物业管理的委托合同关系
B.是否拥有对于物业的经营管理权是区别二者的主要标志之一
C.是否承担相应的民事责任也是区别二者的主要标志
D.前期介入与前期物业管理的主要区别在于时间上的先后不同
4. 物业管理收入由（ ）几部分构成。
A.公共性服务费收入 B.维修基金收入
C.公众代办性服务收入 D,特约服务收入
5.服务质量的类型包括（）
A.感知服务质量
B.技术质量
C.功能质量
D.预期质量与信息质量
四.简答题:(3个,每小题10分,共30分)
1.物业管理的基本特征有哪些?
2.简述建筑物区分所有权的特征。
3.物业档案资料管理的重要性如何?
五.论述题:(1个,共20分)
试述物业管理资金的使用应遵循的原则。
试卷代号：2225
中央广播电视大学2006-2007学年度第二学期“开放专科”期末考试
物业管理专业物业管理实务（1）试题答案及评分标准
（供参考）
2007年7月
一.判断改错题:(每个2分,共20分)
1.×改正:委托服务型物业管理企业对物业只有经营管理权。2.J
3.×改正:管理规约是区分所有权人团体的最高自治规则,区分所有权人集会的决议,管理者的行为等均不得与规约相抵触。
4.×改为:在停车场交通组织规划时,必须将人的活动放在首位。5.、
6.×改为:物业管理招标投标实质上是围绕物业管理权的一种交易方式。
7.×改为:共用设施设备有产权属小区(大厦)的所有区分所有权人全体共有。其维修的责任也是按所有权份额来分摊。
8.×改为:对需要掌握专业知识的物业管理人员的培训属于对中级管理人员的培训。9.×改为:服务是由人的活动构成的、无形的、难以用物质尺度衡量的、具有价值量的行为效用。
10.
二,单项选择题(10个,每小题2分,共20分)
1.A
2.B
3.A
4.D
5.B
6.A
7.c
8.A
9.D
10.c
三.多项选择题:【5个,每小题2分,共10分)
1.ABCD2.ABCD3.AB
4.ACD
5.ABCD
四.筒答题:(3个,每小题10 分,共 30分)
1.答案要点:
(1)社会化。物业管理社会化有两个基本含义:一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业;二是物业管理企业要到社会上去寻求可以代管的物业。
(2)专业化。物业管理的专业化，指的是由专业物业管理企业通过合同或契约的签订，按 照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。因此，物业管理企业必须具备一定的专 业资质并且达到一定的专业水平。
(3)市场市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件下,物业管理服务产品由 物业管理企业来提供，业主来购买。业主对服务产品的需求，构成了物业管理服务产品市场的 买方，物业管理企业提供物业服务产品构成了物业管理服务市场的卖方,双方在政府的宏观管 理制度与政策的规范下，通过招标投票方式确定委托代理关系，并通过物业管理企业提供具体 的物业管理服务实现专业的物业管理过程。
2.答案要点：
建筑物区分所有权具有以下特征：
(1)复合性。即建筑物区分所有权的内部是由专有所有权、共用部分持分权(共有所有权) 和成员权所构成。
(2)专有所有权的主导性。在以上三项权利构成中，专有所有权占主导地位。即区分所有 权人只有取得了专有所有权，才能取得共有所有权和成员权。而后两项权利则不单独登记，其 大小取决于专有所有权的大小。
(3)一体性。专有所有权,共有所有权和成员权必须结为一体，不可分离。在转让、处分、 抵押、继承时，不能保留其一或二而转让，抵押其他权利。
(4)登记公示性。‘建筑物区分所有权作为不动产所有权的一种，需要履行房地产物权的登 记，以表明权利的得失变更。
(5)权利主体身份的多重性。由于建筑物区分所有权是由专有所有权，共有所有权和成员 权等权利构成。因此，区分所有权人的身份具有多重性，即专有所有权人、共有所有权人和成 员权人。
3.答案要点：
(1)物业档案资料的管理是开展物业管理的前提:物业是一个复杂的建筑物有机系统，要 发挥其正常的功能，要根据物业的性能、设备设施的设计要求合理使用，常规保养、定期修缮、 科学管理。物业资料的健全是管理实施的前提。
(2)健全有序的资料档案是提高管理效率的重要条件。
(3)搞好资料档案的管理，有利于提高管理水平，开展评优、创优工作。
五、论述题:(1个，共20分)
答案要点：
物业管理企业是受业主委员会的委托提供物业管理服务的，物业管理费是业主预付给物 业管理企业用于委托物业管理服务的费用，资金所有权属于业主,物业管理企业在使用物业管 理资金时应遵循以下原则：
(1)“必要合理”原则。物业管理服务收费是业主预付的，属于业主，要事前预算，事后核 算，数量有限，物业管理资金的使用应当贯彻“必要、合理”的原则,把有限的物业管理资金用在 必要的物业管理项目上。
(2)“服务第一”原则。为业主服务是物业管理企业的本质和宗旨，物业管理企业是接受业 主的委托对其提供服务(管理其物业)，物业管理的资金使用必须贯彻“服务第一”的原则，确保 物业管理资金的使用与物业管理服务范围相适应，与提供管理服务的质量一致。
(3)“计划使用”原则。物业管理资金筹集后必须妥善管理，实行分类储存，全面安排，计划 使用,避免因用资失控而导致业主(使用人)以及物业管理企业自身蒙受损失。
(4)“合理收益”原则。物业管理企业是自主经营、自负盈亏、自我发展的经济实体,其经营 管理活动以赢利为目的，在资金使用时，应贯彻合理收益的原则，尽可能降低管理的成本，节约 管理费用，保证实现合理报酬、合理收益。
(5)“民主管理”的原则。物业管理资金的使用应当充分尊重业主的意见，增加透明度，使 物业管理服务费和维修基金的收入、管理、使用进入良性循环。物业管理企业应接受业主的监 督，业主委员会有权审核物业管理企业制定的物业管理财务年度计划、财务预算和决算，物业 管理企业要定期向业主公布收入和支出的帐目表，接受全体业主的监督。
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