试卷代号：2226
中央广播电视大学2005-2006学年度第二学期“开放专科”期末考试（开）
物业管理专业物业管理实务（2）试题
2006年7月
一、填空题：（20个空，每空1分，共20分）
1.英国政府对物业管理行业实行 ，一般不干涉，而由住宅中介机 构 负责协调。
2. 一般实行封闭或半封闭式的物业管理;原有的居住物业也 在进行半封闭式的改造及逐步引入 ；而 在物业管理上是狭窄的，粗放的，急需进行改进。
3.停车场有 和 两种，其中多数是大型或高层建筑的 附设物业。
4.最小租金=（0常运行费用+ + ）/楼宇可租用面积。
5.为确保物业租赁者是一个富有生命力的高效益的租赁者，物业管理者必须考察工业承 租者以往的 、 和 。
6.物流企业的配送中心不仅承担 ，而且往往也兼有 的职能，实际上是一种配送中心。
7.实行 社会化的物业管理已成为我国房产管理的发展趋势。机关办公 物业也必须逐步引入 进行管理。
8.服务性公寓是随着首先在 流行的休闲度假的需要，而建设起来的一类物业形 式。
9.标识、导视的制作与布置服务系统，主要有三大类，第一类是 ，第二类是 ，第三类是
二、判断并改正错误题：（首先判断正误，如有错误还须改正，5小题, 每个3分，共15分）
1.从公司内部运作看，美国的物业管理企业的管理，一般以1名或多名物业经理为核心, 其他人员围绕其开展工作，因此，一般规模不大。
2.“一个物业小区，一个物业公司”体现了居住物业管理专业性。
3.某杂货铺每月固定租金为400元，百分比提成为年收入的5%,则年销售收入为90 000 元收入的租户，该年要交的固定基本租金为4500元。
4.对于装修的违章，由于物业公司没有执法权，在运用处罚措施时，应适当掌握尺寸，避免 由于处罚引起不必要的争执，对于难以解决的问题，可要求有关执法部门（城监、公安等）协助 处理。
5.仪表即人的外表，它包括容貌、姿态、服饰三个方面。
三、多项选择题：（5小题，每小题3分，共15分）
1.在市场经济体制下，房地产作为商品，其分类的依据，在生产、流通、消费各经济运行环 节中，应充分体现在（ ）的特点与要求。
A.商品属性
B.社会属性
C.房屋建筑自然性
D.房屋建筑使用性质
2.按照管理的性质的分类按照管理的性质可将分将为().
A．委托管理物业
B.租赁经营物业
C.委托代理物业
D.承包经营物业
3.现代商业场所物业主要包括各种类型的()等。
A．商场
B.购物中心
C.购物广场
D.各种专业性市场
4.从特种物业的经营管理性质看,有些是公益性的,如()。
A.政府物业
B文教、卫生、体育物业
C.娱乐,酒店物业
D.会展物业
5.以下属于单一展览功能的会展物业的是()。
A.北京展览馆
B.上海展览馆C.武汉展览馆
D.广州国际会展中心
四、问答题：（4小题，每小题5分，共20分）
1.商务物业管理有何特点？
2.物业管理企业迎接业主、使用权人入住要做好哪些工作？
3,建筑设备自动化系统的基本功能有哪些?
4,成本费用控制的程序有哪些？
五、应用题：（2小题，其中1小题为方案设计题，1小题为案例分析 题，每小题15分，共30分）
1.方案设计题
请设计一个有效的电子保安防盗系统方案。
2.案例分析题
“厂房管家”三大生存要素
必要因素——资金实力
“厂房管家”业务模式来看，没有足够的资金实力将面临很大风险。他不同于普通的租赁 代理。房屋租赁合同签订后，公司就要投入资金包装改造并开始履行定期支付房租和责任，而 房子何时、何价位出租，风险全部落到公司自己身上。据测算，动态出租率临界线85%,按正 常经济形势和临界线以上的出租率预测，投资回收期将不少于5年。
“厂房管家”主要收益点靠软硬件的包装来提高租金市价，在实际操作过程中，可能出现的 问题并不是都可以规避的，这样，在没有较高岀租率的保证下，风险度之高显而易见。
关键因素——客户资源
“厂房管家”经营业务成本结构中90%是固定成本，如付给业主房租、装修成本的分摊、物 业管理费等。所以，招租时间越快、招租率越高，公司获得的利益就越大，反之，则可能会亏损， 因而，客户资源是“厂房管家”成败的关键。如今公司凭借上海都市工业招商服务中心的巨大 的信息平台，已经成功完成近5万平方米厂房的招租任务，日平均拥有有效客户需求信息100 余条。
保障因素——管理系统
有了资金、有了信息、有了硬件，如果没有强有力的管理支撑，这项业务还是不能健康运 行。公司作为专业化经营都市工业的领头羊，通过三年的实践，已经架构好科学的管理体系， 拥有完备的厂房物业管理的经验，而且为客户提供一系列的增值服务：如物业延伸服务、注册 登记一门式服务、享受都市工业园区特殊的税收奖励政策，房租补贴政策等。来吸引更多的企 业入驻、长驻。
问题：
1.你是否同意这种看法？为什么？（6分）
2.除上述三个条件外，你认为“厂房管家”还应该具备哪些条件？ （3分）
3.“厂房管家”的营销管理应抓住哪几个方面？（6分）
试卷代号:2226
中央广播电视大学2005-2006学年度第二学期“开放专科”期末考试（开）
物业管理专业物业管理实务（2）试题答案及评分标准
（供参考）
2006年7月
一、填空题：（20个空，毎空1分，共20分）
1.社会化管理 住宅管理协会
2.新建居住物业 物业管理 旧城区中的居住小区
3.专用停车场 附设停车场
4.抵押贷款还款额 预期投资回收额
5.效益记录
6.物流作业 信贷资质 企业背景
釆购和批发
7. 专业化 物业管理企业
8.欧洲
9. 建筑及公用设备、设施的编号 服务标识 功能标识
二、 判断并改正错误题：（首先判断正误，如有错误还须改正,5小题，每个3分，共15分）
1.答:错误，应将“物业经理”改为“注册物业经理”
2.答:错误，应将“专业性”改为“唯一性”
3.答：错误，应将“4500元”改为“4800元”
4.答：正确。
5.答：正确。
三、 多项选择题：（5小题，每小题3分，共15分）
1. AB 2. ABC 3. ABCD 4. AB 5. ABC
四、问答题：（4小题，每小题5分，共20分）
1.商务物业管理有何特点？
答案要点：
商务物业管理的特点是由商务物业的特点所决定的，一般来说，商务物业管理的特点体现
在以下几个方面：
（1） 商务物业管理是一种创造性的追加劳动。商务物业是以商品的形式存在的，反映其价 值的市场价格常常会出现较大的波动。其中，物业管理作为追加人类劳动的数量与质量，决定 了物业的价值发生了变化。只有创造性的物业管理劳动才能提高物业的价值。
（2） 商务物业管理具有紧迫的时间性。由于商务物业的价值是不能储存的，如果当天不能 实现经营，就失去了这一天的商业价值。
（3） 商务物业管理是综合性的管理。商务物业管理内容相当的广泛，既有房屋出租、商业 服务，又有办公、娱乐等活动，还有卫生、保安、绿化等日常管理服务，同时还代表产权人和租户 与政府有关部门、公共事业部门、社会团体等组织就相关问题进行协商等。
（4） 商务物业管理必须实施现代化、专业化的管理。这是由商务物业须不断更新其设备设
施、保持其先进性的特点决定的。 .
（5） 商务物业管理具有极大的社会效益。商务物业的投资主体呈日益多元化，维护投资者 的利益就成为社会问题。商务物业管理逐渐成为物业管理的主流，它对社会的安定、人民生活 水平的提高、城市的美化等起着不可估量的作用。
2.物业管理企业迎接业主、使用权人入住要做好哪些工作？
答案要点：
（1） 物业公司自身应先期进驻，熟悉物业，了解情况
具备条件的物业公司可通过物业的前期介入,来熟悉物业的各方面情况；而没能在前期开 发阶段介入的物业管理公司则必须在业主、使用权人入住之前的一段时间进驻物业内，唯此才 能熟悉本物业、了解相关的情况，为工作的衔接和协调做好准备。在这方面切忌物业公司与业 主同时进驻物业，业主不清楚的物业公司也不清楚，业主不熟悉的物业公司也不熟悉。必须有 个“提前量”，才能在熟悉情况的基础上做好服务，使业主及使用权人满意。
（2） 准备、推敲和制定相应的入住手续
入住的手续既关系到业主、使用权人的入住是否便捷、顺利，又关系到物业公司、发展商及 业主或使用权人的权利、责任与义务。因此，物业公司要仔细地推敲，做出明确的规定。对某 些问题不准时可向有关法律及财务方面的专家进行咨询，尽量避免各种手续、文件的含混和歧 义。
（3） 做好相应的组织协调工作，体现效率、规范和周到热情
一般地说，接纳业主、使用权人入住的整个过程，最能体现物业管理公司的组织水平、管理 效率和服务质量。因这一过程要面对多户。有通知、接待、办理手续、现场实地考察、签署有关 文件、缴纳相关款项甚至联系搬家公司等诸多环节的工作，哪个环节工作不力或缺乏协调都会 给业主或使用权人带来不便，哪个环节上出现态度生硬、冷漠、不负责任等都会给业主或使用 1570
权人带来不快。因此，物业公司应在此之前进行充分的动员，在过程中不断进行协调减少差错 和脱节，并有专门的人员巡査各个环节的服务。把所有的麻烦和不便留给物业公司自己，把更 多的方便留给业主和使用权人。
3.建筑设备自动化系统的基本功能有哪些？
答案要点：
建筑设备自动化系统的基本功能可归纳如下：
(1)自动监视并控制各种机电设备的启、停、显示或打印当前转状。如冷水机组正在运行， 冷却水泵出现故障，备用泵已经自动投入等。
(2)自动检测、显示、打印各种设备的运行参数及其变化趋势或历史数据。如温度、湿度、 压差、流量、电压、电流、用电量等等，当参数超过正常范围时，自动实现越限报警。
(3)根据外界条件、环境因素、负载变化情况自动调节各种设备始终运行于最佳状态;如空 调设备可根据气候变化、室内人员多少自动调节，自动优化到既节约能源又感觉舒适的最佳状 态。
(4)检测并及时处理各种意外、突发事件。如检测到停电、煤气泄漏等偶然事件时,可按预 先编制的程序迅速进行处理，避免事态扩大。
(5)实现对大楼内各种机电设备的统一管理、协调控制。例如火灾发生时,不仅仅是消防 系统立即自动启动、投入工作,而且整个大楼内相连有关系统都将自动转换方式，协同工作，整 个建筑设备自动化系统将自动实现一体化的协调运转，以使火灾损失减到最小。
(6)能源管理。自动进行对水、电、燃气等计量与收费，实现能源管理自动化。自动提供最 佳能源控制方案，如白天使用燃气,夜晚使用电能，以错开用电高峰，达到合理、经济地使用能 源。自动监测、控制设备用电量以实现节能，如下班后及节假日室内无人时，自动关闭空调及 照明等。
(7)设备管理。包括设备档案管理(设备配置及参数档案)、设备运行报表和设备维修管理等。
4.成本费用控制的程序有哪些？
答案要点；
在物业管理企业，成本费用的控制一般由五个步骤组成：
(1)标准。成本费用的控制标准或目标，是对各项费用支出和资源消耗规定的数量界限， 是进行成本费用控制和考证的直接依据。现实中，常用控制标准有成本费用预算(包括责任预 算)和消耗定额等。
（2） 执行标准。控制标准的落实，涉及运用相应的控制手段如作凭证控制和制度控制等, 对成本费用的形成过程进行具体的监督，即审核各项费用的开支和各项资源的消耗，实施各种 节约措施，保证控制目标的实现。
（3） 分析差异。差异是指实际耗费与既定标准之间的差额，分为有利差异（节约）和不利差 异（超支）两种。一般而言，差异的形成原因不外乎主观和客观两个方面，分析的目的是为了总 结导致有利差异的经验,发现造成不利差异的根源。
（4） 纠正偏差。针对造成差异的原因，由相关部门和人员提出降低成本费用的新措施，并 予以贯彻落实。
（5） 考核奖罚。考核一定时期内成本费用目标的执行情况，并依据考核评价的结果，给予 相应的奖励或处罚，以充分调动有关部门和人员积极性。
五、应用题：（2小题，其中1小题为方案设计题，1小题为案例分析题，每小题15分，共30分）
1.方案设计题
请设计一个有效的电子保安防盗系统方案。
答案要点：
一个有效的电子保安防盗系统由以下几部分组成。
（1） 各种类型的探测器。按各种使用目的和防范要求，在报警系统的前端安装一定数量的 各种类型探测器，负责监视保护区域现场的任何入侵活动。
（2） 信号传输系统。将探测器所感应到的入侵信息传送至监控中心。
（3） 监控中心。负责监视人各种保护区域送来的探测信息，并经终端设备处理后，以声、光 形式报警或在报警屏显示、打印。
（4） 报警验证。在较复杂的报警系统中要求对报警信号进行复核，以检验报警的准确性。
（5） 出击队伍。根据监控中心的批示，保安人迅速前往报警地点，抓获入侵者，终断其入侵 行为。
2.案例分析题
答案要点：
1.同意这种看法。“厂房管家”投资物业不是为了购买物业，而是为了获得经营收入。因 此（1）要考虑投资收益率，一方面要有必要的资金用于物业的包装改造，并履行定期支付房租 和责任，另一方面还要有客户资源，以便快速招租，招租率越高，公司获得的利益就越大，反之， 则可能会亏损，因而，客户资源是“厂房管家”成败的关键。（2）厂房工作为工业物业，有其特殊性，如投资大、非流动性、租赁期长、功能易过时、属投资性物业对这类物业的管理产生很大的 影响。要从物业的市场分析、物业的营销管理、物业的保值增值、物业的维护管理、物业的安全 管理、物业的环境管理等方面入手，建立物业管理服务系统。保障“厂房管家”的获得较高的投 资收益率。
2.除资金实力、客户资源和管理系统三个条件外，“厂房管家”还应该具备以下几个条件:
（1）物业管理人才因素；（2）环境投资因素；（3）物业管理制度创新因素等等。（只要能列出一些 与上述不同的因素,并能自圆其说即可）
3.“厂房管家”的营销管理应抓住以下几个方面：
（1） 搞好广告宣传。通过外部代理、标志牌与宣传册、直接发送有关材料等广告营销方式 进行厂房营销。
（2） 分析选择承租者。首先进行承租者的需求分析。当一项厂房物业被物业租赁者选中， “厂房管家”就应该具体地对他们在建筑空间、运输条件和劳动力方面的需求信息进行分析，从 而进一步地确定承租者。其次进行租赁者资信状况分析。为确保物业租赁者是一个富有生命 力的高效益的租赁者，“厂房管家’‘必须考察工业承租者以往的效益记录、信贷资质和企业背 景。再次进行交通设施分析。“厂房管家”必须了解到重型工业企业与制造业通常需要强大的 交通运输体系，如公路运输、航空货运、铁路与深水泊位等，直通劳动力资源聚集区的交通干线 也是必不可少的。批发商与销售企业则需要便捷的交通运输体系。最后还要进行承租者的生 产活动对环境的影响分析。“厂房管家”必须对预期的承租者可能在租赁的物业上进行的生产 活动中涉及有毒、有害的问题作细致的调査，租约中必须写有关于废料处理的条款。
（3） 实地考察物业时的营销。如果所属物业不适合预期租赁者所要从事的工业生产活动 或物业的公共设施无法满足他们的需要，“厂房管家”就不需要带领客户去参观物业。但“厂房 管家”仍然既要简要地说明具体情况，又要努力与对方建立和谐的关系，以便将来给其他物业 的租赁打下基础。
（4） 跟踪服务。“厂房管家”要积极地、定期地与潜在客户联系，获得更多的信息，并不时地 向所有相关的团体展示物业。在经过有关程序后，物业管理者就可以进入租赁谈判阶段了。
（5） 租赁谈判，签订租约。内容主要包括对标的物业的具体描述，以及租赁期限、租金、押 金、房屋使用规则、法律责任、违约补偿等条款。在涉及税费、保险、保养和其他法律事务的内 容方面，不同物业有其特殊性，必须“厂房管家”与租户协商决定。在所有的租约内容确定后， 就可以起草租赁合约了。
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