试卷代号：2226 座位哥二口
中央广播电视大学2008-2009学年度第一学期“开放专科”期末考试《开卷）
物业管理实务（2）试题
2009年1月
一.填空题・（20个题，毎空1分.共20分〕
1.粮据 的有关規定，国务院决定对《物业管 理条例》作了轆改并决定自2007年 一月1日起施行。
2. 英国政府对物业管理行业实行 ，一最不干涉.而由住宅中介机
构 负责协调•
3.黄安永在《物业管理辞典》（1999. 5版）中,提出为了使钾业管理更加专业化、科学化，根 据物业使用功能的不同将物业分为 .亦公、经营、 等。
4.停车场有 和 两种.其中多歡是大型或高 屋建筑的附设物业。
5.最小租金=（日當运行费用+ + .
“楼宇可租用面积。
6.物流企业的配送中心不仅承担 ,而且往往也兼有 的驱能，实际上是一神配送中心.
7.服务性公寓是随若首先在 流行的休闲度假的需要，而建设起来的一类物业 形式.
8.根据物业的经昔管理方式将政府物业分为： »
9、联号是扩张酒店的一神易 且 的方法.
10、现代会展中心的物业管理，只有在公共建筑智理、公共事业管理、公众管理的基础上， 配合 、动卷管理、快速反应等与之相应，才能形成独具一格的会展 管理暖务模式“
11.医院的服务管理中属于专业性的、技术性的工作，应由 来完成，届于服务性的 工作,可以由 来承担.
二.判断并改正错误题（先判断正误,如有错误还须改正,每个3分.共15分)
1.从公司内部运作看,美国的物业管理企业的管理,一般以Ⅰ名或多名物业经理为核心，其他人员围貔其开展工作.因此,—般规模不大。()
⒉办公物业是物业的基本类型之一,也是目前物业管强业务覆兰面最广的业务类型。()
3.纂杂货镛每月固定租金为400元.百分比提成为年收入的5孙,则年销辔收入秀90000元牧入的租户,该年要交的固危基本租金为4500元。()
4.投诉者带有茱种不濡,受委冠或误会等造成的内心不满,借题发挥要求把问题得到解决的,属于沟通性投诉。()
5.仪表即人的外表,它包括容貌、姿态,服饰三个方面。()
三、多项选择题（5小题,毎小3分,共15分）
1、美国物业管理经理人有（ ）等几美.
A-销售经理
B.楼字经理
C物业经理
D.资产经理
2.按照管理的性质的分类按照管理的性质可将分将为（ 九
A.療托管理物业
R租赁经菅物业
C.委托代理物业
D.承包经营物业
3.根据工业物业的特性或租户类型分类，工业物业分为（ ）等几类.
A.重工业厂房
B.阁楼式厂房
C.现代单层标准厂房
D.岳化器式厂房
4.以下不H于我国的高档酒店较多都采取管理模式的有（ ,
A.业主自己经营管理的模式
B.租贫经营管理模式
C.委托经营曾理模式
0.联号经营
5.从特种物业的经营管理性质看，有些鳧公益性的，如 < ）.
A.政府物业
B文教、卫生.体育物业
C.蝶乐、酒店物业
D.会展物业
四、问答题（4小题.毎小题5分，共20分）
1.现代物业的主要待点是什么？
2 .商务物业管理有何特点？
3.建筑设务自动化系统的基本功能有哪甦？
4.能源消耗的经济核算工作包括那几个方面？
五、应用题（2小題，其中1小增为方案设计题，）小题为察例分析题• 每小題15分，共30分）
1.方案统计窿
请设讦一个有效的电子保安防咨系统•
2.案例分折题
天河城广场经营模式
位于广州的天河城广场是一座幾模宏大、功前齐全的现代型综合所♦中心,蛻过十年的经 营、被誉为*中昌第一商城，
天河城广场是矢河城一个级成部分，天何城由天河城广场、5°房的写字楼和40层的酒 店三糖建筑物呈赧字型坂合而成，尊占炮面根4, 4万平方米，息建筑面积34万平方糸•天河 就广芻是天河城首期工程，地面7层，地下3禹建筑面积16万平方米，其中8厚为商业经营 场地，约10万乎方米.地下两晨停车场.可做上干辆汽车。天河城广场尊投资约12亿元入 民而.
夫河城于1992年8月18日奠基、11月18日动工兴建,其中广场于2996年2月9 B建成 试业，零字楼祖酒店仍在建貴中。
天河城广场作为大型的现代化购物中心,趣发达国家和趙区&?宰花后期才凡起地百货冬 竇的新型业悉.这种业莅的最大特点是规模大、功能全，能满足不同层次圖潢费常求,天河城 广场舉购物、齢覧、美食、媒朱、休用、商务、尸告、信息，展览.廉体等多功能于一休，名符其实地 .把北京籍夜进了天河械广笏，在广卻开働了一勲全新的消费槪念，杷广州的商地发展提高到 一个侦水平.
天河城广场集市民日常消密之大成，功能活盖方方面面，因而在规地设计上克分考恵了大 型购。中心的特点和市民清畫的税觉感受和消気心理。室内，空间大、通道宽，四面开n,nn 翔週，“城”中有街、街内设店，孫室设计、没有背亀；室外，前有广场（3000多平方米），后有花贸 ＜5000多平方米），周边通车,地快站直达商场。这样的规划与设奸，在国内是独〜无二的.
天河城广场的商业定位设计是中高為，与之相适脸，装修和设备都斐求上档次，要有“一淹 设计，一流装修、一絶设备。因此天河城广知不仅设计精良、布爵考究，而且装饰豪华,设谷为 逸-气派的中庭、富鹽的大堂、大理石她而、铝扣拔天花、汉白混包拄,a及存林绿大理石和蜂’ 食蛆板的外墙，代表着当时较高的装修次平.同时、广场拥有亠温的“硬件、4會各2000冷吨 和1台1000冷吨的目前国内最大的美国开利空调初嘿，62部日本三美手扶电梯和28部垂直 电梯，湖0门容童命日本海 程疫电话蒙嫖和英国全自动的消防保安系统.
天河城广场全部实行租費经营，要求-一滝经营、一淹管理、一滋效益1996年2月9日 试业不久.国内租賃市场便步入菊条期，但天河城广场却逆市而上，开业隼和租金收入逐年大 織焼上升.出粗率1998年底巳达97%,基本实现全城开业。租金收入每年都以商位数的増 长率是高，入妬经营的租户超过300家,有天甫《2.6万招）翼責之岛天贾＜L L＜万nf ）西涙大 1358
百贫公胡，有专竇店、精品屋等众多时尚品牌，寿宜家居（5257 文化屬（约3000 MJ,电器 行＜3948 M）等专曳布场芾美食坊（22个风味,9仇个座位》和中、西餐庁等美食天幻，有游戏 机中心（2000多的、室内公园（4700害底）等游乐10：界，有癒球场、篮球屬、都泳繼等陽体誤乐 场所，还有襯冇,睽冬中心等设施，200。年正开设了有露家齢位的国际国内名牌名応区—— “时嵐阁\ 2003年开瓒了爾向箕800多个瘗位的珥躲院,其中的飞諷暴城巳于2003年4月 25日正式投入使用，年内讨划再増加3至5间，上述庾有功能，均按设升宴求和实际经惹需 暴进符合遍布局和不斬的谀整.
天癌城广♦的物亜管理由天気物业管埋公対天河城管理中心负责.天爾城广场试业前 期，聘谪了香溶物业管靈公司为顕冋，［貯7年下率年起转为皱立管理，目前管理中心有4QQ 多入°几年来管理的素质不訴提高,】998年引入1S30D2康量瞥理体系，弁于同年招月荻英 国DNV公司斑书，鼠好的物业管理枝天间城广场几年来在国家和省、市周斐物业开農的各 项岸比中均名列航茅,先后被授手“全国优秀物业管理大厦示菴単位。“全省十桂文明市场”等 務号.天河城广场的物业管蓬已成为同行中的品牌，全傷各给不少大型蕙厦费语惠接（成原 问,进行物座管爰.
嫌过省年来的善心经营管理，天河城广场已玺馭裾了成功。目前的日平均客添貴已达到 20万人次，节佩日客瀟景更參，環贏一天达$0多万人次.300Z華全城营业驟夠帰勿元，己成 为广州曇繁隼的頁业中心.天河城广场既粉动了周边地帯厳芸荣，也造就了一大批成功的企 业走拔，天河城广场的成功所带来的“天河城效成气影响已液及全省乃至全国,使之成为广州 现代嬴业的标志，成为市民款雌游宾客购物现光冰闲的首选场所，成为宿美部门和新间纏体研 究的对象，成为同有赶篇的目标。
讨论峥
。’天河城广场成功的经毂是什么？（8分〉
（2）鹿业。业的毎赁经営管理过程中应注意哪些冋题？ （7 ）
试卷代号以226
中央广播电视大学2008-2009学年度第一学期“开放专科”期末考试（开卷）
物业管理实务（2）试题答案及评分标准
（供参考）
2009年1月
一、 填空聞（20个窒，毎至1分,共2。分｝
1.《中华人民共和国物权法》 10
2. 社会化晋理 住宅管理协舎
3. 生活 生产
4. 洋用停车场 慰设停车场
5. 抵押贷款还款额 預期投資回收額
6.的笊作业 采购和批发
7.欧洲
&自實物业 托晋经营物亜
9.荻利 低成本
10,个性化的服务
,11.医院 物业管理公司
二、 判或井及正誓谡题先判断正误，如有潛误还須改正,毎个3分.共15分）
1.答:错误•应将“物业经理”改为“住册物业经理”
2.答:错误，应将“亦公物业”改为“居住物业”
3.甞:错渓，应将“450。元”改为*4岫元”
4.答；正确.
5.答：正确.
三、 多项迭择H（5小题.毎小题3分，共15分）
1.BCD 2. ABC 3. ABCD 4. ABD 5. AB
四•冋答曜［4小魚,毎小腰5分，共2。分｝
1.现代物业的主要待点是什么？
容案要点t
随着新世纪的到来.人们的生产,生带发生了许多重大变化，为人类的生产,生活朕务的物 1360 亚也随之而发生变化，它改变卷现代物业的建构的目的与理念，形成现代物业的发展趋势和特 点。冋时，物业管理的理念、管理模式、物业服务的业务内容，物业管理題织结构等務发生車大 变革。新技术、新材務、新方法等将会持续不断地应用到物业管理行业.并将从根本上改变目 前的物业面貌福大们的工作、生活方式。物业呈现多样性，复杂性，动态性的特性。在物业的 榆建和管理上体现出园区化、智能化、河籍化、耳保化、人性化、新异化等特点・
(1)园区化.
(2)参异化。
(3〉高技术条件下的智能化、网络化.
(4)环保化、人性化。
2,商务朝技管理有何待点？
答案要点：
商务物业管理的特点是由商务物业的特点所决定的，一般来说，商务物业管理的特点体现 在以下几个方面，
(1)商好物业管理是一种俐靖性的這如劳动.
(2)商各物愛管理具有緊迫的時冋性，
(3)商好物业管理是综合性的管理。
(4)商务物业管鲤必须实施现代化、专我化的管理.
〈5)商务物亜管理具有楹大的社会效益.
3,建筑设备自动化系统的基本功能有娜些？
答案要点：
建筑设备自动化系统的基本功能可归纳如下：
(1)自功监视并控制各种机电设备的启、停、显示或打印当前转状。
(2)自动检测、显示、打印各种设备的运行翁敷及其变化趋势或历史数据.
(3)根据外界条件、环境因素、负费变化情况自动调节各种设备始終运行于最佳状态.
.Q)检测并及时处理各种意外、突发事件.如检测到停电、燃气泄馈等偶然事件时，可按預 先编制的程序迅速进行处理，避免事奄扩大.
(5)实现对大楼内各矜机电没备的坑一管理、协调控制。
(6)能源管理。
(7)设备管理。
4,韵源消耗的经济黄算工作包括哪几个方面？
答案要点：
箱源消耗的经济核算工作有以下几个方面：
首先是制定能源耗用量计划和供好计量工作，【1)设备在运行过程中•需要消耗水、电、蒸 1361 汽、压缩空气、煤气、燃料油等各类能源。设务管理部门每年要求预先按月编制各类能源的消 耗毒及能源费用卄划，做出1〜12个月每个月的各类能源的耗用计划及能擄费用的支出计熠。 (2)各类能瀬的使用要有正确可靠的计童仅衰.
其次釆用切实有散的节能技术措施•(1)夜选用设备时，注意设备的技术參数要同工艺要 求匹配，优先采用先进的电子控制技术,实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最隹运 行状况和最佳运行负荷之中.(2)在节约用水方面，要做到滑浊分流、一水多用、废水利用。 (3〉在节约用电方面优先选用节能型电机，在供配电置施上应有提高功華因素的措爲。
同时，防止管道、阀门及管道附件滙潺和损坏,发现问题及时修理和■换。对使用热源和 冷務的管退翔设备座加强條温绝热工作謙分散热损失.
五、应用通(2小通，其中1小艇为方案设计题J M为案例分析題，毎小是15分，共30分)
1.方案设计題
答案要点：
一个有效的电子保安防盗系統由以下几部分组成，
(1)各种类型的採翩器。按各种使用目的和防葩要求，在报警系統的繭増安装一定数量的 各舛类型探测器，负费监视保护区域现场的任何入侵活动°
(2)信号传输系统，将探測器所感应到的人侵信息传送至监控中心・
(3)监控中心.负責监視人各种保护区域送来的探浏侑息，并经终端母备处理后，以声、光 形式报會或在报■屏髭示、打印，
〈4)报警驶任。在较复杂的报警系统中要求对报■信号进行色核，以検会报費的准痴性.
(5)岀击队伍.报据监控中心的批示，保安人迅速前往报警地点，抓荻入会者，察断其入侵 行为。
2.案例分析题
答案要点：
(1)天河城广场成功的经验
①地理位置优結,是天河城广场成功的前提•似天河城广场这样的现代化大型购物中心， 作为一种等罟业新兴的业恣模式，要市场认可，要消费者接受，选址何题至关重要。现代大型 期物中心的选址,必须同时具备以下三个条件，一是地理位置能代表城市商业发展的訴趋势； 二是必须拥有相当数髭的中高收入消费群体;三是交通便利，停车方便.
②市场定位正确，是夭河城广场成功的关键。天河城广场定位中高档，与之相适应,装修 利设备都要求上档次，要有“一流设计、一流装修、一流设备”这一市场定位，迎合了现代消费理 念和需求。
③隘呑策略对路，是天河城广场成功的保证.天河城广场全部实行租赁经营，要求“一流 蜂营、一疽管理、一流效益”，商苗只租不卖;功能组合配置要合理;逸择两家各具特色的百货公
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