试卷代号:2226
中央广播电视大学2010-2011学年度第一学期“开放专科”期末考试（开卷）
物业管理实务（2）试题
2011年1月
注意事项
一、 将你的学号、姓名及分校（工作站）名称填写在答题纸的规定栏内。考试 结束后，把试卷和答题纸放在桌上。试卷和答题纸均不得带出考场。监考人收完 考卷和答题纸后才可离开考场。
二、 仔细读懂题目的说明，并按题目要求答题。答案一定要写在答题纸的指 定位置上，写在试卷上的答案无效。
三、 用蓝、黑圆珠笔或钢笔（含签字笔）答题,使用铅笔答题无效。
-、填空题（20个空，每空1分，共20分）
1.根据 的有关规定，国务院决定对《物业 管理条例》作了修改并决定自2007年 月1日起施行。
2.英国政府对物业管理行业实行 ，一般不干涉，而由住宅中介机 构一— 负责协调.
3.黄安永在《物业管理辞典＞（1999. 5版）中，提出为了使物业管理更加专业化、科学化，根
据物业使用功能的不同将物业分为 、办公、经营、 等。
4.停车场有 和 两种,其中多数是大型或高 层建筑的附设物业。
5.最小租金=（日常运行费用+ + ）/楼宇可租用面积。
6.工业物业的广告营销方式主要有： 、 与 和直接发送有关材料等。
7.采取租赁经营管理模式是业主将酒店物业通过签订 ，明确租金、租 赁期限和双方的权责与权限，租给 进行管理。
8-政府物业的特点是：首先是 ;其次是物业的 ;还有政府物业 .
9.会展物业管理就是物业管理企业接受业主的委托，对会展 、设施进行维护、保养，为 提供管理服务。
二、 判断并改正错误题（首先判断正误，如有错误还须改正,5小题，每个3分，共15分）
1.在英国.物业管理企业间分工明确，物业管理中的小工程、小项目一般由专业的物业管 理企业完成。
2.物业管理企业要在行业竞争中立于不败之地，必须在更专业的物业公司找到新业务。
3.一幢办公楼有22000平方米的租用面积，每平方米6元出租的话，这时只有20000平 方米是可用面积，损失因素为1.1.租户实际租用的租金费用为每平方米6元。
4.一幢办公楼有53300平方米的租用面积，每平方米9元出租的话，这时只有41000平 方米是可用面积。租户实际租用的租金费用为每平方米6. 92元。
5.顾客对物业管理公司在管理服务、收费、经费管理、维修养护等方面失职、违法、违纪等 行为的投诉属有效投诉。
三、 多项选择题（5小题，每小题3分，共15分）
1-依据物业权属关系分类，可将物业分为（ ）»
A.国有产权物业
B.社团产权物业
C.集体产权物业
D.区分所有权建筑物业
2.物业管理企业在清洁管理中的“三查”制度是指（ ）.
A.员工自査 B.岗位自查
C.领班自查 D,部门经理抽査
3.关于楼层的租用率、租赁面积、使用面积关系的计算公式为正确的有（ ）o
A.使用面积=租赁面积X租用率 B.租用率=租赁面积/使用面积
C.租赁面积=使用面积X租用率 D.使用面积=租赁面积；租用率
4.大力发展社会化共同配送共同化的基本模式包括（ ）.
A,物流企业的配送中心 B.厂商联合的配送中心
C.商业企业的配送中心 D.地区配送中心
5.以下属于专业性物业的是（ ）。
A.酒店 B.会展中心
C.剧院 D.交易会（所）
四、 问答题（4小題•每小题5分•共20分）
1.现代物业的分类管理趋向如何？（论）
2.设备技术资料怎么管理？
3.推行物业分类管理有什么意义？
4-装修中常见的违章行为有哪些？
五、 应用题（2小题，其中1小题为方案设计题，1小题为案例分析题，每小题15分，共30分）
1.方案设计题
请设计一个装修管理报批的程序。
2-案例分析题
物业管理正向全方位、多领域挺进
目前，物业管理已经在房地产业与其他服务业有机结合的基础上快速发展起来，形成了包 括房屋及相关设备维修养护、小区保安、环境保洁、绿化养护、居民生活服务等众多服务内容在 内的综合配套服务.成为一个相对独立的新兴行业。
改革开放以来.深圳、广州、青岛、大连等地先后引入国外和香港的经验，对住宅区和其他 物业实施社会化、专业化、市场化的物业管理，取得了较好的效果。随着城镇住房制度改革的 不断深化、住房产权多元化格局的逐渐形成和住宅建设总量的持续增长，物业管理体制在全国 范围内逐步推开.据不完全统计，截至2002年底，全国物业管理实现年产值300亿元,物业管 理的覆盖面已占物业总量的38%,经济发达的城市已达50%以上，深圳等城市已超过95%. 有关资料显示，1994年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》以来’目前全国已有近万个5 万平方米以上的新建住宅小区实行了物业管理新体制。物业管理的推进，从根本上改变了新 建住宅小区“一年新、两年旧、三年破”的状况。从1997年起,通过环境整治、完善配套、理顺关 系、转换机制，物业管理也开始在旧住宅小区得到逐步推广。此外，物业管理作为一种新体制 也已被工业区、学校、医院、商场、办公楼等各类物业广泛釆用，并推动了城市公房管理体制和 机关、企业以及军队后勤服务体制的改革。
在广东省，自1998年10月，由人大颁布实施了《广东省物业管理条例》颁布实施以来，推 动了广东物业管理的规范发展,物业管理覆盖面的不断扩大，继新建住宅小区、写字楼实施物 业管理后，近年一大批旧住宅区(包括房改房)，政府办公楼，新、旧工业区，学校、医院、商业步 行街,部队营房等物业实施了物业管理。越来越多的城市政府及有关部门以及市民对物业管 理的认识加深，重视程度提高,许多城市把它作为提高城市综合素质的重要组成部分。
在天津市,物业管理工作呈现出起步晚、发展快的态势。全市实施物业管理的项目已达 1450个，面积约6950万平方米。市区内有物业管理企业663家，从业者4万余人，营业额近 10亿元。经过多年的努力，该市现已形成住宅小区物业管理快速增长，商贸办公、医院学校， 工业仓储等非住宅物业管理全面发展的新格局。天津市大力推进市场化运作模式：一是鼓励 物业管理企业优化重组,实施规模化发展战略，努力提高市场的集合度。全市有100多家企业 重组、组建成10家大型物业管理企业，其中5家企业跃升为国家一级企业。通过重组,3%的 企业市场占有率达到了 30%,盈利占全行业的60%。二是扶优扶强，培育龙头企业，树立行业 品牌。三是改革体制，创新机制，积极提高经济运行质量。通过推行专业化、市场化运作，使全 市物业费收缴费提高了 10%,物业管理成本降低了 5%。
在上海，全市物业总量4. 01亿平方米，纳入物业管理面积3. 07亿平方米。其中，住宅物 业管理覆盖面逾80%；非住宅物业管理覆盖面逾60%。目前，上海有一级资质物公司13 家，市级以上优秀物业管理小区五百多个。
上海市物业管理诞生十余年来，物业公司不仅承担着小区的保安、保洁、保绿和维修等工 作，而且不断满足业主的其他服务需求，为居民的安居乐业发挥着重要的作用。陆家嘴物业公 司建立了 “96916”信息服务平台；万科物业公司提出了“全心全意全为您”的口号以及“同心圆” 服务计划等，做足了物业管理的服务文章。
非住宅物业纳入了专业管理。越来越多的工业厂房、公共建筑、图书馆、书城、大型展览 馆、检察院、法院公务楼、高科技工业园区、城市旅游景观建筑和道路等,纷纷请来了专业的物 业管理服务队伍。本市城市规划展示馆、观光隧道、上海科技馆和磁浮列车(龙阳路段)等公共 物业，均由明华物业等知名物业公司管理。据不完全统计，非住宅物业纳入物业管理的近五千 万平方米。如今，这类物业的专业特色日渐显露，明华物业对城市公共建筑的管理、星翔物业 对医院厂房的管理和久海金狮物业对智能化办公楼的管理，在业界树立了一定的品牌特色。9 月1日《物业管理条例》的实施，把非住宅物业的管理纳入了法制化轨道。
讨论题：
(1)以上材料反映了物业管理的哪些趋势？
(2)实行物业分类管理有什么意义？
(3)你对政府部门的行业管理措施及一些物业管理企业的作法有何评价？
试卷代号：2226
中央广播电视大学2010-2011学年度第一学期”开放专科”期末考试（开卷）
物业管理实务（2）试题答案及评分标准
（供参考）
2011年1月
一、 填空题（20个空，每空1分决20分）
L《中华人民共和国物权法》 10
2.社会化管理 住宅管理协会
3.生活 生产
4.专用停车场 附设停车场
5.抵押贷款还款额 预期投资回收额
6.外部代理 标志牌 宣传册
7.租赁合同 经营公司
8.产权的公共性 社会服务性 功能的特殊性
9.建筑物及附属设备 参展商和客户
二、 判断并改正错误题（首先判断正误，如有错误还须改正,5小题，每个3分，共15分）
1.答:错误，应将第二“物业管理企业”改为“综合性物业公司内部人员”
2.答:错误，应将“物业公司”改为“物业细分市场上”
3.答I正确。
4.答:错误，应将“6.92”改为all. r
5.答*正确。
三、 多项选择题（5小题,每小题3分，共15分）
1.ABCD 2. ACD 3. BCD 4. ABC 5. ABD
四、 问答题（4小题，每小题5分，共20分）
1.现代物业的分类管理趋向如何？
答案要点：
现代社会物业的多样性、复杂性和动态性特性，以及物业管理企业化、社会化、专业化的要 求，决定了物业管理工作的分类管理、细化管理的必然趋向，但从理论上讲物业管理的分类管 理要求是由物业管理激烈的内部市场竞争、行业的社会分工发展和物业管理日益社会化趋势 决定的。具体是：
（1） 物业市场细分化.
（2） 物业管理专业化与专门化日
（3） 物业服务单一化、个性化.
(4)管理的社会化。
2.设备技术资料怎么管理？
答案要点：
设备技术资料管理方法如下：
Q)设备卡片。所有设备都要建立设备卡，一台设备有一张设备卡片。可以按系统、部门 或场所将设备编号，再按编号逐台在设备卡片’登记设备的原始档案资料。
(2)设备台账。将各设备卡片，按编号统一集登记，组成一本企业可拥有的全部设备台账。 在设备台账中只须登记设备概况。
(3)设备技术登录簿。每一台主要设备都应设立一本技术登录簿，设备技术登录簿是设备 的档案簿，对设备的一生进行登录和记载，登录和记载内容视设备的不同而不同，但应该做到 完整和正确。
(4)竣工图。施工结束、验收合格后，设计院把已修改完毕全部图纸整理后提交给用户，以 便于指导用户今后的日常管理工作。
(5)系统资料。按系统或场所把各系统分成若干小系统，针对每个小系统,单独采用意图 和文字或版本号来说明。
3.推行物业分类管理有什么意义？
现代物业的特点是人类社会发展对物业构建的要求与作用的结果。物业管理企业在实施 对物业的管理过程中必须考虑这些特点，多样性，复杂性，动态性的物业在管理上必须采取分 类管理的方法进行具体化的管理。从物业管理企业经营的角度讲有一个物业管理市场绸分的 问题•从物业服务的角度有一个服务专门化和社会监督的问题。从政府管理的角度有一个分 类指导的问题。一
(1)有利于政府对物业行业的分类指导与管理，促进物业管理行业的健康发展。
(2)有利于根据不同物业的不同特点细分物业管理市场，开拓物业管理业务的空间。
(3)有利于促进物业管理企业在管理上的科学分工，促进物业管理企业服务的专门化和社 会对物业服务质量监督的机制的建立。
4-装修中常见的违章行为有哪些？
楼宇装修必须保证结构的安全和外观的统一协调。一般情况下，出现以下行为的，可视为 装修违章：
(1)改变或损坏原有房屋的结构、外观和公共设施,改变房屋及配套设施的使用功能。
(2)使用超重材料进行装修，如在非梁及承重墙体的楼板上砌墙;在非承重外墙上开门、窗 的。
(3)私自拆改房屋的柱、梁、板、承重墙、屋面防水、隔热层、上下水管道、电线路等。
(4)»自拆改供暖、燃气管道和设施。
(5)擅自凿除地面防水层或在楼面上凿槽埋设水电管线，或因装修而影响他人房屋的正常 使用。
(6)改变阳台的使用功能，随意改变厨房、卫生间的位置。将生活污水排入雨水管道的。
(7)擅自改变原有外墙门窗的尺寸、位置以及外墙饰面，影响外墙美观、统一的。
（8） 一切屋外更改或加建，包括封闭阳台’附加建筑物或伸展户外之广告及标志等/
（9） 空调机、排气扇、抽油烟机及排水管的安装位置，没有根据规定现场统一定位，随意安 装的.
五、应用题（2小题’其中1小题为方案设计题，1小题为案例分析题*每小題15分，共30分）
1.方案设计题
答案要点：
业主在装修房屋前,需到所在小区（大厦）管理处进行申报，在装修方案获批准后，方可进 场装修。装修管理的报批的步骤如下图：
业主（委托人）提前到小区管理
处领取《房屋装修申报表》
1阅读装修手册
业主申请装修前予以准确详细说明，避免日后出现不必要的争执。
（2）对于业主提供的图纸资料，应进行仔细审读，除了不能违章外，还应考虑到是否对其他
住户带来影响，避免装修完成后引起纠纷。
（3） 对于有特殊装修要求的业主（例如设水池），除了要求业主提供重新设计的审批图纸 外,还应要求其签署责任追究保证书。
（4） 明确消防责任，装修工地应配备灭火筒。
2.案例分析题
答案要点：
（1） 以上材料反映了我国物业管理的分类管理新趋向，现代社会物业的多样性、复杂性和 动态性特性，以及物业管理企业化、社会化、专业化的要求,决定了物业管理工作的分类管理、 细化管理的必然趋向。具体有①物业市场细分化。②物业管理专业化与专门化。③物业服务 单一化、个性化。④管理的社会化。
（2） 实行物业分类管理的意义，从物业管理企业经营的角度讲有一个物业管理市场细分的 问题。从物业服务的角度有一个服务专门化和社会监督的问题。从政府管理的角度有一个分 类指导的问题。①有利于政府对物业行业的分类指导与管理，促进物业管理行业的健康发展。 ②有利于根据不同物业的不同特点细分物业管理市场’开拓物业管理业务的空间。③有利于 促进物业管理企业在管理上的科学分工，促进物业管理企业服务的专门化和社会对物业服务 质量监督的机制的建立。
（3） 总体上讲，实行物业分类管理具有客观必然性。物业的种类繁多、构成复杂、关系众 多、利益多元化等特点，已使物业的管理非纳入精细化的科学管理轨道不可。物业管理行业的 分工发展过程中，也需要推进物业分类精细化管理。物业分类管理适应了物业自身特点的对 管理工作需要，同时又是物业管理行业发展、物业管理科学进步的必然。这样才能使物业管理 行业发展壮大见这种必然性表现在:①物业管理业务覆盖面越来越宽。②物业管理行业的发 展需要。③不同物业的不同特点，管理的侧重点不同*因此政府部门的行业管理措施及一些 物业管理企业的作法适应了这一规律性要求，是正确的选择。
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