试卷代号：2226 座位号匚口
中央广播电视大学2011-2012学年度第二学期“开放专科”期末考试（开卷）
物业管理实务（2）试题
2012年7月
一、填空题（20个空，每空1分，共20分）
1.根据《 • 》的有关规定，国务院决定对《物业
管理条例》作了修改并决定自2007年 月1日起施行。
2.近两年来，物业管理行业企业业务或专业发展方向的分类发展趋势也在形成。一些以 前专注于住宅物业管理服务项目的大中型物业服务企业开始从 项 目中撤出，而专注于商业物业、工业物业及 领域，使物业分类管理 在提髙。
3.黄安永在《物业管理辞典X1999.5版）中，提出为『使物业管理更加专业化、科学化，根 据物业使用功能的不同将物业分为 、办公、经营、 等。
4.居住物业管理的目标有经济效益的目标、社会效益的目标、 效益的目 标、 效益的目标。
5.最小租金=（日常运行费用+ + ）/楼宇可租用面积。
6.检验物业可获利能力的主要方法是采用 ，即使得毛收 入等于支出（包括抵押贷款和所有其他开支）时所需的租岀比率，当毛收入超过 时.物业就会有正的获利。
7.服务性公寓是随着首先在一 流行的休闲度假的需要，而建设起来的一类物业形式。
8.釆取租赁经营管理模式是业主将酒店物业通过签订 ，明确租金、租赁 期限和双方的权责与权限，租给 进行管理。
9.联号是扩张酒店的一种易 且 的方法。
10.会展物业管理就是物业服务企业接受业主的委托，对会展 、设施进行维护、保养，为 提供管理服务。
二,判断并改正错误题(首先判断正误,如有错误还须改正,5小题,
每个3分,共15分)
1.从公司内部运作看,美国的物业服务企业的管理，一般以1名或多名物业经理为核心，其他人员围绕其开展工作,因此,一般规模不大。
2.物业服务企业要在行业竞争中立于不败之地,必须在更专业的物业公司找到新业务。3.某杂货铺每月固定租金为400元,百分比提成为年收入的5%,则年销售收人为90000元收人的租户,该年要交的固定基本租金为4800元。
4.一幢办公楼有53300平方米的租用面积,每平方米9元出租的话,这时只有41000平方米是可用面积。租户实际租用的租金费用为每平方米6.92元。
5.仪表即人的外表,它包括容貌、姿态,服饰三个方面。
三、多项选择题(5小题,每小题3分,共15分)
1.美国物业管理经理人有()等几类。
A.销售经理
B.楼宇经理
C.物业经理
D.资产经理
2.物业服务企业在清洁管理中的“三查”制度是指().
A,员工自查
B.岗位自查
C，领班自查
D.部门经理抽查
3.根据工业物业的特性或租户类型分类,工业物业分为()等几类。
A,重工业厂房
B.阁楼式厂房
C.现代单层标准厂房
D.孵化器式厂房。备版:
4.大力发展社会化共同配送共同化的基本模式包括( )。
A.物流企业的配送中心
B.厂商联合的配送中心
C,商业企业的配送中心
D.地区配送中心立
5.以下属于专业性物业的是()。
A．酒店
B,会展中心M
C.剧院
D.交易会(所)
四、问答题(4小题,每小题5分,共20分)
1.现代物业的分类管理趋向如何?
2.商务物业管理有何特点?
3.物业管理中常见的控制方法有哪些?
4.能源消耗的经济核算工作包括哪几个方面?
五,应用题(2小题,其中1小题为方案设计题,1小题为案例分析题,，
每小题15分,共30分)
1.方案设计题
请设计一个服务项目开展的工作流程。
2.案例分析题
上海的物业管理正向全方位、多领域挺进
东方网9月12日消息：上海物业总fi 4.01亿平方米，纳入物业管理面积3.07亿平方米. 其中，住宅物业管理覆盖面逾80%；非住宅物业管理覆盖面逾60%。目前，上海有一级资质物 业公司13家，市级以上优秀物业管理小区五百多个。
本市物业管理诞生十余年来.物业公司不仅承担着小区的保安、保洁、保绿和维修等工作， 而且不断満足业主的其他服务需求.为居民的安居乐业发挥着重要的作用.陆家嘴物业公司 建立了“96916”信息服务平台；万科物业公司提出了“全心全意全为您”的口号以及“同心圆”服 务计划等，做足了物业管理的服务文章.
非住宅物业纳入了专业管理。越来越多的工业厂房、公共建筑、图书馆、书城、大型展览 馆、检察院、法院公务楼、高科技工业园区、城市旅游景观建筑和道路等，纷纷请来了专业的物 业管理服务队伍.本市城市规划展示馆、观光隧道、上海科技馆和磁浮列车（龙阳路段）等公共 物业，均由明华物业等知名物业公司管理。
据不完全统计，非住宅物业纳入物业管理的近五千万平方米。如今.这类物业的专业特色 日渐显露.明华物业对城市公共建筑的管理、星翔物业对医院厂房的管理和久海金狮物业对智 能化办公楼的管理，在业界树立了一定的品牌特色。9月1日《物业管理条例》的实施，把非住 宅物业的管理纳入了法制化轨道.（资料来源:http：//qsy. eastday. com/）
讨论题
1.以上材料反映了物业管理的什么趋势？表现在哪些方面？（5分）
2-你对政府部门的行业管理措施及一些物业服务企业的作法有何评价？（10分〉
试卷代号：2226
中央广播电视大学2011-2012学年度第二学期“开放专科”期末考试（开卷）
物业管理实务（2）试题答案及评分标准
（供参考）
2012年7月
一,填空题(20个空,每空1分,共20分)
1.《中华人民共和国物权法》(或物权法)10
2.住宅物业管理资产经营管理专业化水平
3.生活生产
4.环境心理5.抵押贷款还款额
预期投资回收额
6.收支平衡点分析
收支平衡点
7.欧洲
8.租赁合同经营公司
9.获利低成本
10.建筑物及附属设备参展商和客户
二.判断并改正错误题(首先判断正误,如有错误还须改正,5小题,每个3分,共15分)
1.答:错误,应将“物业经理”改为“注册物业经理”
2.答;错误,应将“物业公司”改为“物业细分巿场上”
3.答:正确
4.答;错误,应将“6.92”改为“11.7”5.答:正确
三、多项选择题(5小题,每小题3分,共15分)
1.ABC
2.ACD
3.ABCD
4.ABC
5.ABD
四、问答题（1小题，每小题5分，共20分）
1.现代物业的分类管理趋向如何？
答案要点：
现代社会物业的多样性、复杂性和动态性特性，以及物业管理企业化、社会化、专业化的要 求.决定了物业管理工作的分类管理、细化管理的必然趋向，但从理论上讲物业管理的分类管 理要求是由物业管理激烈的内部市场竞争、行业的社会分工发展和物业管理日益社会化趋势 决定的。具体是：
（D物业市场细分化。
（2） 物业管理专业化与专门化。
（3） 物业服务单一化、个性化’
（4） 管理的社会化.
2.商务物业管理有何特点？
答案要点：
商务物业管理的特点是由商务物业的特点所决定的，一般来说，商务物业管理的特点体现 在以下几个方面：
（1） 商务物业管理是一种创造性的追加劳动。
（2） 商务物业管理具有紧迫的时间性，
（3） 商务物业管理是综合性的管理。
（4） 商务物业管理必须实施现代化、专业化的管理。
（5） 商务物业管理具有极大的社会效益。
3.物业管理釆用的几种常用控制方法有哪些？
（1） 监督检查法.监督检査法就是由上而下，对管理的各个岗位、各个环节进行质量监督 与检査.并针对监督检査发现的问题及时采取纠正措施。监督检査是所有物业服务公司最大 量采用的一种监控方法。
（2） 汇报控制法，而汇报控制就是由下而上的信息反馈与控制。汇报本身对于汇报者就 是一种控制，你必须掌握情况，必须对汇报的真实性负责，并对存在的问题提出解决措施。
（3） 统计分析法.统计分析法就是利用数学统计的方法，分析管理质量变动情况，寻找存 在问题，提出解决问题的措施，使管理质量控制在合理的水平上。
（4） 竞争激励法.市场是一种竞争，管理也是一种竞争，只有在竞争中，才能真正实现对管 理质址的控制。
（5） 信息监控法.信息技术控制是利用现代计算机网络技术对管理质量要素进行控制的 一种方法。智能化楼宇的诞生使管理发生翻天覆地的变化.人们可以在监控室里清楚地看到 各种设备的运行情况，各种会议、报告、请示、批复都可以在网上进行。
（6） 总结提高法.如果从月度总结、年度总结的形式主义圏子跳出来，仔细思考总结的本 意、目的、以及应该达到的结果。运用总结这种形式，其实是管理质量控制中非常重要的-种 手段.
4.能源消耗的经济核算工作包括哪几个方面？
答案要点：
能源消耗的经济核算工作有以下几个方面：
首先是制定能源耗用量计划和做好计量工作.（1）设备在运行过程中，需要消耗水、电、蒸 汽、压缩空气、煤气、燃料油等各类能源。设备管理部门每年要求预先按月编制各类能源的消 耗量及能源费用计划,做岀1〜12个月每个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划。
（2） 各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表.
其次采用切实有效的节能技术措施o（D在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要 求匹配，优先采用先逬的电子控制技术，实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最佳运 行状况和最佳运行负荷之中o （2）在节约用水方面，要做到清浊分流、一水多用、废水利用。
（3） 在节约用电方面优先选用节能型电机，在供配电设施上应有提高功率因素的措施匸
同时，防止管道、阀门及管道附件泄漏和损坏，发现冋题及时修理和调换.对使用热源和 冷源的管道和设备应加强保温绝热工作减少散热损失,
五,应用题(2小题,其中1小题为方案设计题,1小题为案例分析题,每小题15分,共 30分)
1.方案设计题
答案要点：服务项目开展的工作流程（如下图）
懺务完成，賛料归档|
2.案例分析题
答案要点：（因是开放式答题.答案仅供参考，如考生基本观点正确.并能自圆其说也应给
I••肯定）
（】）以上材料反映了我国物业管理的分类管理新超向.
耳体表现为：J物业市场细分化 ②物业管理专业化与专门化•③物业服务单-化、个性 化.①管理的社会化，
（2）专业化的物业管理对政府来说慙味着必然做好政策引导工作，在宏观上调控好物业分 类管理巾场发展和进程,而不能阻碍分类管理的发展；专业化的物业管理对物业服务企业 1346
来说々味着必然适应这一趋势才能生存和发展。
物业服务企业的应做好以下几项工作来适应这一发展态势：一•是在企业自己的传统物业 管理项目上做大做强，做出企业的品牌，形成自己的企业文化。二是稳步拓展物业分类管理项 目领域。三是企业组织管理水平、科技应用水平和专业化分工上做自己的特色，提升企业素质 和管理水平.
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