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从房地产投资的角度说，风险是指( B )。
满分： 3分 得分： 3分
A
房地产投资结果的好坏程度
B
获取预期投资收益的可能性大小
C
房地产投资项目激烈竞争程度
D
房地产开发程度
老师点评：
2
对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（ A ）。
满分： 3分 得分： 3分
A
销售收入
B
开发利润
C
成本利润率
D
投资回报率
老师点评：
3
下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（ B）。
满分： 3分 得分： 3分
A
找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标，如财务内部收益率等作为其分析对象
B
从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素
C
分析时要设定不确定因素的变化范围
D
对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素
老师点评：
4
以下不属于划拨用地范围的是（ C ）。
满分： 3分 得分： 3分
A
经济适用房项目用地
B
廉租房项目用地
C
工业用地
D
城市基础设施用地和公益事业用地
老师点评：
5
已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（ C）。
满分： 3分 得分： 3分
A
14.55%
B
14.68%
C
14.75%
D
15.01%
老师点评：
6
下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（ A）。
满分： 3分 得分： 3分
A
成本利润率是年成本利润率
B
成本利润率是开发经营期的成本利润率
C
投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
D
投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率
老师点评：
7
建设工程总造价由( D )构成。
满分： 3分 得分： 3分
A
建筑安装工程费、设备购置费、工器具等购置费、其他工程费用、预备费
B
建设项目总费用+合理利润+税金
C
建设项目总费用+固定资产投资方向调节税
D
建筑安装工程费、设备购置费、工器具等购置费、工程建设其他费用、预备费、固定资产
老师点评：
8
房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好（ C ）工作。
满分： 3分 得分： 3分
A
项目策划
B
项目方案的设计
C
可行性研究
D
成本收益分析
老师点评：
9
经济适用房和廉租房项目用地，目前采取（C ）方式供地。
满分： 3分 得分： 3分
A
协议出让
B
招拍挂出让
C
行政划拨
D
行政划拨兼协议出让
老师点评：
10
可行性研究费一般占项目总投资的（ C）。
满分： 3分 得分： 3分
A
1%～2%
B
2%～4%
C
1%～3%
D
1%～4%
老师点评：
11
目前，我国房地产抵押贷款的资金来源主要是（ B ）。
满分： 3分 得分： 3分
A
机构投资者
B
商业银行
C
个人投资者
D
国家财政
老师点评：
12
（ A ）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
满分： 3分 得分： 3分
A
土地使用权的出让
B
土地使用权的转让
C
土地使用权划拨
D
土地使用权赠与
老师点评：
13
（ C ）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
满分： 3分 得分： 3分
A
土地使用权的出让
B
土地使用权的转让
C
土地使用权划拨
D
土地使用权赠与
老师点评：
14
（ C）是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与决策的关键步骤。
满分： 3分 得分： 3分
A
投资机会研究
B
初步可行性研究
C
详细可行性研究
D
项目评估
老师点评：
15
土地使用权出让合同由（ C）与土地使用者签订。
满分： 3分 得分： 0分
A
市人民政府
B
县人民政府
C
省人民政府土地管理部门
D
市、县人民政府土地管理部门
老师点评：
16
投资者不可以控制的风险有（ ACE）。
满分： 4分 得分： 4分
A
通货膨胀风险
B
比较风险
C
政治风险
D
时间风险
E
利率风险
老师点评：
17
房地产开发融资方案的选择一般采用比较分析法，即对各个方案的（ ABD ）各指标用分级的方式进行比较。
满分： 4分 得分： 4分
A
安全性
B
经济性
C
适用性
D
可行性
E
可靠性
老师点评：
18
土地使用权的出让主要有以下哪几种方式（ ABC）。
满分： 4分 得分： 4分
A
协议出让
B
招标出让
C
拍卖出让
D
交换出让
老师点评：
19
盈亏平衡分析的基本方法是建立（ CE ）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
满分： 4分 得分： 4分
A
销售收入与成本
B
销售收入与费用
C
成本与产量
D
利润与成本
E
销售收入与销量
老师点评：
20
计算题（需要计算过程）：
某开发企业申请贷款8000万元，期限3年，以商品房做抵押，该企业的信用等级为A级，项目风险等级为AAA级。试计算贷款综合风险度。（信用等级系数为70%、贷款方式系数为50%、贷款期限系数为130%、项目风险等级系数为80%）
满分： 9分 得分： 9分
学生答案：
贷款综合风险度=信用等级系数 贷款方式系数x期限系数x项目风险等级系数
已知系数
1信用等级系数：A级企业为70%
2贷款方式系数：商品住宅抵押为50%
3贷款期限系数：中长期贷款期限未1年以上不满3年的为130%
4项目风险等级系数：A级为80%
代入数据计算贷款综合风险度
=70%X50%X130%X80%
=36.4＜60%银行可以发放贷款
老师点评：
21
简述房地产开发项目可行性研究的工作程序。
满分： 12分 得分： 10分
学生答案：
21、可行性研究按以下五个步骤进行。
（一）接受委托
在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对项目进行可行性研究。双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方式等内容。承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定计划，并收集有关的基础资料、指标、规范、标准等基本数据。
（二）调查研究
主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点、项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。
（三）方案选择和优化
根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托单位或部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。
（四）财务评价和综合评价
对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和综合评价。研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。
（五）编制可行性研究报告
经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。
老师点评：作答不全。
22
房地产开发项目财务分析中融资前和融资后财务分析指标有哪些？
满分： 18分 得分： 8分
